Người trẻ tìm cơ hội mua nhà giữa lúc thị trường biến động

Theo dõi KT&TD trên

Tuy nhiên, áp lực lãi suất cùng chi phí tài chính vẫn là rào cản lớn khiến không ít người trẻ phải cân nhắc kỹ lưỡng trước quyết định sở hữu căn nhà đầu tiên trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động.

Sau giai đoạn phục hồi khá rõ nét trong suốt năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào quý I/2026 với nhịp điều chỉnh bất ngờ. Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), thị trường đã chuyển trạng thái từ "vùng phục hồi" sang "vùng chậm", khi nguồn cung mới ước đạt khoảng 13.600 sản phẩm — tăng 70% so với cùng kỳ năm trước nhưng lại giảm tới 65% so với quý IV/2025.

Tuy vậy, nhìn tổng thể, bức tranh nguồn cung toàn thị trường lại không hề ảm đạm. Số liệu từ Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, trong quý I/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm nhà ở thương mại được mở bán trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, cao gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2025. Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, đây là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường đang dần đa cực hóa, không còn tập trung cục bộ tại hai đầu tàu Hà Nội và TP.HCM.

Đáng chú ý, miền Trung nổi lên như một điểm sáng mới khi chiếm tới 26% nguồn cung nhà ở mới toàn quốc trong quý I/2026, nhờ lợi thế về quỹ đất, hạ tầng và định hướng phát triển đô thị dọc theo các hành lang kinh tế chiến lược. Nền tảng vĩ mô cũng đang làm điểm tựa quan trọng: GDP Việt Nam trong quý I/2026 ghi nhận tăng trưởng 7,83%, mức cao nhất kể từ năm 2011.

Điểm đáng chú ý nhất với người mua ở thực là mặt bằng giá có dấu hiệu hạ nhiệt ở một số phân khúc. Tại Hà Nội, giá rao bán bình quân đất nền trong quý I/2026 giảm 4% so với cuối năm 2025. Tại TP.HCM, giá nhà riêng giảm khoảng 2%. Theo phân tích từ Batdongsan.com.vn, đây chủ yếu là sức ép lên nhóm sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay trong khi các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực ít biến động hơn và vẫn giữ được sự quan tâm ổn định.

Riêng tại trung tâm TP.HCM, giá căn hộ duy trì ở mức trung bình khoảng 102 triệu đồng/m² tương đương với thời điểm cuối năm 2025. Dù không tăng thêm, mức giá này vẫn nằm ngoài tầm với của đại bộ phận người trẻ có mức thu nhập trung bình từ 10–15 triệu đồng/tháng.

Một nghịch lý cấu trúc mà các chuyên gia liên tục chỉ ra vẫn chưa được giải quyết: phân khúc căn hộ thương mại có giá khoảng 2–3 tỷ đồng tức tầm giá phù hợp nhất với người mua nhà lần đầu tiếp tục vắng bóng hoàn toàn. Nguồn cung mới trên thị trường vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi sản phẩm trung cấp và bình dân ngày càng khan hiếm.

Nếu giá nhà là thách thức dài hạn, thì lãi suất chính là biến số ngắn hạn gây ra nhiều lo lắng nhất với nhóm mua nhà lần đầu trong quý I/2026.

Theo DXS-FERI, mặt bằng lãi suất vay mua nhà trong quý I/2026 phổ biến từ 12% đến 14%/năm, thậm chí lên tới 15–16% ở một số khoản vay thả nổi, cao đáng kể so với mức ưu đãi mà nhiều người trẻ từng được hưởng trong giai đoạn 2024–2025. Chi phí vốn tăng đã trực tiếp ảnh hưởng đến quyết định xuống tiền, đặc biệt với nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Chính sách tín dụng ưu đãi dành riêng cho người trẻ cũng đang co lại. Kể từ đầu năm 2026, lãi suất cho vay người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội đã tăng 0,7%/năm so với cuối năm 2025. Trong nhóm Big4, BIDV chính thức dừng chương trình cho vay ưu đãi riêng cho khách hàng dưới 35 tuổi và chuyển sang áp dụng gói vay phổ thông. Agribank hiện duy trì mức lãi suất 5,6%/năm cho 5 năm đầu, trong khi các ngân hàng thương mại cổ phần dao động từ 7–9%/năm trong thời gian ưu đãi đã tăng 0,5–1%/năm so với đầu năm 2025.

