Thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM khởi sắc đầu xuân

Theo dõi KT&TD trên

Thị trường căn hộ Việt Nam mở đầu năm 2026 với con số ấn tượng: theo dự báo từ BHS Property, toàn thị trường dự kiến đón gần 93.000 căn hộ mới từ 56 dự án trong năm nay, trong đó riêng Hà Nội và TP.HCM đóng góp hơn 66.000 căn — tương đương hơn 70% tổng nguồn cung cả nước. Đây là con số phản ánh rõ quá trình "giải nén" sau nhiều năm trì hoãn pháp lý và thận trọng của các chủ đầu tư.

Tín hiệu khởi sắc đã được nhìn thấy rõ từ quý IV/2025. Theo số liệu của One Mount Group, tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội và TP.HCM trong quý IV/2025 đạt hơn 30.000 căn — mức cao nhất trong vòng ba năm trở lại đây. Riêng Hà Nội ghi nhận 15.500 căn mở bán mới, tăng 85% so với quý III/2025, trong khi TP.HCM đạt 14.500 căn, tăng tới 130% so với quý liền trước và cao gấp 2,7 lần so với cùng kỳ năm 2024. Đây là nền tảng vững chắc để thị trường bước vào đà tăng tốc trong năm mới.

Số liệu từ CBRE Việt Nam cũng cho thấy, trong cả năm 2025, Hà Nội ghi nhận gần 36.000 căn hộ mới được mở bán, mức cao thứ hai từng được ghi nhận tại thị trường này, chỉ đứng sau năm 2019. Tỉ lệ hấp thụ của các dự án mở bán mới trong quý IV/2025 đạt trung bình 79%, dù giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn phản ánh khả năng tiêu thụ khá ổn định trong bối cảnh nguồn cung dồi dào.

Tại Hà Nội, năm 2026 được dự báo đón khoảng 35.000–40.000 căn hộ mới, tương đương hoặc cao hơn năm 2025 và vượt mức trung bình giai đoạn hậu Covid-19. Điểm nổi bật là lần đầu tiên, Văn Giang (Hưng Yên) được kỳ vọng trở thành địa bàn dẫn dắt nguồn cung với khoảng 20.000–25.000 căn, nhờ sự hiện diện của các đại đô thị quy mô lớn như Vinhomes Ocean Park 2-3, Ecopark và Sunshine Legend City.

Về giá cả, mặt bằng sơ cấp chưa có dấu hiệu giảm do nguồn cung tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá sơ cấp trung bình toàn thị trường trong quý IV/2025 đạt hơn 78 triệu đồng/m², thấp hơn 14% so với quý trước nhưng vẫn cao hơn 8% so với cùng kỳ năm 2024. Theo ABS Research, giá sơ cấp bình quân năm 2026 dự kiến dao động quanh mức 98–100 triệu đồng/m², thể hiện đà tăng ổn định hơn thay vì tăng nóng như giai đoạn trước.

Giá bán tại các vành đai cũng thể hiện sự phân hóa rõ rệt: khu vực quanh vành đai 1 dao động 100–132 triệu đồng/m², vành đai 2 từ 78–123 triệu đồng/m² và vành đai 3 từ 74–106 triệu đồng/m². Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường One Mount Group, thị trường Hà Nội sau giai đoạn bứt phá mạnh mẽ 2024–2025 sẽ duy trì tăng trưởng với tốc độ ổn định và mặt bằng giá phù hợp hơn với số đông người mua.

Trong khi Hà Nội giữ nhịp ổn định, TP.HCM lại đang đứng trước một chu kỳ tăng tốc mới. Nhịp phục hồi của thành phố phía Nam thể hiện rõ nét từ năm 2025: chín tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ bật tăng lên 15.410 căn, tăng 252% so với cùng kỳ; lượng tiêu thụ đạt 16.240 căn, tăng 114%. Kết quả ấn tượng này đến sau khi hàng loạt vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm được tháo gỡ, mở đường cho các dự án tồn đọng quay trở lại thị trường.

Bước sang năm 2026, TP.HCM dự kiến cung ứng từ 27.000 đến 32.000 căn hộ, trong đó khu vực trung tâm đóng góp khoảng 16.000–17.000 căn mỗi năm. Masterise Homes được dự báo chiếm hơn 50% nguồn cung mới, tiếp tục đóng vai trò lực kéo chính. Các dự án trung tâm dù có mức giá sơ cấp từ 130–140 triệu đồng/m² vẫn ghi nhận sức mua tốt, cho thấy tâm lý thị trường đã cải thiện mạnh sau thời kỳ trầm lắng kéo dài.

Một xu hướng đáng chú ý là nguồn cung đang dịch chuyển mạnh ra vùng ven được dự báo là những khu vực dẫn dắt nguồn cung trong vùng TP.HCM mở rộng, do quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm. Tổng lượng căn hộ mở bán toàn vùng được dự báo vượt mốc 20.000 căn mỗi năm và có thể tiệm cận 30.000 căn vào năm 2027.

Theo các chuyên gia bất động sản nhận định, động lực chính thúc đẩy thị trường trong năm 2026 đến từ 4 yếu tố: chính sách pháp lý được cải thiện liên tục, hạ tầng giao thông tiếp tục được đầu tư mạnh mẽ, lãi suất cho vay duy trì ở mức hấp dẫn và nhu cầu ở thực của người dân đô thị ngày càng lớn.

Nhà ở xã hội cũng nổi lên như một "van điều tiết" quan trọng cho toàn thị trường. TP.HCM vừa tiếp nhận hồ sơ mua hơn 1.000 căn nhà ở xã hội tại dự án 324 Lý Thường Kiệt, trong khi Chính phủ ban hành Nghị quyết mới nhằm tháo gỡ điểm nghẽn trong phát triển nhà ở xã hội. Sự tham gia tích cực của Nhà nước được kỳ vọng giúp thị trường tái cân bằng, giảm áp lực giá và đầu cơ.

Tuy nhiên, thách thức không phải là không có. Giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội cuối năm 2025 ghi nhận trung bình khoảng 90 triệu đồng/m², tăng hơn 7% so với cùng kỳ năm trước, nhưng thanh khoản đã bắt đầu giảm nhiệt, quý IV/2025 chỉ ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch chuyển nhượng, giảm 22% so với cùng kỳ. Phân khúc bình dân gần như biến mất khỏi thị trường thương mại khi chỉ chiếm 3% lượng hàng mở bán, trong khi hàng cao cấp chiếm đến 42% nguồn cung tại Hà Nội. Điều này đặt ra bài toán về khả năng chi trả của người dân, đặc biệt là người trẻ và người mua nhà lần đầu.

Bên cạnh đó, các chuyên gia nhất trí rằng thị trường căn hộ năm 2026 sẽ không còn "sốt" theo nghĩa tăng giá bùng nổ, mà sẽ vận hành theo hướng ổn định, thanh khoản tốt hơn với nhu cầu ở thực chiếm ưu thế. Chuyên gia CBRE Việt Nam tại Hà Nội, nhấn mạnh rằng sự thúc đẩy hạ tầng giao thông, đặc biệt hệ thống metro và đường vành đai sẽ tiếp tục là động lực quan trọng cho các dự án quy mô lớn tại cả hai đô thị.

Minh Trí