Căn hộ bình dân – Phân khúc "mất tích" giữa cơn khát nhà ở
Giữa những tòa cao ốc ngày càng mọc lên san sát tại các đô thị lớn, người ta không khó để bắt gặp những dự án căn hộ cao cấp với giá hàng chục tỷ đồng, hay những khu đô thị đẳng cấp với tiện ích xa xỉ.
Thế nhưng, phân khúc nhà ở bình dân - vốn chiếm tỷ trọng lớn trong nhu cầu thị trường - dường như đang dần "biến mất" trong bối cảnh giá bất động sản liên tục leo thang.
Tại Hà Nội và TP.HCM, những căn hộ có mức giá dưới 30 triệu đồng/m² gần như không còn xuất hiện trong các dự án mới. Khoảng trống ngày càng lớn giữa thu nhập của đại bộ phận người dân và mức giá nhà ở đang tạo ra một nghịch lý đáng báo động: cung không đáp ứng được cầu trong khi nhu cầu về nhà ở vẫn liên tục gia tăng.
Theo khảo sát của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tỷ lệ căn hộ giá bình dân chiếm chưa đến 20% tổng nguồn cung mới trong năm qua, giảm mạnh so với mức 40-50% của giai đoạn 2015-2018. Trong khi đó, nhu cầu về loại hình này lại chiếm đến 70-80% thị trường. Nghịch lý này đặt ra câu hỏi lớn: Vì sao phân khúc nhà ở bình dân đang dần "mất tích"?
Nhiều chuyên gia chỉ ra rằng chi phí đất đai ngày càng tăng cao là nguyên nhân chính dẫn đến sự biến mất của căn hộ bình dân. Tại các đô thị lớn, giá đất đã tăng gấp nhiều lần trong thập kỷ qua, khiến chủ đầu tư buộc phải phát triển dự án cao cấp hơn để đảm bảo hiệu quả kinh tế. Một chủ đầu tư tại Hà Nội chia sẻ: "Với mức giá đất hiện nay, nếu làm căn hộ bình dân, chúng tôi gần như không có lãi, thậm chí còn lỗ".
Bên cạnh đó, chi phí xây dựng cũng tăng đáng kể trong những năm gần đây. Giá vật liệu xây dựng, nhân công và các chi phí đầu vào khác đều leo thang, góp phần đẩy giá thành căn hộ lên cao. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, chi phí xây dựng đã tăng trung bình 15-20% mỗi năm trong giai đoạn 2020-2024.
Các thủ tục pháp lý phức tạp và kéo dài cũng là rào cản lớn đối với việc phát triển nhà ở bình dân. Một dự án thường phải trải qua hàng chục thủ tục khác nhau và có thể mất từ 3-5 năm để hoàn thành các thủ tục pháp lý trước khi khởi công. Thời gian chờ đợi dài làm tăng chi phí cơ hội và chi phí vốn của doanh nghiệp, buộc họ phải chuyển hướng sang phân khúc cao cấp để bù đắp.
Trong khi nguồn cung căn hộ bình dân ngày càng khan hiếm, nhu cầu về phân khúc này vẫn không ngừng gia tăng. Ước tính mỗi năm các đô thị lớn cần khoảng 100.000 căn hộ mới để đáp ứng nhu cầu của người dân, trong đó phần lớn là nhà ở giá bình dân. Sự mất cân đối giữa cung và cầu đã tạo áp lực lớn lên thị trường, đẩy giá nhà ở liên tục tăng cao và khiến giấc mơ an cư của nhiều người dân trở nên xa vời.
Tình trạng này đặt ra thách thức không nhỏ cho cả cơ quan quản lý nhà nước và các chủ đầu tư. Nhiều chuyên gia cho rằng cần có chính sách đột phá để khuyến khích phát triển nhà ở bình dân, như miễn giảm tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế, đơn giản hóa thủ tục hành chính và có cơ chế đặc thù về tín dụng cho cả người mua nhà và chủ đầu tư.
Nhiều địa phương đã bắt đầu triển khai các giải pháp như dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và người thu nhập thấp. Tại TP.HCM, chính quyền đã quy hoạch nhiều khu vực để phát triển nhà ở bình dân, đồng thời đơn giản hóa thủ tục đầu tư cho các dự án này. Tuy nhiên, kết quả còn hạn chế và chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế.
Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ và dân số đô thị không ngừng gia tăng, việc phát triển nhà ở bình dân không chỉ là vấn đề kinh tế mà còn là vấn đề an sinh xã hội. Phân khúc nhà ở này không thể và không nên "mất tích" trong bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản.
Để giải quyết bài toán này, cần một tầm nhìn dài hạn và chiến lược tổng thể, trong đó sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở phải gắn liền với khả năng tiếp cận của đại bộ phận người dân. Chỉ khi đó, giấc mơ an cư của người dân mới thực sự trở thành hiện thực, và thị trường bất động sản mới có thể phát triển một cách lành mạnh và bền vững.
Tiến Hoàng
