Rủi ro của thị trường bất động sản sẽ tác động tới ngân hàng

Theo dõi KT&TD trên

Theo thống kê của SHS tại 27 ngân hàng niêm yết, tỷ lệ nợ xấu tăng từ 1,87% cuối năm 2025 lên 2,12% vào cuối tháng 9/2026, còn tỷ lệ bao phủ nợ xấu giảm từ 83% xuống 74%. Tỷ lệ hình thành nợ xấu mới trong 9 tháng đầu năm cũng tăng từ 1,32% lên 1,55%. Tổng nợ xấu nội bảng của 28 ngân hàng đến ngày 30/9/2026 đạt 340.444 tỷ đồng.

Bức tranh chung phân hóa theo nhóm. Nhóm ngân hàng quốc doanh có tỷ lệ nợ xấu 1,32% và bao phủ 124,7%. Nhóm 23 ngân hàng tư nhân có nợ xấu 2,62% và bao phủ 56,7%. Nợ xấu tuyệt đối tăng 27% từ đầu năm, trong khi tín dụng tăng 12,7%.

Về phía thị trường, tín hiệu quý III khá nhất quán. Cả nước ghi nhận khoảng 92.004 giao dịch thành công, bằng 92% so với quý II, và lượng tồn kho theo báo cáo của 27/34 địa phương lên tới khoảng 51.950 căn, lô, nền, có xu hướng tăng. Tại TP.HCM, nguồn cung sơ cấp căn hộ quý III đạt 13.215 căn, giảm 31%, trong khi lượng tiêu thụ chỉ đạt 3.471 căn, giảm 66%, theo DKRA. Tại Hà Nội, CBRE ghi nhận giá sơ cấp căn hộ bình quân khoảng 86 triệu đồng/m², giảm 9% so với quý trước. Tính chung 9 tháng, nguồn cung sơ cấp tăng 21% nhưng lượng hấp thụ giảm 16%.

Tác động tới ngân hàng đi qua hai kênh chính. Kênh thứ nhất là dòng tiền của chủ đầu tư, khi doanh thu bán hàng chậm sẽ ảnh hưởng khả năng trả gốc và lãi. Kênh thứ hai là người mua nhà vay vốn. SSI cho rằng rủi ro từ lãi suất thả nổi của các khoản vay mua nhà có điểm rơi vào quý III/2026, và nếu lãi suất tiền gửi duy trì cao lâu hơn dự kiến, nợ xấu phân khúc này có thể hình thành nhanh hơn. Dư nợ cho vay chủ đầu tư đã tăng ròng khoảng 1 triệu tỷ đồng kể từ cuối năm 2023, với kỳ hạn phổ biến 2-3 năm, nên nhu cầu tái cấp vốn sẽ tăng rõ rệt từ cuối năm 2026.

Theo Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 5/2026, tín dụng bất động sản chiếm 25,73% tổng dư nợ nền kinh tế, với tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực này ở mức 2,3%. Đến cuối tháng 9, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tại 12 ngân hàng tư nhân được khảo sát đạt khoảng 1,15 triệu tỷ đồng, tăng 21,7% so với đầu năm. VCBS khuyến nghị theo dõi chặt rủi ro nợ xấu năm 2026 tại các ngân hàng có tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản trên 30% tổng dư nợ.

TPBank là trường hợp có hai chỉ số cùng tăng nhanh. Đến ngày 30/9/2026, dư nợ kinh doanh bất động sản của ngân hàng đạt 53.178 tỷ đồng, tăng 64,9% so với đầu năm. Cùng thời điểm, nợ nhóm 3-5 đạt khoảng 7.029 tỷ đồng, tăng 78,5%, đưa tỷ lệ nợ xấu từ 1,29% lên 2,1%. Dự phòng đạt 4.008 tỷ đồng, tăng từ 3.630 tỷ đồng đầu năm. Theo tính toán từ các số liệu này, tỷ lệ bao phủ nợ xấu vào khoảng 57%. Báo cáo tài chính chưa phân tách nợ xấu theo ngành nên chưa thể xác định phần đóng góp của riêng bất động sản.

PGBank có quy mô nhỏ hơn nhưng diễn biến đáng chú ý. Trong quý I, dư nợ kinh doanh bất động sản của ngân hàng tăng 14,7% trong khi tổng cho vay giảm 4,2%. Đến ngày 30/9/2026, nợ xấu nội bảng đạt 1.948 tỷ đồng, tăng 78% so với cuối năm 2025, và tỷ lệ nợ xấu tăng từ 2,4% lên 3,9%.

HDBank cho thấy rõ hơn kênh xử lý tài sản bảo đảm. Dư nợ kinh doanh bất động sản của ngân hàng đạt 86.155 tỷ đồng tại ngày 30/9, tăng 22,7% so với đầu năm. Theo VDSC, nợ nhóm 2 của HDBank lên 4,7%, so với 2,58% trong quý I. Ngân hàng cũng thông báo thu giữ 26 thửa đất và một dự án của Công ty cổ phần Địa ốc Hoàng Quân để xử lý khoản dư nợ khoảng 895 tỷ đồng tính đến hết quý II/2026.

BIDV thuộc nhóm ngân hàng quốc doanh nhưng cũng cho thấy áp lực dự phòng. Tỷ lệ nợ xấu của BIDV tăng từ 1,47% lên 1,85%. Tỷ lệ bao phủ nợ xấu cuối tháng 9 ở mức 73%, so với 100% cuối năm 2025. Ngân hàng đã thu giữ hàng chục thửa đất để xử lý các khoản vay quá hạn và bán các khoản nợ có tài sản bảo đảm là nhà máy, quỹ đất lớn.

Việc quy toàn bộ nợ xấu gia tăng cho bất động sản sẽ chưa đầy đủ. MBS nhận định áp lực nợ xấu quý III chủ yếu đến từ nhóm khách hàng SME và cho vay bán lẻ chịu sức ép lãi suất cao, đặc biệt ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần. Cùng lúc, tăng trưởng tín dụng bất động sản đã phân hóa giữa các nhà băng. Dư nợ của MB quý I tăng 8,8% so với cuối năm 2025, quý đầu tiên tăng một chữ số sau 6 quý liên tiếp tăng hai chữ số. Tại MSB, tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản giảm từ 14,26% xuống 13,03% trong 9 tháng.

Tài sản bảo đảm là lớp đệm quan trọng. Báo cáo 6 tháng đầu năm của 20 ngân hàng cho thấy giá trị bất động sản thế chấp lên tới 9,68 triệu tỷ đồng, tăng gần 592.000 tỷ đồng. Tuy vậy, giá trị thực thu hồi phụ thuộc vào thanh khoản thị trường và tiến độ xử lý. Trong 5 tháng đầu năm, các tổ chức tín dụng xử lý 90,15 nghìn tỷ đồng nợ xấu, giảm 24,3% so với cùng kỳ.

Bước sang quý IV, SHS Research cho rằng các chỉ tiêu đáng chú ý gồm nợ nhóm 2, nợ xấu hình thành mới, tỷ lệ bao phủ nợ xấu và chi phí tín dụng. Cùng với nhu cầu tái cấp vốn của chủ đầu tư từ cuối năm, đây là những xu hướng cần theo dõi thêm. Tác động của bất động sản lên nợ xấu hiện còn phụ thuộc vào cơ cấu danh mục, bộ đệm dự phòng và tốc độ xử lý tài sản bảo đảm của từng ngân hàng.

Hoàng Nguyễn