Siết cho vay mua nhà thứ hai: Bước đi nhằm hạ nhiệt thị trường nhà ở

Theo dõi KT&TD trên

Hạn chế đầu cơ, tăng cơ hội an cư

Bộ Xây dựng vừa công bố dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát và kiềm chế giá bất động sản, trình Chính phủ xem xét. Mục tiêu là ổn định thị trường, hạn chế đầu cơ và minh bạch hóa hoạt động giao dịch, trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng cao vượt xa thu nhập của người dân.

Siết cho vay mua nhà thứ hai đang là một trong những đề xuất nhận được nhiều ý kiến từ cộng đồng doanh nghiệp và giới chuyên gia.

Theo đó, một trong những nội dung đáng chú ý của dự thảo là quy định hạn mức cho vay khi mua nhà. Theo đó, người vay mua nhà ở thứ hai sẽ chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng; người vay mua từ căn thứ ba trở lên chỉ được vay tối đa 30%.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Phan Đình Phúc, CEO Seenee nhận định, về mặt tích cực, việc siết cho vay mua tài sản thứ hai, thứ ba trở lên sẽ mang lại lợi ích lâu dài.

Điều này sẽ giúp ổn định thị trường, hạn chế đầu cơ, giúp thị trường phát triển lành mạnh, tránh rơi vào tình trạng bong bóng. Bên cạnh đó, thị trường sẽ tập trung dòng vốn vào sản xuất, kinh doanh, tăng hiệu quả sử dụng vốn.

Điều quan trọng nhất là tạo cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân, giảm tình trạng đầu cơ, từ đó tạo cơ hội cho nhiều người khác, đặc biệt là thế hệ trẻ tiếp cận nhà ở.

Dự thảo được ông Phúc đánh giá sẽ hướng đến một thế hệ không còn lấy bất động sản làm mục tiêu hướng tới (dồn tiền vào bất động sản) mà tập trung vào phát triển bền vững, đào tạo một thế hệ đúng bản chất, đầu tư vào giáo dục, công nghệ và năng suất lao động, tạo ra giá trị làm giàu nghiêng về chất xám…

"Việc dự thảo Nghị quyết có hiệu lực kể từ ngày ký và được thực hiện đến 1/3/2027 cho thấy đây là một giải pháp ngắn hạn, mang tính điều tiết nguồn vốn để tái cấu trúc thị trường tín dụng, kiểm soát dòng vốn và giảm đà ‘hưng phấn’ của thị trường bất động sản hiện tại", ông Phúc nhận định.

Một số ý kiến cho rằng quy định này có mặt hạn chế quyền sở hữu mua bán mà người dân được phép. Tuy nhiên, ông Phúc cho rằng, người dân vẫn có thể mua nhiều nhà nếu có đủ nguồn vốn và điều kiện để vay mượn.

Ông Phan Đình Phúc, CEO Seenee.

Thực tế, vấn đề thiếu nhà ở chủ yếu tập trung ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, trong khi nhiều địa phương khác lại dư cung nhưng thiếu cầu.

Giá nhà tăng cao trong khi nguồn cung nhà ở xã hội không theo kịp cũng là nguyên nhân sâu xa dẫn đến việc mất cân đối thị trường.

Theo ông Phúc, trước đây, nhiều dự án từng dành quỹ đất 20% cho nhà ở xã hội, nhưng theo thời gian, nhiều dự án đã dần "vắng bóng" quỹ đất này.

Để giải quyết tận gốc, ông Phúc cho rằng cần trở lại đúng định hướng ban đầu, phát triển quỹ nhà ở xã hội đủ mạnh và thực thi nghiêm túc các cam kết của chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, giải pháp căn cơ là phát triển hạ tầng, quỹ đất, tập trung nguồn lực phát triển các khu đô thị mới và tận dụng cơ chế hỗ trợ từ Nghị quyết 198, thúc đẩy vai trò của kinh tế tư nhân.

Ông Nguyễn Tấn Tâm, Chủ tịch Cộng đồng Review Bất động sản, Phó chủ tịch Hội đồng Ban nghiên cứu tác động thị trường bất động sản Việt Nam chia sẻ, hiện nay, để mua được một căn nhà trung bình (70m2, giá bán 3 - 4 tỷ đồng) tại các đô thị lớn, người trẻ phải cần tới 20 - 25 năm mới có nhà, chính vì vậy, đề xuất giới hạn hạn mức cho vay mua nhà ở thứ hai là giải pháp để siết chặt, giúp người dân tiếp cận gần hơn với nhu cầu an cư.

"Việc siết chặt lần này là bước đi đúng đắn nhằm cân đối năng lực chi trả lãi vay của nhà đầu tư, đồng thời góp phần giảm tỷ lệ nợ xấu trong hệ thống ngân hàng. Thực tế, các ngân hàng vẫn có những rào cản kiểm soát rủi ro, tuy nhiên cơ chế 'vượt rào' đã tồn tại suốt hàng thập kỷ, chủ yếu dựa vào cảm quan trong việc thẩm định khách hàng cho vay. Vì vậy nội dung dự thảo lần này cho thấy vấn đề trên đã được nhìn nhận một cách rõ ràng hơn", ông Tâm nói.

Theo ông, để thị trường tiếp tục phát triển ổn định và bền vững, cần tập trung vào các điều kiện tiên quyết như: Ưu tiên phát triển nhà ở lần đầu và nhà ở xã hội, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng kết nối, tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho dự án, đồng thời thúc đẩy hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) nhằm tái cơ cấu nguồn cung một cách hiệu quả.

Cần phân biệt đầu tư chính đáng và nhóm đầu cơ "lướt sóng"

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đề xuất siết cho vay mua nhà thứ hai được kỳ vọng sẽ tác động trực tiếp đến hành vi đầu cơ.

Mặc dù ủng hộ mục tiêu này, VARS IRE nhấn mạnh cần đặc biệt lưu ý không nên đánh đồng nhóm "đầu cơ, lướt sóng" với những người mua nhà thứ hai, thứ ba trở lên vì mục đích chính đáng, như khai thác kinh doanh hợp pháp hoặc tích lũy tài sản cho con cái.

"Nếu nhóm đầu cơ, lướt sóng tạo ra những biến động tiêu cực, thì nhóm mua để đầu tư khai thác hay tích lũy lại có tác động tích cực, làm tăng thanh khoản và thúc đẩy thị trường sôi động hơn.

Nếu áp dụng chính sách hạn chế tín dụng một cách đồng loạt, không phân biệt đối tượng, rất có thể sẽ gây hệ quả bất lợi, làm triệt tiêu cả những động lực tích cực của thị trường, khiến thanh khoản bị ảnh hưởng, gây khó khăn cho cả người mua nhà ở thực và các nhà đầu tư chân chính", VARS IRE nhận định.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, việc hạn chế tín dụng cho đối tượng mua nhà thứ hai trở lên có thể gây hạn chế cầu, từ đó tác động tới nguồn cung.

Khi doanh nghiệp e dè, nhiều dự án sẽ sụt giảm lượng tiêu thụ, doanh thu, có thể dẫn tới việc chủ đầu tư sẽ phải điều chỉnh giảm nguồn cung, từ đó tác động ngược với mục tiêu ban đầu, hoặc khiến cho giá nhà tiếp tục leo thang.

Chính vì vậy, cần phải phân biệt kỹ giữa nhóm đầu tư và đầu cơ. Vị chuyên gia cho rằng, muốn đạt được lợi ích dài hạn về giá nhà, cần phải tìm ra nguyên nhân gốc rễ của vấn đề để xử lý một cách trực diện.