“Lướt sóng” chung cư còn “hái ra tiền”?
Khi thị trường bất động sản còn sôi động, "lướt sóng" chung cư từng được xem là kênh đầu tư rất tiềm năng, thậm chí "hái ra tiền". Tuy nhiên, khi thị trường trầm lắng, hình thức đầu tư này đang bộc lộ nhiều rủi ro.
Nhà đầu tư mắc kẹt
Anh Hoàng Nghĩa Hùng, hiện đang là một nhà đầu tư cá nhân sinh sống và làm việc tại Hà Nội chia sẻ, cuối năm 2024, anh mua một căn hộ chung cư tại khu vực phía Tây Hà Nội với kỳ vọng sau 6 tháng có thể bán chênh từ 300-400 triệu đồng.
"Thời điểm đó, môi giới nói nguồn cung khan hiếm, giá chắc chắn tăng. Tôi vay ngân hàng gần 60% giá trị căn hộ, mong có lợi nhuận từ việc đầu tư. Nhưng đến nay đã gần một năm, rao bán nhiều lần với mức giá cao hơn 100 triệu thì khách chỉ liên hệ hỏi rồi thôi", anh Hùng cho biết.
Theo anh Hùng, mức giá hiện tại nếu bán được chỉ ngang hoặc thấp hơn giá mua ban đầu, trong khi mỗi tháng anh phải gánh tiền lãi ngân hàng và phí quản lý.
Không riêng anh Hùng, nhiều nhà đầu tư "tay ngang" tham gia lúc thị trường "sốt" cũng đang trong tình trạng tương tự, buộc phải cho thuê cầm chừng hoặc chấp nhận cắt lỗ.
Chị Xuân Ánh, một nhà đầu tư "tay ngang" cho biết, đầu năm 2025, lúc chung cư Hà Nội đang đạt đỉnh, chị và chồng bàn bạc mua một căn hộ 2 phòng ngủ tại Nam Từ Liêm với giá 4,7 tỷ đồng. Trong đó, tiền gốc hai vợ chồng có 1,2 tỷ đồng, vay mượn anh em 2,2 tỷ đồng, có tính lãi hằng tháng và vay ngân hàng 1,3 tỷ đồng.
"Tính là chỉ lướt 1-2 tháng bán lấy lãi rồi trả luôn, nhưng giờ căn chung cư giá không được như kỳ vọng, bán chẳng được, mà trả nợ thì tiền cũng đã cạn", chị Ánh thở dài.
"Hạ nhiệt" sau chu kỳ tăng mạnh
Báo cáo thị trường mới nhất của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group cho biết, thị trường chuyển nhượng căn hộ Hà Nội trong tháng 11/2025 đã bước vào giai đoạn điều chỉnh kỹ thuật, phản ánh sự "hạ nhiệt" cần thiết sau chu kỳ tăng mạnh kéo dài trước đó.
Tổng lượng giao dịch chuyển nhượng trên toàn thị trường Hà Nội trong tháng 11/2025 đạt khoảng 6.100 giao dịch, giảm 18% so với tháng 10. Trong đó, thị trường căn hộ thứ cấp ghi nhận khoảng 3.100 giao dịch, giảm 22% so với tháng trước.
Ông Trần Minh Tiến, giám đốc trung tâm nhận định, diễn biến cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc cục bộ, tập trung chủ yếu tại những khu vực có mức độ đầu cơ cao.
Từ tháng 10/2025, mặt bằng lãi suất có xu hướng gia tăng, nhiều khoản vay mua nhà giải ngân vào cuối năm 2023 và đầu năm 2024 bắt đầu hết thời gian ân hạn nợ gốc, khiến nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi tăng đột biến.
Theo chuyên gia, trước áp lực tài chính gia tăng, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao buộc phải cơ cấu lại dòng tiền, thậm chí chấp nhận giảm giá chào bán. Dù vậy, trong bối cảnh tâm lý thị trường thận trọng hơn, việc tìm được người mua vẫn gặp nhiều khó khăn.