Trong bối cảnh đó, người mua trẻ đang tự điều chỉnh hành vi: xu hướng giữ mức vay an toàn dưới 40% giá trị bất động sản ngày càng rõ rệt một cách tự bảo vệ trước rủi ro lãi suất thả nổi và biến động kinh tế vĩ mô.

Trong lúc nhà ở thương mại vẫn ngoài tầm với, nhà ở xã hội đang nổi lên như một "trụ đỡ" quan trọng của thị trường. Trong quý I/2026, hơn 7.000 sản phẩm nhà ở xã hội đủ điều kiện mở bán một con số ghi dấu ấn tích cực, một phần bù đắp cho khoảng trống mà phân khúc thương mại bình dân chưa thể đáp ứng.

Về phía chính sách hỗ trợ tài chính, từ ngày 1/1/2026, Ngân hàng Nhà nước áp dụng mức lãi suất cho vay hỗ trợ nhà ở là 4,6%/năm. Ngân hàng Chính sách xã hội áp dụng mức 5,4%/năm cho các đối tượng thuộc diện chính sách, thời hạn vay tối đa 25 năm. Đây là tín hiệu tích cực cho người lao động thu nhập thấp. Tính đến cuối tháng 1/2026, quy mô vốn các ngân hàng thương mại cam kết tham gia chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng đã tăng hơn 200% so với cuối năm 2024 cho thấy sức lan tỏa mạnh mẽ của chính sách.

Tuy nhiên, thực tế triển khai vẫn còn nhiều nút thắt. Lãi suất ưu đãi 6,1%/năm cho chủ đầu tư nhà ở xã hội vẫn bị nhiều ngân hàng từ chối giải ngân do cơ chế chưa đồng bộ. Bộ Xây dựng cảnh báo nguy cơ chậm tiến độ ở nhiều dự án nhà ở xã hội nếu không kịp thời tháo gỡ các "nút thắt" về quỹ đất, thủ tục và nguồn lực. Người trẻ muốn tiếp cận phân khúc này vẫn phải đối mặt với thủ tục phức tạp và tình trạng cạnh tranh khốc liệt từ nhu cầu đầu cơ trá hình.

Tại Hà Nội, xu hướng dịch chuyển ra ngoài lõi trung tâm ngày càng rõ rệt đặc biệt dọc các hành lang phát triển phía Bắc, Đông và Tây thành phố gắn với hạ tầng metro và đường vành đai đang được đẩy nhanh tiến độ. Tại TP.HCM, việc Bình Dương sáp nhập vào thành phố đã nâng cao khả năng kết nối và mở ra nhiều lựa chọn mới cho người mua nhà ở khu vực giáp ranh. Các dự án hạ tầng lớn như đường Vành đai 3, metro và sân bay Long Thành đang tạo nền tảng để giá trị bất động sản vùng ven gia tăng có thực chất, không chỉ dựa vào kỳ vọng.

Tuy nhiên, các chuyên gia nhấn mạnh rằng đây là thời điểm cần chọn lọc, chứ không phải mua theo phong trào. Đối với người trẻ, các tiêu chí nên được ưu tiên gồm: pháp lý rõ ràng và minh bạch, hạ tầng kết nối đã và đang hoạt động thực tế, hệ tiện ích phục vụ cuộc sống hằng ngày và quan trọng nhất khả năng chi trả bền vững trong dài hạn, không bị ngợp bởi gánh nặng lãi vay.

Minh Trí