Phân khúc nào đang dẫn dắt thị trường bất động sản?

Theo dõi KT&TD trên

Đất nền tăng trưởng mạnh nhất

Theo dữ liệu trực tuyến quý I/2025 của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm bất động sản tăng mạnh tại các tỉnh có sự tương đồng về diện tích tự nhiên, quy mô dân số. Đơn cử, lượt tìm kiếm nhà đất Hà Nam trên Batdongsan.com.vn tăng 30%, lượt tìm kiếm nhà đất Ninh Bình tăng 90% so với tháng trước (khi chưa có thông tin sáp nhập). Tương tự, lượt tìm kiếm bất động sản Đà Nẵng tăng 39%, Quảng Nam tăng 96%…

Trong quý I/2025, Batdongsan.com.vn đã đưa ra 3 phân khúc dẫn dắt thị trường bất động sản.

Theo đó, đất nền là loại hình bất động sản ghi nhận tăng trưởng mạnh nhất cả về lượt tìm kiếm và lượng tin đăng trong quý I/2025. Theo đó, lượt tìm kiếm đất nền tăng 50% so với cùng kỳ năm 2024, mức tăng vượt trội so với căn hộ chung cư (15%). Trong đợt tăng trưởng vào quý đầu năm của loại hình đất nền, Hà Nội ghi nhận mức tăng 52%, cao hơn hẳn so với TP.HCM (31%). Giá đất nền Hà Nội ghi nhận mức tăng 42% so với đầu năm 2023, con số này tại TP.HCM là 7%.

Mức độ quan tâm và lượng tin đăng căn hộ chung cư có sự tăng trưởng sau Tết. Theo đó, trong tháng 3/2025, lượt tìm kiếm căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM cùng ghi nhận mức tăng trưởng 13% so với tháng 2. Lượng tin đăng bán căn hộ tại Hà Nội ghi nhận mức tăng 20%, tại TPHCM tăng 30%.

Đáng chú ý, trong 3 năm qua, tại Hà Nội và TP.HCM, giá bán chung cư tiếp tục tăng cao trong khi giá thuê ổn định. Tại Hà Nội, giá chung cư trung bình từ mức 39 triệu đồng/m2 đầu năm 2023 tăng lên 63 triệu đồng/m2 trong quý I/2025. Con số này tại TP.HCM lần lượt là 47 triệu đồng/m2 và 59 triệu đồng/m2.

Nguồn cung dự án mới tại 2 thị trường trọng điểm là Hà Nội và TP.HCM ghi nhận một số diễn biến trái chiều. Theo đó, các dự án chung cư Hà Nội có sự phân hóa giữa vùng ven và nội thành trong khi TP.HCM không quá cách biệt. Nguồn cung mới tại Hà Nội chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang, tập trung ở các quận ngoại thành. Với TP.HCM, nguồn cung chung cư mới tập trung ở phía Đông nhưng với đa dạng phân khúc.

Bên cạnh đó, phân khúc nhà phố cũng ghi nhận nhiều diễn biến đáng chú ý. Lượt tìm kiếm nhà phố bán trong tháng 3/2025 ghi nhận mức tăng khá mạnh ở Hà Nội và TP.HCM, lần lượt là 35% và 27%.

Đáng chú ý, trong khi giá bán nhà phố tại Hà Nội tăng mạnh 30% so với quý I/2023 thì giá nhà mặt phố TP.HCM lại giảm nhẹ 2%. Ngược lại, giá cho thuê nhà mặt phố tại TP.HCM tăng 23% nhưng tại Hà Nội giá chỉ tăng 8%. Sự phân hóa này dẫn đến lợi suất thuê tại hai thị trường chênh lệch rõ rệt. Theo đó, lợi suất cho thuê nhà phố tại TP.HCM đạt 2,3%, tại Hà Nội là 1,4%.

Giá cao, lợi suất cho thuê thấp nên nhà mặt phố cho thuê không còn là kênh đầu tư hấp dẫn. Sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử cũng gây áp lực cho các ngành hàng trực tiếp vốn là nguồn cầu tiềm năng của loại hình nhà mặt phố cho thuê.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Trưởng ban Nghiên cứu thị trường và tư vấn, xúc tiến đầu tư của VARS nhận định, thị trường sẽ có sự khởi sắc rõ nét trong quý II khi nguồn cung phục hồi nhờ các chính sách tháo gỡ pháp lý trên nền tảng kinh tế tăng trưởng, hạ tầng giao thông phát triển mạnh mẽ, lãi suất duy trì ổn định ở mức thấp...

Dự báo phân khúc căn hộ chung cư sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung và thanh khoản thị trường với mức giá duy trì đà tăng trưởng ổn định. Giá bán sơ cấp tăng mạnh khi nguồn cung được định vị và phát triển ở phân khúc ngày càng cao cấp. Còn giá bán thứ cấp tiếp tục đi ngang, giảm nhẹ ở một số thị trường đã tăng "nóng".

Phân khúc đất nền, nhà ở riêng lẻ tại các tỉnh thành có kinh tế phát triển và hạ tầng đang triển khai thực tế cũng được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng. Các lô đất tách thửa, pháp lý đảm bảo ở các khu vực có hạ tầng triển khai tiếp tục ghi nhận tốc độ tăng giá tốt.

Dòng tiền có xu hướng đổ về khu vực huyện, xã, khi mặt bằng giá tại khu vực thành phố đã quá cao, không còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Thị trường chung cư bất cân đối

Theo báo cáo quý I của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng hơn 69% trong cơ cấu nguồn cung nhà ở mở bán. Tuy nhiên, căn hộ chung cư cao cấp, hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng lớn, với số lượng dự án hạng sang mới đang có xu hướng tăng trong khi căn hộ chung cư thương mại giá bình dân hoàn toàn "vắng bóng".

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - cơ cấu nguồn cung nhà ở vẫn đang trong tình trạng mất cân đối nghiêm trọng. Nguồn cung nhà ở mới chủ yếu phục vụ nhóm người có tài chính cao và nhà đầu tư, tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường.

"Mức thu nhập tối thiểu để mua một căn nhà có giá trung bình tại Thủ đô cao hơn khoảng 2,3-10 lần so với thu nhập thực tế của hộ gia đình. Với mặt bằng giá hiện tại, người thu nhập trung bình thấp rất khó để tiếp cận được nhà ở", chuyên gia của VARS đánh giá.

Theo báo cáo của Savills, trong quý vừa qua, thị trường ghi nhận sự chênh lệch đáng kể về giá bán căn hộ sơ cấp từ chủ đầu tư và căn hộ thứ cấp trên thị trường. Cụ thể, tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đạt 79 triệu đồng/m2, trong khi giá thứ cấp chỉ ở mức 60 triệu đồng/m2.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết, theo khảo sát trên hơn 400 dự án chung cư tại Hà Nội, có tới 47% dự án ghi nhận giá bán thứ cấp giảm so với quý trước. Thêm vào đó, khoảng cách giữa giá sơ cấp và thứ cấp ngày càng nới rộng, đặc biệt ở phân khúc cao cấp.

Theo bà, trong quý vừa qua giá chung cư sơ cấp vẫn tiếp tục có xu hướng tăng. Nguyên nhân chính dẫn đến giá sơ cấp cao là do nguồn cung mới tập trung phần lớn tại các dự án đại đô thị.

Khánh An (t/h)