Khi nhà ở bình dân trở thành tâm điểm của thị trường bất động sản
Trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn liên tục leo thang và ngày càng xa tầm với của phần đông người dân, phân khúc nhà ở bình dân và nhà ở xã hội đang trở thành tâm điểm chú ý của cả thị trường bất động sản lẫn các nhà hoạch định chính sách.
Đây không chỉ là câu chuyện an sinh xã hội, mà còn được xem là chìa khóa để thị trường phát triển cân bằng, bền vững hơn sau nhiều năm lệch pha cung - cầu.
Theo số liệu được công bố tại các hội thảo thị trường gần đây, chỉ số giá căn hộ trên thu nhập hộ gia đình tại Việt Nam đã tăng từ 23,5 năm vào năm 2023 lên 30,2 năm vào năm 2026 – thuộc nhóm cao trong khu vực. Giai đoạn 2019-2024, giá bất động sản tăng gần 60%; riêng 11 tháng năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tăng bình quân hơn 20%, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân.
Tình trạng lệch pha cung - cầu tiếp tục kéo dài khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong nguồn cung mới, còn nhà ở bình dân và nhà ở xã hội vẫn thiếu hụt nghiêm trọng. Trước áp lực giá nhà, Chính phủ đã xác định phát triển nhà ở xã hội là nhiệm vụ chính trị trọng tâm. Theo Nghị quyết số 07/NQ-CP ngày 12/1/2026, Chính phủ giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội cho các địa phương giai đoạn 2026-2030, hướng tới mục tiêu hoàn thành hoặc vượt chỉ tiêu ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp vào năm 2030. Riêng năm 2026, cả nước đặt mục tiêu hoàn thành trên 110.000 căn, với chỉ tiêu cụ thể là 158.723 căn theo kế hoạch chi tiết được giao cho các địa phương.
Kết quả triển khai bước đầu cho thấy tín hiệu tích cực: chỉ trong năm 2025, thị trường nhà ở xã hội đã đón nhận hơn 100.000 sản phẩm, tương đương gần bằng thành quả của cả 10 năm trước đó cộng lại. Tính đến giữa năm 2026, cả nước đang triển khai 786 dự án với tổng quy mô 725.146 căn, đạt khoảng 72,5% mục tiêu chung của toàn Đề án. Riêng 4 tháng đầu năm 2026, 40 dự án mới đã được khởi công, cung ứng hơn 36.000 căn hộ cho thị trường.
Về mặt pháp lý, Nghị định số 136/2026/NĐ-CP ban hành ngày 7/4/2026 đã sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, tháo gỡ nhiều vướng mắc liên quan đến điều kiện, thủ tục phát triển và quản lý nhà ở xã hội, đồng thời nâng mức trần thu nhập được xét duyệt mua nhà, mở rộng đối tượng thụ hưởng. Song song đó, hệ thống ngân hàng, bao gồm cả khối thương mại ngoài quốc doanh, đã triển khai các gói tín dụng ưu đãi với tổng quy mô gần 150.000 tỷ đồng nhằm hỗ trợ cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.
Tuy vậy, dù nguồn cung nhà ở nói chung được dự báo tăng trong năm 2026, trong đó có khoảng 160.000 căn nhà ở xã hội sẽ được đưa ra thị trường theo tính toán của giới chuyên gia, thực tế cho thấy điều này không kéo theo sự sụt giảm đáng kể của mặt bằng giá chung. Nguyên nhân là phần lớn hàng hóa mới trên thị trường thương mại vẫn nằm ở phân khúc giá cao, trong khi nhu cầu mua để ở ngày càng cấp thiết hơn bao giờ hết.
Theo các chuyên gia bất động sản nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ hơn, với động lực tăng trưởng chuyển dần từ đầu cơ sang nhu cầu thực, chất lượng dòng vốn và tính minh bạch của thị trường. Bên cạnh đó, giới phân tích tương đối đồng thuận rằng nhà ở bình dân và nhà ở xã hội không còn là một phân khúc phụ, mà đang dần trở thành trục chính trong chiến lược phát triển của thị trường bất động sản giai đoạn tới, khi cả cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp đều nhận thấy đây vừa là yêu cầu về an sinh xã hội, vừa là dư địa tăng trưởng thực chất còn rất lớn so với phân khúc cao cấp đã dần bão hòa.
Dù đạt được những kết quả bước đầu đáng khích lệ, hành trình đưa nhà ở bình dân trở lại vị trí trung tâm của thị trường vẫn còn nhiều thách thức. Nguồn vốn cho nhà ở xã hội vẫn là rào cản lớn với cả chủ đầu tư và người mua nhà, dù các gói tín dụng ưu đãi đã được triển khai. Bên cạnh đó, để hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, khối lượng công việc còn lại vẫn rất lớn, đòi hỏi sự vào cuộc đồng bộ, quyết liệt hơn của các cấp, các ngành và sự tham gia của các doanh nghiệp bất động sản lớn, có năng lực và trách nhiệm xã hội.
Một số chuyên gia trong ngành bày tỏ lạc quan rằng với đà tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý và sự chỉ đạo quyết liệt hiện nay, mục tiêu của Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội có thể về đích trước thời hạn, thậm chí ngay từ năm 2028-2029. Tuy vậy, để nhà ở bình dân thực sự trở thành trụ cột bền vững của thị trường, thay vì chỉ là giải pháp tình thế, thị trường vẫn cần thêm thời gian kiểm chứng về tiến độ triển khai thực tế, chất lượng công trình và khả năng tiếp cận vốn vay ưu đãi của người mua nhà thu nhập thấp.
Hoàng Nguyễn
