Vì sao NHNN tiếp tục kiểm soát chặt tín dụng bất động sản?

Theo dõi KT&TD trên

Đằng sau yêu cầu thận trọng là những con số đáng chú ý về đà tăng của tín dụng bất động sản, tỷ trọng dư nợ tại một số ngân hàng và yêu cầu chủ động kiểm soát rủi ro, bảo đảm an toàn hệ thống.

Ngay từ đầu năm 2026, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành công văn giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho các tổ chức tín dụng (TCTD) theo công thức mới, với hệ số nhân giảm còn 2,6% (so với 3,5% của năm 2025). Đáng chú ý, NHNN yêu cầu tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của từng TCTD so với cuối năm 2025 không được vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính tổ chức đó; đồng thời khống chế tốc độ tăng tín dụng trong 3 tháng đầu năm không vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm. Nếu TCTD không tuân thủ, NHNN sẽ xem xét giảm trừ chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng.

Theo lý giải từ phía cơ quan quản lý, đây không phải là biện pháp hạn chế cho vay bất động sản, mà nhằm hướng dòng vốn ưu tiên vào sản xuất - kinh doanh và các động lực tăng trưởng của nền kinh tế, đồng thời bảo đảm ổn định thanh khoản thị trường tiền tệ và an toàn hệ thống. NHNN cũng phát tín hiệu duy trì tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản ở mức ổn định khoảng 24-25% tổng dư nợ toàn hệ thống, thay vì để tỷ trọng này tiếp tục phình to như giai đoạn trước.

Nguyên nhân trực tiếp khiến NHNN duy trì cách tiếp cận thận trọng nằm ở tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản trong năm 2025 và những tháng đầu năm 2026. Năm 2025, tín dụng bất động sản toàn hệ thống tăng trên 20%, riêng tín dụng cho vay kinh doanh địa ốc tăng khoảng 28% - cao hơn hẳn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, đến cuối tháng 2/2026, dư nợ tín dụng phục vụ kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,235 triệu tỷ đồng, tăng tới 43% so với cùng kỳ năm 2025.

Đà tăng này tiếp tục thể hiện rõ trong quý II/2026: nhóm ngân hàng còn nhiều dư địa tăng trưởng tín dụng như MB, VPBank, HDBank, Techcombank, TPBank, VIB đã đẩy mạnh giải ngân cho vay chủ đầu tư bất động sản, với mức tăng khoảng 22% so với quý trước. Ở một số ngân hàng thương mại cổ phần, tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản đã vượt 30% tổng dư nợ, vượt xa ngưỡng khuyến nghị và làm gia tăng áp lực kiểm soát rủi ro tập trung.

Đi kèm với đà tăng tín dụng là những cảnh báo về chất lượng tài sản. Báo cáo tài chính quý I/2026 của nhiều ngân hàng thương mại cho thấy nợ cần chú ý tăng vọt - đơn cử tại SaigonBank, nợ cần chú ý chiếm tới 9,1% tổng dư nợ, tăng từ mức 8,5% cuối năm trước trong khi tỷ lệ bao phủ nợ xấu toàn hệ thống lại có xu hướng giảm dần. Giới phân tích cảnh báo, lãi suất tăng nhanh từ cuối năm 2025 đến nay khiến nguy cơ nợ xấu, đặc biệt là nợ xấu liên quan đến bất động sản, có thể tăng mạnh trở lại trong thời gian tới. PGS-TS Nguyễn Hữu Huân (Đại học Kinh tế TP. HCM) nhận định, nếu dòng vốn được nắn vào các lĩnh vực ưu tiên, tín dụng chỉ cần tăng ở mức vừa phải là đủ phục vụ mục tiêu tăng trưởng kinh tế; ngược lại, nếu tín dụng tiếp tục chảy mạnh vào các lĩnh vực mang tính đầu cơ như bất động sản, nguy cơ hình thành bong bóng tài sản sẽ gia tăng, kéo theo áp lực lên lãi suất, lạm phát và ổn định vĩ mô.

Điểm đáng chú ý là cách kiểm soát của NHNN trong năm 2026 không mang tính cào bằng. Cơ quan này đã ban hành công văn cho phép 25 tổ chức tín dụng loại trừ phần dư nợ tăng thêm của các khoản vay phục vụ nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất ra khỏi giới hạn tăng trưởng tín dụng bất động sản. Đây được xem là cơ chế tái phân bổ dòng vốn có chọn lọc: ưu tiên các phân khúc phục vụ sản xuất và nhu cầu ở thực, trong khi bất động sản thương mại cao cấp, nghỉ dưỡng hoặc mang tính đầu cơ vẫn tiếp tục bị kiểm soát chặt.

Theo các chuyên gia tài chính, cấu trúc tín dụng bất động sản đang chuyển dịch rõ rệt từ cách tiếp cận đại trà sang phân bổ có chọn lọc: các ngân hàng ngày càng phân tách rạch ròi giữa vay mua nhà để ở, vay đất nền và vay các dự án bất động sản không phục vụ nhu cầu ở thực. Nhiều ngân hàng thương mại cũng cho biết chủ trương hiện nay không phải là siết đột ngột hay hạn chế cực đoan, mà là kiểm soát chất lượng khoản vay, ưu tiên dự án đã hoàn thiện pháp lý, có tiến độ thi công rõ ràng, đồng thời đánh giá kỹ thu nhập và khả năng trả nợ của người vay để hạn chế rủi ro phát sinh.

Tính đến cuối tháng 6/2026, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt trên 19,97 triệu tỷ đồng, tăng 7,41% so với cuối năm 2025. Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Thanh Hà khẳng định mục tiêu xuyên suốt vẫn là hướng tín dụng vào sản xuất, kinh doanh, các ngành ưu tiên và động lực tăng trưởng mới, đồng thời tiếp tục kiểm soát chặt dòng vốn vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản mang tính đầu cơ.

Giới phân tích cũng lưu ý, việc kiểm soát tín dụng bất động sản không đồng nghĩa với việc NHNN chuyển sang thắt chặt chính sách tiền tệ nói chung. Theo nhận định của một công ty chứng khoán, đây là biện pháp phòng ngừa mang tính kỹ thuật nhằm giảm rủi ro cho nền kinh tế, thị trường bất động sản và hệ thống tín dụng trước nguy cơ tăng trưởng quá nóng, qua đó hướng tới mục tiêu tăng trưởng bền vững hơn về dài hạn.

Trong bối cảnh Chính phủ đồng thời thúc đẩy khơi thông dòng vốn cho sản xuất - kinh doanh và đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số, bài toán đặt ra cho NHNN và hệ thống ngân hàng là duy trì được sự cân bằng: vừa không để dòng vốn bất động sản tăng nóng trở lại như giai đoạn 2025, vừa bảo đảm nguồn vốn cho các phân khúc nhà ở thực và các dự án hạ tầng, khu công nghiệp - vốn được xem là có đóng góp thực chất cho tăng trưởng kinh tế. Diễn biến nợ xấu và chất lượng tài sản của hệ thống ngân hàng trong các quý còn lại của năm 2026 sẽ là thước đo quan trọng cho thấy mức độ hiệu quả của chiến lược kiểm soát có chọn lọc mà NHNN đang theo đuổi.

Hoàng Nguyễn