Khi nhu cầu ở thực dẫn dắt thị trường nhà ở
Giữa những biến động kéo dài của thị trường bất động sản, nhu cầu ở thực đang dần trở lại vị trí trung tâm, trở thành “la bàn” định hướng cho chiến lược phát triển mới của toàn ngành, hướng tới sự ổn định và bền vững thay vì tăng trưởng nóng.
Nhu cầu ở thực, theo nghĩa đơn giản nhất, là nhu cầu mua nhà để sinh sống thực tế của các hộ gia đình, khác biệt hoàn toàn với nhu cầu đầu cơ ngắn hạn hay đầu tư cho thuê. Đây là lực cầu cơ bản và ổn định nhất của thị trường, phản ánh đúng nhu cầu an cư thực sự của người dân. Khi nhìn thị trường từ góc độ này, chúng ta có thể thấy rõ hơn những điểm mạnh, điểm yếu cũng như những cơ hội phát triển bền vững trong tương lai.
Trong những năm qua, đặc biệt là giai đoạn từ 2020 đến 2022, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự tăng trưởng nóng với tâm lý đầu cơ chiếm ưu thế. Nhiều dự án được đẩy giá cao bất chấp chất lượng sản phẩm hay vị trí thực tế, tạo ra những con số giao dịch ảo và làm méo mó giá trị thực của thị trường. Tuy nhiên, khi các chính sách siết chặt tín dụng bất động sản được áp dụng và thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh, nhu cầu ở thực mới thực sự bộc lộ rõ ràng vai trò của mình.
Các chuyên gia nhận định rằng nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh vẫn rất cao, đặc biệt đến từ nhóm khách hàng trẻ, những người đang trong độ tuổi lập gia đình và có nhu cầu an cư. Đây là lực lượng lao động chính, có thu nhập ổn định từ công việc và mong muốn có một nơi ở lâu dài để xây dựng cuộc sống. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm này đang gặp nhiều khó khăn do giá nhà vẫn ở mức cao so với thu nhập bình quân, trong khi nguồn cung sản phẩm phù hợp với túi tiền lại khan hiếm.
Một trong những vấn đề đáng chú ý khi phân tích nhu cầu ở thực là sự mất cân đối về cơ cấu sản phẩm. Trong khi các dự án hạng sang, căn hộ cao cấp với giá trên 50 triệu đồng mỗi mét vuông xuất hiện ngày càng nhiều, thì phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội lại thiếu hụt trầm trọng. Điều này tạo ra khoảng cách lớn giữa nguồn cung và cầu thực tế, khiến nhiều người dân có nhu cầu ở thực không thể tiếp cận được nhà ở phù hợp.
Từ góc độ địa lý, nhu cầu ở thực cũng có sự phân bổ không đồng đều. Các khu vực trung tâm đô thị với hạ tầng hoàn thiện, gần nơi làm việc và có đầy đủ tiện ích luôn là nơi được ưu tiên lựa chọn. Tuy nhiên, giá đất tại những khu vực này đã tăng cao đến mức không còn phù hợp với đại đa số người dân. Điều này buộc nhiều gia đình phải tìm kiếm các lựa chọn thay thế ở khu vực ngoại thành hoặc các tỉnh lân cận, nơi giá cả hợp lý hơn nhưng lại phải đánh đổi về thời gian di chuyển và sự tiện lợi.
Chính phủ và các cơ quan quản lý đã nhận thấy tầm quan trọng của việc đáp ứng nhu cầu ở thực và đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ. Các chương trình nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được đẩy mạnh triển khai, kèm theo những ưu đãi về lãi suất vay, thuế và các thủ tục hành chính. Tuy nhiên, việc thực thi các chính sách này vẫn còn gặp nhiều trở ngại do vướng mắc về thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng và nguồn vốn đầu tư.
Về phía các chủ đầu tư, việc chuyển hướng sang phát triển các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực đòi hỏi một sự thay đổi tư duy lớn. Thay vì tập trung vào lợi nhuận ngắn hạn từ các dự án cao cấp, họ cần xem xét đến khả năng sinh lời bền vững từ các sản phẩm có giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu của đông đảo người dân. Điều này không chỉ mang lại lợi ích kinh tế lâu dài mà còn góp phần xây dựng hình ảnh thương hiệu tích cực trong mắt công chúng.
Một yếu tố quan trọng khác ảnh hưởng đến nhu cầu ở thực là sự phát triển của hạ tầng giao thông. Các tuyến metro, đường cao tốc kết nối các vùng ven với trung tâm đô thị đang dần được hoàn thiện, mở ra cơ hội cho việc phát triển các khu đô thị vệ tinh. Đây là giải pháp giúp giảm áp lực lên khu vực trung tâm đồng thời tạo ra nhiều lựa chọn nhà ở với giá cả phải chăng hơn cho người dân.
Nhìn về tương lai, thị trường nhà ở dựa trên nhu cầu ở thực sẽ là nền tảng cho sự phát triển lành mạnh và bền vững của ngành bất động sản. Điều này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, các chủ đầu tư và cả người dân trong việc xây dựng một thị trường minh bạch, lành mạnh. Khi nguồn cung được điều chỉnh phù hợp với cầu thực, giá cả được định vị hợp lý và các chính sách hỗ trợ được triển khai hiệu quả, thị trường nhà ở Việt Nam sẽ thực sự trở thành nơi giúp người dân an cư lạc nghiệp, góp phần vào sự phát triển ổn định của nền kinh tế đất nước.
Hoàng Nguyễn
