Nhận diện chiêu trò thổi giá chung cư

Theo dõi KT&TD trên

Cả người mua và người bán đều rơi vào bẫy

Chia sẻ câu chuyện mua một căn hộ mà mình theo đuổi từ đầu năm nay tại Hà Nội, anh Trần Nhật Hoàng cho biết, khi đó, chủ nhà đưa ra mức giá hơn 9 tỷ đồng cho một căn hộ 3 phòng ngủ. Anh sẵn sàng giao dịch ngay vì mức giá này phù hợp với mặt bằng thị trường.

Tuy nhiên, quá trình thương lượng sau đó không diễn ra như mong đợi. Theo anh Hoàng, chủ nhà chịu nhiều tác động từ môi giới và một số nhà đầu cơ trong khu vực, khiến kỳ vọng giá tăng lên đáng kể.

"Ban đầu, môi giới tư vấn chủ nhà chào bán 13 tỷ đồng. Sau đó, lại có môi giới khác kênh giá lên 13,8 tỷ đồng. Không chỉ vậy, họ còn thông báo với chủ nhà rằng, đã có khách trả 12,7 tỷ đồng, nhưng khi chủ nhà đồng ý thì người mua… biến mất. Lý do quen thuộc mà ai cũng từng nghe: Khách đã chốt căn khác", anh Hoàng kể.

Diễn biến này khiến chủ nhà liên tục điều chỉnh kỳ vọng, trong khi người mua thực lại khó theo đuổi.

"Đến lúc không bán được trong thời gian dài và cần tiền gấp, chủ nhà tìm đến tôi mong bán được với giá cũ. Nhưng khi đó, tôi lại không còn đủ tài chính", anh Hoàng chia sẻ.

Chị Nguyễn Thị Mai Phương, một môi giới đã có hơn 6 năm làm việc trong phân khúc căn hộ trung cấp tại TP.HCM cho biết, tình trạng "thổi giá" chung cư rất khó kiểm soát, nhất là ở những dự án đã hình thành khu dân cư ổn định.

Việc đẩy giá không phải lúc nào cũng xuất phát từ nhu cầu thực của thị trường. Nhiều trường hợp, mức giá mới chỉ được tạo ra từ vài giao dịch cao bất thường, sau đó lan rộng thành mặt bằng giá ảo sau đó.

Nhiều hệ lụy

Chị Phương cho hay, không ít khách hàng mua phải căn hộ bị đẩy giá khoảng 200-300 triệu đồng chỉ vì tin rằng "khu này đang tăng mạnh". Nhưng thực ra lượng giao dịch thật chỉ vài căn, không đủ để tạo mặt bằng giá mới.

"Chỉ cần một căn hộ cùng diện tích, cùng hướng, được giao dịch cao hơn 10-15% so với giá trung bình, lập tức hàng loạt chủ nhà khác sẽ điều chỉnh giá theo. Họ không muốn bán rẻ hơn hàng xóm, dù nhu cầu thật chưa chắc đã tương xứng", chị Phương chia sẻ.

Chị Phương cho biết thêm, một số môi giới còn đóng vai trò "tạo sóng" bằng cách đăng tin rao bán với mức giá cao hơn thực tế, nhằm tạo cảm giác thị trường đang tăng mạnh. Khi đó, người mua, nhất là người mua lần đầu rất dễ rơi vào bẫy.

Bên cạnh yếu tố tâm lý, việc thiếu minh bạch về dữ liệu giao dịch cũng góp phần khiến tình trạng thổi giá diễn ra dễ dàng. Chị Phương cho rằng, nếu các giao dịch thứ cấp được công khai theo khung giá thật, hoặc có cơ chế kiểm chứng giá, thị trường sẽ bớt biến động bất hợp lý.

Theo các chuyên gia, việc thổi giá trong thị trường chung cư không chỉ ảnh hưởng đến người mua, mà còn gây méo mó thị trường, khiến nhiều dự án bị gắn nhãn "sốt giá" dù không có cơ sở về hạ tầng hay tiện ích tăng thêm.

Trong dài hạn, những đợt tăng giá ảo này làm mất lòng tin của người mua và kéo dài thời gian thanh khoản của thị trường. Người bán cứ neo giá cao, người mua thì chờ giá về lại. Bởi thế, thị trường rơi vào trạng thái giằng co.

