Xu hướng chung cư 2026: Dành cho người mua ở thực, giảm mạnh đầu cơ ngắn hạn

Theo dõi KT&TD trên

Nguồn cung tăng, chung cư giữ vai trò chủ lực tại đô thị lớn

Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, dân số cơ học mỗi năm tăng thêm hàng trăm nghìn người, kéo theo nhu cầu nhà ở ngày càng lớn. Trong khi quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp và giá đất liên tục leo thang, chung cư vẫn là giải pháp nhà ở phù hợp với số đông, đặc biệt là người mua ở thực.

Từ ngày 1/1/2026, tại các đô thị trung tâm được xác định rõ bảng giá đất cụ thể theo phân vùng, đảm bảo tính ổn định, giữ vai trò minh bạch trong thị trường giá.

Theo dự báo, từ năm 2026, thị trường căn hộ sẽ chứng kiến sự gia tăng rõ rệt về nguồn cung, khi hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Nhiều đại đô thị quy mô lớn dự kiến tung ra thị trường hàng chục nghìn căn hộ, không chỉ tập trung tại khu vực trung tâm mà mở rộng ra các vành đai đô thị.

Ông Hồ Ngọc Tùng, Phó tổng giám đốc Công ty CP Bầu Trời Việt Nam (Sky Realty) nhận định: "Năm 2026, đối tượng có nhu cầu lớn nhất trên thị trường là người mua để ở thực. Trước đây, chung cư chủ yếu là sản phẩm cao cấp, hạng sang nên nhóm khách hàng khá kén chọn. Tuy nhiên, với áp lực dân số tại các đô thị lớn, phát triển không gian sống theo chiều dọc là xu hướng tất yếu, tối ưu hơn nhiều so với mở rộng theo chiều ngang".

Một trong những băn khoăn lớn nhất của người mua hiện nay là mặt bằng giá chung cư ngày càng cao, phổ biến từ 60–80 triệu đồng/m² tại nhiều dự án. Theo các chuyên gia, mức giá này cần được nhìn nhận trong bối cảnh chi phí đầu vào của thị trường bất động sản liên tục gia tăng.

Ông Tùng cho rằng, từ tiền sử dụng đất, giá đất, chính sách thuế cho đến chi phí xây dựng, vật liệu và nhân công đều tăng mạnh trong thời gian qua. Khi các yếu tố đầu vào đồng loạt tăng, việc mặt bằng giá căn hộ thiết lập mức mới là điều khó tránh khỏi.

Bên cạnh đó, xu hướng đầu cơ ngắn hạn được dự báo sẽ giảm mạnh trong năm 2026, đặc biệt khi lãi suất cho vay có dấu hiệu nhích lên sau giai đoạn ưu đãi. Khi dòng tiền đầu cơ thu hẹp, thị trường sẽ quay trở lại phục vụ nhu cầu ở thực, buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược sản phẩm và chính sách bán hàng.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Phương Đông, nhận định: "Giá bán căn hộ phụ thuộc trực tiếp vào giá đầu vào của chủ đầu tư. Với phân khúc trung bình, mặt bằng giá khoảng 60–70 triệu đồng/m², nếu có thêm tiện ích có thể lên tới 80 triệu đồng/m², là mức phù hợp với xu thế và vẫn còn dư địa tăng giá trong trung và dài hạn".

Dịch chuyển ra vùng ven và bài toán phù hợp tài chính người mua

Trong bối cảnh lõi đô thị ngày càng chật chội và giá cao, xu hướng phát triển chung cư sẽ dịch chuyển ra khu vực vùng ven, từ vành đai 3 trở ra và lan dần tới khu vực giáp ranh vành đai 5. Những khu vực như phía Đông Hà Nội, Đông Anh, Mê Linh… được dự báo sẽ đón thêm nhiều dự án mới trong thời gian tới, nhờ hạ tầng ngày càng hoàn thiện và mức giá "dễ thở" hơn.

Với mức giá phổ biến khoảng 5 tỷ đồng/căn, ông Nguyễn Anh Tuấn phân tích, phần lớn các cặp vợ chồng trẻ lựa chọn phương án vay ngân hàng khoảng 65-70% giá trị căn hộ. Nhờ các chính sách hỗ trợ như ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán, người mua có thể giảm áp lực tài chính trong giai đoạn đầu và chấp nhận trả nợ dài hạn từ 25–30 năm để phục vụ nhu cầu an cư.

Đồng thời, các tuyến metro, cao tốc và vành đai đang mở rộng ra khu vực ven đô giúp việc di chuyển vào trung tâm thuận tiện hơn. Ví dụ, các khu vực như Đông Anh, Gia Lâm (Hà Nội) hay Nhà Bè, Bình Chánh, Củ Chi (TP.HCM) đều được hưởng lợi lớn từ quy hoạch và các dự án giao thông trọng điểm.

Người trẻ nhìn thấy tiềm năng tăng giá trong tương lai, coi đây là khoản đầu tư kép vừa để ở, vừa có thể sinh lời sau vài năm.

Bước sang năm 2026, chung cư vẫn là phân khúc giữ vai trò chủ đạo tại các đô thị lớn, nhưng không còn là "cuộc chơi" dễ dàng cho đầu cơ ngắn hạn. Thị trường sẽ phân hóa rõ nét hơn, tập trung vào sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực, vị trí gắn với hạ tầng và mức giá tiệm cận khả năng chi trả của số đông.

Với người mua xác định an cư lâu dài, chung cư trong năm 2026 vẫn là lựa chọn đáng cân nhắc, dù bài toán tài chính đòi hỏi sự tính toán thận trọng hơn trước.