Thị trường chung cư tăng phi mã, người mua ‘đuối sức’?

Theo dõi KT&TD trên

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài, thị trường căn hộ tại các đô thị lớn đang bước vào giai đoạn điều chỉnh nhịp độ. Nguồn cung tăng mạnh, song mặt bằng giá vẫn neo cao trong khi lãi suất vay mua nhà có xu hướng đi lên, khiến cả người mua lẫn chủ đầu tư đều đối mặt áp lực ngày càng lớn.

Cung tăng mạnh nhưng giá chưa hạ

Thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy năm 2025 ghi nhận sự bùng nổ nguồn cung căn hộ, đặc biệt tại TP HCM và Hà Nội. Theo One Mount Group, riêng TP HCM có khoảng 30.600 căn hộ mới được tung ra thị trường, tăng tới 214% so với năm trước. Lượng tiêu thụ cũng tăng 124%, đạt khoảng 30.400 căn, đưa tỷ lệ hấp thụ tại khu vực trung tâm duy trì quanh mức 70%.

Tuy nhiên, nghịch lý nằm ở chỗ nguồn cung tăng mạnh nhưng giá bán không những không hạ nhiệt mà còn thiết lập mặt bằng mới. Tại trung tâm TP HCM, giá căn hộ trung bình đã vượt mốc 103 triệu đồng/m², trong khi khu vực Bình Dương cũ cũng đạt khoảng 51,8 triệu đồng/m².

Theo Avison Young Việt Nam, trong quý IV/2025, TP HCM ghi nhận nguồn cung tăng ở mức thận trọng khi các chủ đầu tư theo dõi sát khả năng hấp thụ và diễn biến giá. Tỷ lệ hấp thụ dao động 65–75%. Trong khi đó, Hà Nội chứng kiến nguồn cung bùng nổ với hơn 10.000 căn hộ mới mở bán, chủ yếu từ các dự án quy mô lớn, song tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt 70–80%.

Đáng chú ý, phân khúc trung và cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế, khiến cơ cấu thị trường ngày càng lệch về nhóm sản phẩm giá cao, trong khi nhà ở bình dân và trung cấp gần như vắng bóng tại khu vực trung tâm.

Vì sao giá vẫn leo thang?

Lý giải đà tăng giá kéo dài, One Mount Group chỉ ra bốn yếu tố cốt lõi. Thứ nhất là chi phí đầu vào gia tăng do thay đổi chính sách đất đai, đặc biệt khi bảng giá đất mới dự kiến áp dụng từ năm 2026 và khung giá đất cũ bị bãi bỏ. Thứ hai, cơ cấu sản phẩm mất cân đối khi nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp. Thứ ba, hạ tầng giao thông được cải thiện mạnh cùng kỳ vọng hình thành Trung tâm tài chính quốc tế. Cuối cùng là áp lực chi phí vốn khi lãi suất có xu hướng tăng trở lại trong năm 2026.

Avison Young dự báo trong năm 2026, dù nguồn cung căn hộ tiếp tục tăng, với khoảng 15.000 căn tại TP HCM, 10.000 căn tại Hà Nội và 4.000 căn tại Đà Nẵng, nhưng giá sơ cấp vẫn có xu hướng đi lên, dù tốc độ tăng chậm hơn. Mức tăng dự kiến 20–25% tại TP HCM và Hà Nội, trong khi Đà Nẵng tăng khoảng 10–15%.

Thực tế thời gian qua, phân khúc căn hộ cao cấp, đặc biệt là các dự án có giá trên 100 triệu đồng/m², từng thu hút mạnh dòng tiền đầu tư, thậm chí xuất hiện hiện tượng “lướt sóng”. Tuy nhiên, từ cuối năm 2025 đến nay, khi lãi suất cho vay tăng trở lại, cả chủ đầu tư lẫn người mua đều thận trọng hơn.

Mức tăng lãi suất 3–5 điểm %/năm tạo áp lực tài chính đáng kể với người vay mua nhà trong chu kỳ 5–10 năm. Nhiều chủ đầu tư vì vậy đã chậm tung hàng, trong khi người mua cân nhắc kỹ hơn trước rủi ro chi phí vốn.

Theo biểu lãi suất mới nhất, Vietcombank áp dụng lãi suất vay mua căn hộ tại TP HCM thấp nhất từ 9,6%/năm, nhưng có thể lên tới 13,9%/năm nếu cố định 24 tháng đầu. BIDV cũng nâng lãi suất vay nhà ở lên tối thiểu 9,7%/năm trong 6 tháng đầu và tối đa 13,5%/năm cho kỳ cố định 18 tháng. Một số ngân hàng đã dừng gói vay ưu đãi cho người trẻ, trong khi các ngân hàng còn duy trì ưu đãi cũng điều chỉnh lãi suất tăng.

Giá cao nhưng đà tăng đang chậm lại

Dữ liệu của Cushman & Wakefield cho thấy giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội quý IV/2025 đạt khoảng 3.852 USD/m², giảm 10% so với quý trước do nguồn cung phân khúc trung cấp tăng mạnh, song vẫn cao hơn 32% so với cùng kỳ năm 2024.

Theo bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, chi nhánh Hà Nội, nếu nguồn cung tiếp tục gia tăng, giá chung cư Hà Nội có thể chững lại, thậm chí đi ngang trong một giai đoạn dài. Diễn biến này được đánh giá tương đồng với chu kỳ trước của TP HCM, khi giá tăng nhanh rồi điều chỉnh nhẹ trước khi phục hồi.

TS Lê Xuân Nghĩa - Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, cho rằng bước sang năm 2026, giá bất động sản khó tăng nóng như giai đoạn vừa qua khi nguồn cung được khơi thông nhờ các nghị quyết và luật mới. Khi cung tăng nhanh hơn cầu, thị trường sẽ phân hóa rõ hơn theo vị trí, chất lượng dự án và nhu cầu thực.

Ở góc nhìn dài hạn, TS Nguyễn Trí Hiếu nhận định giá bất động sản khó giảm sâu do giá đất, chi phí xây dựng và lãi suất đều có xu hướng tăng. Tuy nhiên, mặt bằng giá hiện nay đã lên mức rất cao, khiến việc “lướt sóng” ngắn hạn trở nên rủi ro hơn, buộc nhà đầu tư phải thận trọng và dài hạn hơn.

Tại Hà Nội, năm 2025 ghi nhận sự dịch chuyển rõ nét của nguồn cung về khu vực phía Đông và Văn Giang (Hưng Yên). Theo One Mount Group, Văn Giang đóng góp khoảng 40% nguồn cung mới, tăng mạnh so với mức 7% của năm 2024. Giá bán sơ cấp tại đây chỉ khoảng 67 triệu đồng/m², thấp hơn nhiều so với mức trung bình 109 triệu đồng/m² tại nội đô Hà Nội.

Lợi thế về giá giúp khu vực này dẫn đầu về thanh khoản, đóng góp tới 37% tổng lượng tiêu thụ toàn thị trường trong năm 2025. Các chuyên gia nhận định, nguồn cung giá hợp lý tại các khu vực vệ tinh không chỉ mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân mà còn góp phần kìm đà tăng giá chung cư tại đô thị trung tâm.

Trong bối cảnh lãi suất tăng, nguồn cung dần cải thiện và sức mua thận trọng hơn, thị trường chung cư đang bước vào giai đoạn “thử sức bền”. Giá khó giảm sâu nhưng cũng không còn dễ tăng nóng, buộc cả người mua lẫn nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn, thay vì chạy theo kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn như trước.

Hà Chi