Tránh bẫy thổi giá cách nào?

Theo đại diện đơn vị phát triển và môi giới bất động sản Khải Hoàn Land, có một số dấu hiệu nhận biết dự án chung cư có thể đang bị thổi giá mà người mua cần lưu ý.

Đầu tiên là giá bán cao bất thường so với mặt bằng chung của khu vực (so với các dự án tương đương về vị trí, tiện ích). Bên cạnh đó, dự án chưa đủ điều kiện mở bán hoặc pháp lý đang trong giai đoạn hoàn thiện mà đã rao bán với giá cao là dấu hiệu rất đáng ngờ.

Ngoài ra, cần đặc biệt lưu ý đối với những dự án được quảng cáo kèm theo lời hứa "có cánh" như cam kết cho thuê giá cao, sinh lời gấp đôi, vị trí trung tâm dù thực tế không phải như vậy. Một dấu hiệu khác là chủ đầu tư hay môi giới liên tục tạo cảm giác sắp hết hàng, giá sắp tăng mạnh hoặc gây áp lực chốt cọc để thúc đẩy tâm lý mua vội.

Đại diện Khải Hoàn Land khuyến cáo, khách hàng nên kiểm tra kỹ thông tin và pháp lý của dự án, đảm bảo chủ đầu tư có năng lực tài chính, đáng tin cậy và thực hiện thành công nhiều dự án.

Thứ hai, luôn tự mình so sánh và định giá chung cư, khảo sát giá bán của các căn hộ tương đương trong cùng khu vực để có cái nhìn khách quan hơn về mặt bằng giá. Qua đó, xem xét thêm các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị căn hộ như vị trí, tầng cao, hướng, nội thất bàn giao, pháp lý, uy tín của chủ đầu tư.

Người mua tuyệt đối không vội vàng đặt cọc khi bị thúc ép. Cần hỏi rõ các chi phí phát sinh, tiến độ bàn giao, điều khoản hợp đồng để tránh bị gài bẫy bằng những cam kết mập mờ.

Ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty CP Đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho biết, trước năm 2022, phân khúc chung cư chỉ phục vụ nhu cầu để ở, đến khi bán đi chủ nhà đều phải chịu lỗ.

Tuy nhiên, từ năm 2022, các nhóm đầu tư, đầu cơ tham gia vào phân khúc chung cư rất nhiều. Những nhóm đầu tư, đầu cơ khi ôm hàng, chắc chắn phải có lãi họ mới bán đi. Do đó, họ thường đưa ra mức giá rất cao để thu lợi.

"Nhiều môi giới gọi điện cho từng chủ nhà để hỏi mua lại căn hộ với mức giá mỗi ngày một khác. Với tâm lý bị tác động, chủ nhà sợ bị hớ nên lại tăng giá, dù rao bán lâu vẫn chưa có khách mua", ông Toàn nói và khuyến cáo người mua nhà cần tỉnh táo, bỏ thời gian để khảo sát nhiều dự án, nhiều nguồn thông tin để có mức giá chính xác nhất.

Ông Phan Đình Phúc, CEO Seenee cho biết, hiện nay thị trường bất động sản đang xuất hiện một loại phí rất "lạ", được các đơn vị áp dụng cho người mua, gọi là phí dịch vụ.

Với loại phí này, người mua phải trả thêm từ 100 triệu - 1 tỷ đồng/căn nhà, được thu bởi các tài khoản cá nhân chỉ định của các sàn, sale bất động sản.

"Thật ra, đây là biến tướng của mua bán chênh lệch sản phẩm so với giá gốc. Vì phí dịch vụ (phí môi giới) đã được chủ đầu tư chi trả từ 3-5% mỗi sản phẩm cho việc môi giới bất động sản của họ", ông Phúc nói.

Ông Phúc cho rằng, hệ lụy của phí dịch vụ này là giá bất động sản bị đẩy lên cao, làm cho căn hộ bị xác lập giá mới không rõ ràng. Người mua cần cân nhắc khi mua những căn hộ có các khoản phí chưa được làm rõ ràng.