Chính sách mới tác động ra sao đến giao dịch chung cư?

Theo dõi KT&TD trên

Thị trường chung cư Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển mình sâu sắc, không chỉ vì những biến động cung – cầu thông thường mà còn bởi một hệ thống chính sách mới được ban hành dồn dập trong vòng hơn một năm qua. Từ Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, đến hàng loạt nghị định hướng dẫn chi tiết về nhà ở, kinh doanh bất động sản, quản lý chung cư, định danh điện tử sản phẩm BĐS – tất cả đang cộng hưởng tạo nên một môi trường giao dịch hoàn toàn khác so với thời điểm trước đây.

Một trong những thay đổi căn bản nhất tác động trực tiếp đến giao dịch chung cư là quy định về bảng giá đất ban hành hằng năm theo Luật Đất đai 2024, áp dụng từ ngày 1/1/2026. Trước đây, bảng giá đất được cố định trong chu kỳ 5 năm và thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, tạo ra khoảng trống pháp lý mà nhiều giao dịch lợi dụng để kê khai giá thấp hơn thực tế. Nay, với bảng giá điều chỉnh hằng năm theo sát thị trường, nghĩa vụ tài chính khi mua bán chung cư – bao gồm lệ phí trước bạ và thuế chuyển nhượng – sẽ được tính trên cơ sở sát thực tế hơn.

Với người mua để ở, đây là tin vừa mừng vừa lo. Mừng vì giá tham chiếu rõ ràng hơn, hạn chế tình trạng thổi giá ảo. Lo vì chi phí làm thủ tục sang tên, đặc biệt tại các dự án trung và cao cấp ở Hà Nội hay TP.HCM, sẽ cao hơn đáng kể. Chẳng hạn, một căn chung cư ở khu vực nội thành Hà Nội có giá giao dịch 80 triệu đồng/m2 – mức khá phổ biến trong quý II/2025 tại nhiều dự án – thì lệ phí trước bạ 0,5% và các chi phí liên quan sẽ tăng theo bảng giá đất mới, ảnh hưởng trực tiếp đến túi tiền người mua.

Từ ngày 1/3/2026, Nghị định 357/2025/NĐ-CP quy định mỗi sản phẩm bất động sản – bao gồm từng căn hộ chung cư – phải được cấp một mã định danh điện tử riêng biệt, tương tự như "căn cước công dân" của bất động sản. Mã này gồm tối đa 40 ký tự số và chữ, được hình thành từ mã thửa đất, mã dự án và các dữ liệu liên quan, vận hành đồng bộ trên hệ thống thông tin quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản.

Về lý thuyết, đây là bước tiến lớn trong việc minh bạch hóa thị trường. Người mua sẽ dễ dàng tra cứu lịch sử giao dịch, tình trạng pháp lý, thế chấp hay tranh chấp của một căn hộ chỉ qua mã định danh. Các sàn giao dịch và nhà môi giới sẽ khó làm giả hồ sơ hoặc bán "hai tay" một căn hộ. Tuy nhiên, trên thực tế, để hệ thống này hoạt động hiệu quả cần thời gian dài để các địa phương cập nhật đầy đủ dữ liệu. Trong giai đoạn chuyển tiếp, nhiều người lo ngại quy trình giao dịch có thể kéo dài hơn do phải chờ xác minh mã định danh qua hệ thống chưa hoàn chỉnh.

Một đề xuất đang tạo ra nhiều tranh luận nhất trong giới bất động sản là dự thảo Nghị quyết về kiểm soát giá nhà của Bộ Xây dựng, trong đó kiến nghị siết hạn mức cho vay với người mua nhà thứ hai trở đi. Theo đó, các tổ chức tín dụng sẽ chỉ được cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán với người mua căn nhà thứ hai, và không quá 30% với căn nhà thứ ba trở lên. Đề xuất này chưa chính thức có hiệu lực nhưng đã tạo ra sự dịch chuyển tâm lý rõ rệt trên thị trường.

