Thị trường chung cư Hà Nội chững lại, nhà đầu tư lướt sóng gặp khó

Theo dõi KT&TD trên

Phân khúc chung cư đang đi ngang

Hiện nay nhiều nhà đầu tư lướt sóng căn hộ đang rơi vào thế bị động. Đầu tháng 10, khi mặt bằng giá chung cư Hà Nội vẫn neo ở mức cao, chị Ngọc Linh (Thanh Xuân) quyết định đặt cọc một căn hộ 2 phòng ngủ tại khu vực Thanh Xuân với giá 7,8 tỷ đồng, kỳ vọng sang tay kiếm chênh trong thời gian ngắn.

Lãi suất ngân hàng thay đổi khiến nhà đầu cơ ngắn hạn không kịp trở tay.

Tuy nhiên, diễn biến thị trường đã đảo chiều nhanh hơn dự tính. Khi lãi suất tăng, dòng tiền bị siết chặt, giao dịch bắt đầu chậm lại từ cuối tháng 10. Căn hộ từng được hỏi mua với mức chênh nhẹ nay gần như "đứng hình", buộc chị Linh phải vay ngân hàng để hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chấp nhận chờ đợi thị trường hồi phục thay vì thoát hàng sớm.

Tương tự, anh Nguyễn Văn Tuấn (Cầu Giấy, Hà Nội) cũng rơi vào tình thế khó khăn khi kế hoạch lướt cọc không thành. Việc các gói vay ưu đãi cho người trẻ kết thúc khiến chi phí vốn tăng cao, buộc chị phải cân nhắc phương án bán cắt lỗ nếu lãi suất tiếp tục đi lên. Những câu chuyện này cho thấy giai đoạn "dễ ăn" của nhà đầu tư ngắn hạn đang dần khép lại.

Ở chiều ngược lại, sự chững lại của thị trường đang được nhiều người mua ở thực theo dõi sát sao. Khi giá không còn tăng sốc, tâm lý người bán cũng dần mềm hơn, đặc biệt ở nhóm chủ nhà chịu áp lực tài chính.

Chị Hoài Thu, nhân viên môi giới bất động sản tại khu vực Khuất Duy Tiến cho biết, vợ chồng chị kỳ vọng giai đoạn lãi suất tăng sẽ kéo giá chung cư đi xuống, tạo điều kiện tiếp cận nhà ở. Dù vậy, thực tế cho thấy mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao, hiện tượng giảm sâu hay bán tháo chưa phổ biến. Nhiều căn hộ được gọi là "cắt lỗ" thực chất chỉ là điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận so với giai đoạn tăng nóng trước đó.

Dẫu chưa thể mua ngay căn hộ phù hợp, nhưng theo chị Thu, việc thị trường đi ngang giúp người mua ở thực có thêm thời gian lựa chọn, thương lượng và tránh rơi vào cảnh "đu đỉnh" như trước.

Người mua ở thực nắm lợi thế

Theo đánh giá của giới môi giới, đợt điều chỉnh hiện nay là bước cần thiết để thị trường tự cân bằng. Anh Nguyễn Văn Quyết, môi giới căn hộ khu vực phía Tây Hà Nội cho rằng, giá chung cư khó có thể giảm sâu do chi phí đầu vào tăng cao, quỹ đất khan hiếm và nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn.

"Thị trường không xấu, mà đang quay về trạng thái bình thường sau giai đoạn tăng nóng. Nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính sẽ gặp nhiều áp lực, trong khi người mua ở thực là nhóm hưởng lợi khi giá không còn bị đẩy lên quá nhanh", anh Quyết nhận định.

Theo anh Quyết, xu hướng giá đi ngang có thể kéo dài đến hết năm 2026, tạo mặt bằng ổn định hơn cho nhu cầu an cư lâu dài.

Nhìn tổng thể, thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Khi yếu tố đầu cơ suy giảm, vai trò của nhu cầu ở thực ngày càng rõ nét hơn. Dù giá nhà chưa giảm mạnh, nhưng sự ổn định về mặt bằng giá, cùng khả năng thương lượng tốt hơn, đang mở ra "cửa sổ cơ hội" cho những người mua có nhu cầu an cư thực sự.

Có thể chưa phải "thời kỳ vàng" với mức giá rẻ, nhưng rõ ràng, đây không còn là cuộc chơi dễ dàng của nhà đầu tư lướt sóng. Và trong bối cảnh đó, người mua ở thực đang dần lấy lại vị thế trung tâm của thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, mặt bằng giá nhà hiện nay đang chịu tác động đáng kể từ xu hướng tăng lãi suất của hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, thị trường bất động sản đang có sự dịch chuyển rõ nét, tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, hướng tới giá trị bền vững lâu dài.

Theo số liệu ghi nhận trong tháng 11/2025, mức độ quan tâm đối với phân khúc chung cư tăng 3%, nhà riêng tăng 1%. Ngược lại, các loại hình mang tính đầu tư cao ghi nhận sự sụt giảm, trong đó đất nền giảm 22%, nhà phố giảm 3% và biệt thự giảm 8%.

Kết quả khảo sát cũng cho thấy, 64% người tham gia mua bất động sản với mục đích để ở, trong khi chỉ còn 36% hướng tới đầu tư.

Đánh giá về triển vọng thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, bất chấp những biến động về lãi suất, tâm lý thị trường cuối năm 2025 vẫn khá tích cực. Đáng chú ý, có tới 83% người được khảo sát tin rằng thị trường bất động sản năm 2026 sẽ duy trì xu hướng ổn định, thậm chí ghi nhận mức tăng trưởng và tăng trưởng mạnh.