Căn hộ vừa túi tiền – phân khúc vắng bóng nhưng nhiều người cần
Thị trường bất động sản Việt Nam những năm gần đây chứng kiến sự bùng nổ của nhiều dự án cao cấp, hạng sang tại các thành phố lớn. Những tòa tháp chọc trời với thiết kế đẳng cấp, tiện ích sang trọng mọc lên ngày càng nhiều, phục vụ tầng lớp khách hàng nhiều tiền.
Trong khi đó, phân khúc căn hộ vừa túi tiền - vốn là nhu cầu thực sự của đại đa số người dân - lại dần khan hiếm, tạo ra khoảng trống lớn trên thị trường và đẩy giấc mơ an cư của nhiều người ngày càng xa vời.
Theo báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản, giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đã tăng liên tục trong năm năm qua. Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đã vượt ngưỡng 40 triệu đồng/m2, trong khi tại TP.HCM con số này là khoảng 50 triệu đồng/m2. Với mức giá này, một căn hộ hai phòng ngủ diện tích 60m2 sẽ có giá từ 2,4 tỷ đồng trở lên, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động.
Theo thống kê, thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội và TP.HCM hiện nay khoảng 120-150 triệu đồng/năm, trong khi giá nhà đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba trong vòng năm năm qua.
Sự khan hiếm căn hộ vừa túi tiền xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Trước hết, giá đất tại các đô thị lớn tăng nhanh chóng do quỹ đất ngày càng hạn hẹp. Tại những khu vực trung tâm, giá đất đã đạt mức "trên trời", khiến các chủ đầu tư buộc phải phát triển dự án cao cấp để đảm bảo hiệu quả kinh tế.
Bên cạnh đó, thủ tục pháp lý phức tạp và kéo dài cũng là rào cản lớn đối với việc phát triển căn hộ giá rẻ. Theo các chuyên gia, thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý cho một dự án bất động sản có thể kéo dài từ hai đến bốn năm, thậm chí lâu hơn. Điều này buộc các chủ đầu tư phải tính toán phương án sinh lời cao nhất để bù đắp chi phí và thời gian chờ đợi, và kết quả là họ ưu tiên phân khúc cao cấp.
Chi phí xây dựng tăng cao trong những năm gần đây cũng là một yếu tố đáng kể. Giá vật liệu xây dựng, nhân công đều tăng mạnh sau đại dịch Covid-19. Theo Hiệp hội Vật liệu Xây dựng Việt Nam, giá thép xây dựng đã tăng gần 40% so với thời điểm trước dịch, trong khi giá xi măng, cát, đá cũng tăng từ 15-25%. Những chi phí này được tính vào giá thành căn hộ, đẩy mức giá lên cao hơn.
Trong bối cảnh đó, nhiều người dân đang hướng về các khu vực ven đô với hy vọng tìm được nhà ở giá phải chăng. Tuy nhiên, hạ tầng giao thông chưa đồng bộ cùng với khoảng cách xa trung tâm khiến lựa chọn này không phải lúc nào cũng khả thi. Ông Phạm Đức Toản, chuyên gia bất động sản cho biết: "Nhiều người chấp nhận sống xa trung tâm để mua được nhà giá rẻ hơn, nhưng họ phải đánh đổi bằng thời gian di chuyển và chi phí đi lại hàng ngày. Đối với các gia đình có con nhỏ đi học, việc này càng trở nên khó khăn."
Ở một khía cạnh khác, các dự án nhà ở xã hội - vốn được kỳ vọng sẽ giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp - lại chưa phát huy hiệu quả như mong đợi. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, số lượng nhà ở xã hội được đưa vào sử dụng trong năm năm qua chỉ đáp ứng khoảng 30% nhu cầu thực tế. Nhiều dự án nhà ở xã hội gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn ưu đãi, trong khi quy trình xét duyệt đối tượng được mua còn phức tạp và kéo dài.
Sự thiếu vắng phân khúc căn hộ vừa túi tiền đang tạo ra những hệ lụy xã hội đáng lo ngại. Nhiều gia đình trẻ phải sống chung với bố mẹ dù đã kết hôn nhiều năm, dẫn đến những mâu thuẫn trong cuộc sống hàng ngày. Một số khác buộc phải thuê nhà dài hạn, khiến việc tích lũy tài sản trở nên khó khăn hơn. Đã có những nghiên cứu chỉ ra mối liên hệ giữa việc không có nhà ở ổn định với tỷ lệ ly hôn gia tăng và sự sụt giảm tỷ lệ sinh ở các đô thị lớn.
Trước thực trạng này, Chính phủ đã có những động thái tích cực nhằm khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ. Nghị định 100/2015/NĐ-CP và sau đó là Nghị định 49/2021/NĐ-CP đã quy định nhiều chính sách ưu đãi cho các dự án nhà ở xã hội như miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, và hỗ trợ vay vốn ưu đãi. Gần đây nhất, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị quyết 33/NQ-CP với mục tiêu phát triển một triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, để giải quyết bài toán căn hộ vừa túi tiền, cần có sự đồng bộ từ nhiều phía. Một số giải pháp khác được đề xuất bao gồm việc phát triển hệ thống giao thông công cộng hiện đại để kết nối các khu vực ven đô với trung tâm, tạo điều kiện cho người dân có thể sống xa hơn nhưng vẫn đảm bảo chất lượng cuộc sống. Bên cạnh đó, việc áp dụng công nghệ xây dựng mới, vật liệu thân thiện môi trường với chi phí hợp lý cũng là hướng đi được nhiều chuyên gia đánh giá cao.
Phân khúc căn hộ vừa túi tiền đang là mảnh ghép còn thiếu trong bức tranh bất động sản Việt Nam. Sự thiếu vắng của nó không chỉ là vấn đề của thị trường mà còn là thách thức lớn đối với sự phát triển bền vững của xã hội. Giải bài toán này đòi hỏi sự nỗ lực từ nhiều phía - Chính phủ, doanh nghiệp và cả người dân - để cùng xây dựng một thị trường bất động sản lành mạnh và cân bằng, nơi mọi người dân đều có cơ hội sở hữu một mái nhà phù hợp với điều kiện tài chính của mình.
Tiến Hoàng