"Lướt sóng" không còn dễ
Theo các chuyên gia, nguyên nhân khiến "lướt sóng" chung cư không còn dễ dàng đến từ sự thay đổi căn bản của thị trường. Nhà đầu tư "lướt sóng" hiện nay đang đối mặt với nhiều rủi ro cùng lúc: thanh khoản thấp, chi phí vốn cao, áp lực dòng tiền và nguy cơ điều chỉnh giá.
Ông Dương Đình Châu, Chủ tịch An Phát Hưng Holding cho biết, sau một thời gian tăng trưởng nóng khiến không ít người ngỡ ngàng, thị trường chung cư cũ tại các đô thị lớn đang có dấu hiệu chững lại rõ rệt. Những nhóm nhà đầu tư "lướt sóng", vốn là "lực lượng chính" đẩy giá lên cao, đang dần rút khỏi phân khúc này để tìm kiếm các kênh an toàn hơn.
Hiện tượng chững giá xuất hiện khi khoảng cách giữa giá rao bán và khả năng chi trả thực tế của người dân quá lớn. Dù giá vẫn neo ở mức cao, nhưng thanh khoản lại sụt giảm mạnh. Người mua ở thực bắt đầu thận trọng hơn, không còn dễ dàng xuống tiền cho những căn hộ xuống cấp với mức giá "trên trời".
Việc dòng tiền đầu cơ rút đi là một tín hiệu cho thấy thị trường đang tự điều chỉnh về giá trị thực. Theo ông Châu, đây là thời điểm cần sự tỉnh táo để tránh mắc kẹt trong những giao dịch thiếu tính thanh khoản, đầu cơ lướt sóng.
Anh Nguyễn Văn Tống, môi giới bất động sản chuyên phân phối các sản phẩm cao tầng, chung cư khu vực Hà Nội chia sẻ, không ít nhà đầu tư đang chấp nhận hạ giá căn hộ vài trăm triệu để thoát hàng. Không phải vì sản phẩm xuống cấp hay dự án mất ưu thế, mà bởi vì khó khăn về dòng tiền, trong khi thị trường không còn "dễ thở" như giai đoạn trước đây.
"Thời điểm thị trường chững lại luôn mang theo những tín hiệu quen thuộc: Người mua bình tĩnh hơn, người bán thực tế hơn. Thị trường đang bước vào một chu kỳ "lọc" mạnh mẽ: Lọc nhóm "lướt sóng", lọc những mức giá ảo và lọc cả tâm lý mua vì sợ bỏ lỡ từng phổ biến trong thời kỳ cao trào", anh Tống nói và cho rằng, giai đoạn này, cơ hội không còn đến từ việc lướt sóng ngắn hạn.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc cao cấp có xu hướng tăng mạnh thời gian qua, chiếm 42% tổng cung chung cư mở bán trong quý III. Trong đó, có khoảng 70-80% giao dịch đến từ nhu cầu đầu tư với kỳ vọng tăng giá và khai thác cho thuê.
Trong bối cảnh đó, từ cuối tháng 11, nhiều ngân hàng dừng gói cho vay giá rẻ, lãi suất có dấu hiệu tăng, điều này kéo theo giao dịch nhà đất, bao gồm chung cư bắt đầu sụt giảm. Lãi suất tăng không chỉ làm giảm sức mua mà còn tác động tâm lý, khiến cho nhà đầu tư trở nên dè dặt hơn với các khoản vay.
Trong đó, nhóm nhà đầu tư trước đây ồ ạt dùng đòn bẩy tài chính với kỳ vọng "lướt sóng" hiện đang phải tìm cách sang tay do áp lực trả nợ tăng lên. Thay vì đặt cọc nhanh như giai đoạn lãi suất thấp, họ đang có xu hướng thận trọng hơn.