Theo các chuyên gia, chính sách này nếu được áp dụng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến nhóm nhà đầu tư cá nhân dùng đòn bẩy tài chính để giao dịch chung cư ngắn hạn – một phân khúc đã góp phần đáng kể vào việc đẩy giá căn hộ tại Hà Nội tăng tới 5–6% chỉ trong quý II/2025. Những căn hộ có giá rao bán từ 60 đến 117 triệu đồng/m2 tại các dự án nổi tiếng như Mandarin Garden, Cầu Giấy Center Point hay Vinhomes Green Bay đang phản ánh rõ bong bóng kỳ vọng của nhóm đầu tư này. Tuy nhiên, nhiều ý kiến phản biện cho rằng chính sách siết tín dụng cần phân biệt rõ mục đích mua – người mua để sử dụng thực sự cho con cái hay nhu cầu chính đáng khác không nên bị đồng hóa với nhà đầu cơ.

Suốt năm 2025, đề xuất thay đổi cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đã khuấy đảo thị trường. Bộ Tài chính từng nghiên cứu phương án chuyển sang thu 20% trên phần lợi nhuận thực tế (giá bán trừ giá mua và chi phí hợp lý), thay vì mức 2% trên tổng giá chuyển nhượng như hiện hành. Luận điểm ủng hộ là cách tính hiện tại khuyến khích kê khai giá thấp hơn thực tế để giảm thuế, gây thất thu ngân sách và làm méo mó số liệu thị trường.

Tuy nhiên, Quốc hội đã thông qua Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi vào tháng 12/2025 với quyết định giữ nguyên mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng, có hiệu lực từ 1/7/2026. Chính phủ lý giải rằng việc chuyển sang đánh thuế trên lãi cần cơ sở hạ tầng dữ liệu đầy đủ, đồng bộ với quá trình số hóa đất đai và kết nối với hệ thống định danh điện tử VNeID. Dù vậy, cánh cửa để áp dụng thuế trên lợi nhuận trong tương lai vẫn bỏ ngỏ, và sự bất định này tiếp tục ảnh hưởng đến tâm lý của các nhà đầu tư chung cư ngắn hạn.

Một trong những thay đổi có tầm nhìn dài hạn nhất là kế hoạch thành lập trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, được Thủ tướng Phạm Minh Chính nhắc đến nhiều lần trong các cuộc họp cuối năm 2025. Theo Bộ Xây dựng, mô hình này dự kiến thí điểm trong giai đoạn 2026–2027, triển khai ở cấp tỉnh và kết nối với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, đất đai, xây dựng và đầu tư.

Khi đi vào vận hành, người mua và người bán chung cư có thể thực hiện toàn bộ giao dịch – từ đặt cọc, ký hợp đồng đến sang tên – trên môi trường số, được giám sát bởi cơ quan nhà nước. Đây được coi là giải pháp căn cơ để loại bỏ tình trạng giao dịch ngầm, giảm vai trò của các trung gian không chính thức và minh bạch hóa dòng tiền trong toàn bộ chuỗi mua bán bất động sản.

Nhìn tổng thể, các chính sách mới đang tạo ra một thị trường chung cư có nền tảng pháp lý vững chắc hơn, nhưng cũng phức tạp và đòi hỏi người tham gia phải am hiểu luật pháp hơn trước rất nhiều. Người mua ở thực được hưởng lợi từ sự minh bạch thông tin và cơ chế bảo vệ tốt hơn – đặt cọc không quá 5% giá bán, thông tin dự án được công khai trên hệ thống quốc gia, mã định danh giúp xác minh pháp lý nhanh hơn. Trong khi đó, nhóm đầu cơ ngắn hạn đang chịu áp lực từ nhiều phía: bảng giá đất sát thị trường, đề xuất siết tín dụng, và sự giám sát ngày càng chặt chẽ hơn của cơ quan thuế.

Tiến Hoàng