Thị trường căn hộ Hà Nội: Chững lại sau thời gian tăng nóng
Giữa bối cảnh kinh tế còn nhiều thách thức, thị trường bất động sản Hà Nội đang cho thấy một nghịch lý đáng chú ý.
Mặc dù giao dịch sụt giảm mạnh và thanh khoản thị trường xuống thấp, giá căn hộ tại thủ đô vẫn duy trì đà tăng và thiết lập các mức đỉnh mới, tạo ra một bức tranh thị trường "nguội dần nhưng giá vẫn nóng".
Theo số liệu mới nhất từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, quý I/2025 ghi nhận sự sụt giảm đáng kể về lượng giao dịch căn hộ tại Hà Nội. Tổng số căn hộ được bán ra giảm khoảng 35% so với cùng kỳ năm trước, trong khi lượng dự án mở bán mới cũng thấp hơn đáng kể. Nguyên nhân chính đến từ việc các chủ đầu tư thận trọng hơn trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng cao và các chính sách tín dụng thắt chặt.
Tuy nhiên, điều đáng ngạc nhiên là giá bán căn hộ vẫn không có dấu hiệu hạ nhiệt. Theo dữ liệu từ các sàn giao dịch lớn, giá bán trung bình căn hộ tại Hà Nội đã tăng khoảng 12% so với đầu năm, với mức giá trung bình đạt khoảng 45-55 triệu đồng/m² tại khu vực trung tâm và 35-45 triệu đồng/m² tại các quận vành đai. Đặc biệt, một số dự án cao cấp tại khu vực Ba Đình, Tây Hồ ghi nhận mức giá lên tới 70-90 triệu đồng/m², thiết lập kỷ lục mới cho thị trường.
Hiện tượng "nguội dần nhưng giá vẫn nóng" của thị trường căn hộ Hà Nội được các chuyên gia phân tích là do nhiều yếu tố tác động.
Trước hết, nguồn cung căn hộ mới đang ở mức thấp nhất trong 5 năm qua. Các rào cản pháp lý, khó khăn trong tiếp cận vốn khiến nhiều dự án phải tạm dừng hoặc trì hoãn, dẫn đến tình trạng khan hiếm nguồn cung. Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, số lượng dự án được cấp phép mới tại Hà Nội giảm gần 60% so với giai đoạn 2021-2022.
Thứ hai, chi phí đầu vào xây dựng tăng cao cũng tạo áp lực lên giá bán. Giá vật liệu xây dựng, nhân công, và đặc biệt là chi phí đất đai tại Hà Nội đều tăng mạnh trong thời gian qua. Các chủ đầu tư buộc phải chuyển các chi phí này vào giá bán cuối cùng để đảm bảo biên lợi nhuận.
Thứ ba, mặc dù giao dịch giảm về số lượng, nhưng một bộ phận nhà đầu tư dài hạn và người mua để ở thực sự vẫn sẵn sàng chi trả mức giá cao cho những căn hộ có vị trí đắc địa, pháp lý rõ ràng, và tiện ích đầy đủ. Điều này tạo ra một "sàn giá" vững chắc cho toàn thị trường.
Thị trường căn hộ Hà Nội đang cho thấy sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc. Trong khi căn hộ cao cấp và hạng sang vẫn duy trì được sức hút với tỷ lệ hấp thụ ấn tượng và mức giá tăng đều, thì phân khúc trung cấp và bình dân lại chứng kiến sự sụt giảm mạnh về giao dịch.
Tại các dự án cao cấp ở khu vực trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, phần lớn căn hộ được hấp thụ bởi tầng lớp khách hàng có thu nhập cao, ít bị ảnh hưởng bởi các biến động kinh tế vĩ mô. Ngược lại, các dự án thuộc phân khúc trung bình và bình dân lại phải đối mặt với sức mua giảm sút do người mua gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng.
Đáng chú ý, các dự án có yếu tố sinh thái, không gian sống xanh và hệ thống tiện ích đẳng cấp vẫn duy trì được sức hút mạnh mẽ. Một số dự án tích hợp mô hình "all-in-one" tại phía Tây và phía Đông Hà Nội ghi nhận tỷ lệ đặt chỗ ấn tượng ngay trong đợt mở bán đầu tiên, bất chấp mức giá cao hơn 15-20% so với mặt bằng chung.
Các chuyên gia dự báo thị trường căn hộ Hà Nội sẽ tiếp tục duy trì xu hướng "nguội về lượng, nóng về giá" trong ít nhất 6-12 tháng tới. Nguồn cung hạn chế và chi phí đầu vào cao sẽ tiếp tục tạo áp lực lên giá bán, trong khi các yếu tố kinh tế vĩ mô chưa có dấu hiệu cải thiện đáng kể để kích thích nhu cầu mua.
Đối với người mua để ở, các chuyên gia khuyến nghị nên cân nhắc kỹ lưỡng nhu cầu và khả năng tài chính trước khi quyết định. Thay vì chạy theo các dự án có giá "nóng" nhưng thiếu tính thực tiễn, người mua nên ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ xây dựng đảm bảo, và mức giá hợp lý so với thu nhập.
Đối với nhà đầu tư, chiến lược "mua và nắm giữ" được đánh giá là phù hợp trong bối cảnh hiện tại. Các căn hộ có vị trí đắc địa, gần các trục giao thông lớn hoặc nằm trong các khu vực quy hoạch phát triển trong tương lai vẫn được xem là kênh đầu tư an toàn với tiềm năng tăng giá ổn định trong trung và dài hạn.
Thị trường căn hộ Hà Nội đang trải qua giai đoạn chuyển đổi với nhiều thách thức và cơ hội đan xen. Hiện tượng "nguội dần nhưng giá vẫn nóng" phản ánh bản chất cung-cầu cũng như các yếu tố cấu trúc sâu xa của thị trường bất động sản thủ đô. Trong bối cảnh này, sự thận trọng và tầm nhìn dài hạn là những yếu tố quan trọng đối với cả người mua nhà lẫn nhà đầu tư khi tham gia thị trường.
Dù vậy, với vị thế là thủ đô và trung tâm chính trị-kinh tế của cả nước, Hà Nội vẫn được đánh giá là thị trường bất động sản có nền tảng vững chắc và tiềm năng phát triển mạnh mẽ trong dài hạn, bất chấp những biến động ngắn hạn của thị trường.
Tiến Hoàng
