Thị trường nhà ở Hà Nội tiếp tục dịch chuyển về khu vực ngoại ô
Xu hướng thị trường nhà ở đang tiếp tục dịch chuyển về các khu vực ngoại thành Hà Nội, khi thị trường bước vào giai đoạn tái cân bằng sau một thời kỳ tăng trưởng mạnh.
Thị trường căn hộ mở bán mới đang hồi phục bền vững
Theo báo cáo thị trường nhà ở Hà Nội quý IV/2025 của Cushman & Wakefield, nguồn cung nhàở mới chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoại thành, được thúc đẩy bởi hạ tầng ngày càng hoàn thiện, sự phát triển của các khu đô thị tích hợp và mức giá cạnh tranh hơn so với khu vực trung tâm.
Trong năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 24.500 căn mở bán, giảm 14% so với năm 2024 nhưng vẫn cao gấp 2,9 lần so với cùng kỳ 2023. Riêng quý IV/2025, nguồn cung mới tăng 34% so với quý trước, song vẫn thấp hơn 32% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy sự điều chỉnh về tốc độ ra hàng.
Nguồn cung chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm, nơi hạ tầng giao thông kết nối với nội đô ngày càng hoàn thiện, quỹ đất phát triển còn dồi dào và giá bán hợp lý hơn so với khu vực lõi đô thị.
Căn hộ trung cấp chiếm ưu thế với tỷ trọng khoảng 45%, phản ánh nhu cầu thực và khả năng chi trả của nhóm khách hàng chính. Phân khúc cao cấp chiếm gần 40%, tập trung ở các dự án có vị trí tốt và tiện ích đồng bộ, trong khi phân khúc bình dân vẫn vắng bóng.
Quý IV/2025, thị trường Hà Nội ghi nhận gần 6.200 căn hộ được tiêu thụ, tăng nhẹ 2% so với quý III/2025, cho thấy sức cầu duy trì ổn định trong ngắn hạn. Tuy nhiên, lượng giao dịch giảm 33% so với cùng kỳ năm 2024, phản ánh sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng trưởng mạnh. Dù vậy, mức tiêu thụ này vẫn cao hơn 31% so với quý IV/2023, cho thấy thị trường đã phục hồi đáng kể so với thời điểm trầm lắng trước đó.
Giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội trong quý IV/2025 đạt khoảng 3.852 USD/m², giảm 10% so với quý III nhưng vẫn tăng mạnh 32% so với cùng kỳ năm 2024. Mức giảm theo quý chủ yếu do tỷ trọng phân khúc trung cấp tăng lên, kéo mặt bằng giá chung xuống.
Tuy nhiên, giá hiện tại vẫn cao hơn đáng kể so với năm trước, phản ánh xu hướng tăng giá dài hạn, xuất phát từ chi phí đầu vào tăng (giá đất, vật liệu xây dựng) và nguồn cung hạn chế tại khu vực trung tâm.
Năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận thêm khoảng 6.000 căn hộ mới, nâng tổng nguồn cung cả năm lên hơn 24.000 căn. Phần lớn nguồn cung này tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm, những địa bàn đang hưởng lợi từ quy hoạch đô thị mở rộng, phát triển hạ tầng giao thông và quỹ đất dồi dào.
Xu hướng dịch chuyển ra khỏi khu vực nội đô
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược của Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết: "Dù hoạt động mở bán đã chậm lại vào cuối năm 2025, nhu cầu đối với các dự án ngoại ô được quy hoạch bài bản vẫn duy trì ở mức tích cực, đặc biệt là những dự án có hệ tiện ích đồng bộ, pháp lý minh bạch và giá trị bền vững trong dài hạn".
Dữ liệu của chuyên trang Batdongsan.com.vn quý IV/2025 cũng cho biết, phân khúc chung cư có mức tăng giá mạnh nhất không xuất hiện tại khu vực lõi đô thị mà tập trung chủ yếu ở các địa bàn nằm dọc Vành đai 3 (Hà Nội).
Đáng chú ý, khu vực huyện Thanh Trì (cũ) ghi nhận mức giá rao bán phổ biến khoảng 74 triệu đồng/m2, tăng tới 158% so với quý I/2023; Gia Lâm (cũ) đạt khoảng 80 triệu đồng/m2 và Hà Đông (cũ) khoảng 75 triệu đồng/m2, cùng ghi nhận mức tăng khoảng 143%.
Trong khi đó, tại Ba Đình hay Hai Bà Trưng (cũ), giá chung cư chỉ tăng trong khoảng 69-92%, cho thấy sự dịch chuyển rõ nét của dòng tiền ra khỏi khu vực nội đô.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc của chuyên trang Batdongsan.com.vn nhận định, sự phục hồi của thị trường bất động sản tại Hà Nội chủ yếu đến từ nhu cầu ở thật trong nội đô, kết hợp với hiệu ứng lan tỏa mạnh từ các tuyến Vành đai đang được triển khai.
Những dự án hạ tầng quy mô lớn cũng góp phần mở rộng biên độ phát triển đô thị, giúp cải thiện kết nối, tạo lực kéo cho các phân khúc phục vụ nhu cầu an cư như chung cư và nhà riêng.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, sự tăng giá mạnh của bất động sản vùng ven Hà Nội xuất phát từ ba yếu tố chính. Đầu tiên là nguồn cung nội đô gần như đóng băng, trong khi nhu cầu nhà ở vẫn gia tăng đều theo tốc độ đô thị hóa và tăng dân số.
Thứ hai, các khu vực ngoại thành có lợi thế quỹ đất lớn, cho phép phát triển những khu đô thị đồng bộ, mật độ xây dựng thấp, nhiều tiện ích và không gian xanh, điều mà khu vực trung tâm khó đáp ứng. Cuối cùng đó là sự tác động từ hạ tầng giao thông, đặc biệt các tuyến vành đai, cầu vượt sông Hồng và kế hoạch mở rộng không gian đô thị Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn 2050.
