Người sử dụng đất cần lưu ý gì khi nhiều quy định mới có hiệu lực trong tháng 8?

Theo dõi KT&TD trên

Người sử dụng đất, từ hộ gia đình, cá nhân đến doanh nghiệp, cần nắm rõ những thay đổi này để tránh rủi ro pháp lý và tận dụng các quy định có lợi.

Thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp xã tăng gấp 50 lần

Điểm thay đổi lớn nhất trong tháng 8 thuộc về Nghị định 281/2026/NĐ-CP, được Chính phủ ban hành ngày 13/7/2026, sửa đổi, bổ sung Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, có hiệu lực từ ngày 31/8/2026. Theo quy định mới, mức phạt tiền tối đa thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã được nâng từ 5 triệu đồng lên tới 250 triệu đồng đối với cá nhân, tăng gấp 50 lần so với trước đây. Cùng với quyền phạt tiền, Chủ tịch UBND cấp xã còn được trao thẩm quyền phạt cảnh cáo, đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn trong lĩnh vực đất đai tối đa 3 tháng và áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định.

Đây là bước điều chỉnh phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp, khi cấp xã trở thành đơn vị trực tiếp quản lý đất đai tại cơ sở. Nghị định 281 cũng bãi bỏ thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp huyện, đồng thời nâng mức phạt tối đa của cơ quan thanh tra chuyên ngành, cấp sở lên 400 triệu đồng. Nếu người vi phạm là tổ chức, mức phạt sẽ nhân đôi so với cá nhân, tối đa 500 triệu đồng ở cấp xã.

Nguyên tắc xử phạt mới với vợ chồng và đơn vị hành chính đặc khu

Nghị định 281/2026/NĐ-CP bổ sung Điều 3a vào Nghị định 123/2024/NĐ-CP, quy định hai nguyên tắc đáng chú ý. Thứ nhất, đối với thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của vợ và chồng, nếu xảy ra hành vi vi phạm thì vợ chồng được tính chung như một cá nhân để áp dụng mức phạt, thay vì tách riêng từng người. Thứ hai, việc xử phạt vi phạm đất đai tại các đơn vị hành chính đặc khu sẽ được áp dụng tương ứng với khung phạt của phường hoặc xã, tùy theo đặc khu đó đang thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn của chính quyền địa phương cấp nào.

Ngoài ra, trong trường hợp nhiều người cùng vi phạm trên một thửa đất, số lợi bất hợp pháp phải nộp lại sẽ được chia đều cho các bên liên quan; đồng thời, khoản tiền mà người vi phạm đã nộp vào ngân sách nhà nước từ việc sử dụng đất vi phạm trước đó sẽ được khấu trừ khi cơ quan chức năng xác định số lợi bất hợp pháp phải truy thu. Quy định này giúp việc xử lý công bằng hơn trong các vụ việc có nhiều chủ thể cùng liên đới.

Những trường hợp được miễn hoặc không tiếp tục bị xử phạt

Một nội dung mà người sử dụng đất, đặc biệt là nhà đầu tư dự án, cần đặc biệt lưu ý là quy định ngoại lệ về hành vi chậm đăng ký biến động đất đai. Theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP hiện hành, hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai đúng thời hạn bị phạt từ 2 đến 3 triệu đồng. Từ 31/8/2026, Nghị định 281 bổ sung trường hợp không áp dụng mức phạt này đối với người nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất theo Điều 127 Luật Đất đai.

Nghị định cũng quy định rõ nguyên tắc chuyển tiếp có lợi cho người dân và doanh nghiệp. Những vụ việc đã lập biên bản vi phạm trước ngày 31/8/2026 nhưng chưa ban hành quyết định xử phạt sẽ không tiếp tục bị xử phạt theo quy định cũ. Tương tự, các quyết định xử phạt đã ban hành từ 31/1/2026 đến trước 31/8/2026 mà người vi phạm chưa thực hiện cũng sẽ không tiếp tục thi hành. Ai đang trong quá trình bị xử lý vi phạm về đất đai nên chủ động liên hệ cơ quan chức năng để xác định vụ việc của mình thuộc diện chuyển tiếp nào.

Bổ sung thẩm quyền lập biên bản và các biện pháp khắc phục hậu quả

Nghị định 281/2026/NĐ-CP mở rộng danh sách các chức danh có quyền lập biên bản vi phạm hành chính và xử phạt trong lĩnh vực đất đai. Đáng chú ý, lực lượng Công an nhân dân được bổ sung thẩm quyền xử phạt hành vi vi phạm về cung cấp thông tin đất đai — trước đây chỉ được xử phạt hành vi sử dụng giấy tờ giả. Các chức danh thanh tra thuộc Công an nhân dân cũng được trao quyền xử phạt vi phạm liên quan đến sử dụng đất an ninh.

Về biện pháp khắc phục hậu quả, Nghị định mới bổ sung các chế tài như buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, buộc thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai, và buộc nộp lại giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa hoặc làm giả — buộc người vi phạm khắc phục thực chất hậu quả thay vì chỉ chịu phạt tiền.

Ưu đãi mới khi lựa chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất

Song song với Nghị định 281, Nghị định 274/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh sẽ có hiệu lực từ ngày 21/8/2026. Nghị định này tác động trực tiếp đến các nhà đầu tư dự án bất động sản, khu đô thị, khu công nghiệp thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư gắn với quyền sử dụng đất.

Theo quy định mới, nhà đầu tư ứng dụng công nghệ cao, công nghệ xanh được ưu đãi 5% khi đánh giá hồ sơ dự thầu; nhà đầu tư cam kết chuyển giao công nghệ được ưu đãi 2%. Nghị định cũng chuẩn hóa định mức chi phí lựa chọn nhà đầu tư: chi phí lập hồ sơ mời thầu tối đa 200 triệu đồng (0,05% tổng vốn đầu tư), chi phí đánh giá hồ sơ dự thầu tối đa 200 triệu đồng (0,03%), và chi phí giải quyết kiến nghị không vượt quá 200 triệu đồng giúp minh bạch hóa quá trình đấu thầu và giảm tranh chấp.

Trước loạt thay đổi có hiệu lực trong tháng 8, người sử dụng đất — bao gồm hộ gia đình, cá nhân và tổ chức — nên chủ động rà soát lại tình trạng pháp lý đất đai của mình để không rơi vào các trường hợp bị xử phạt với mức tiền cao hơn nhiều so với trước. Một số khuyến nghị cụ thể:

- Hoàn tất đăng ký biến động đất đai đúng thời hạn khi chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, chuyển mục đích sử dụng đất, tránh bị phạt 2-3 triệu đồng, trừ trường hợp nhận đất thực hiện dự án đầu tư theo thỏa thuận.

- Hộ gia đình có đất đứng tên chung vợ chồng cần lưu ý nguyên tắc xử phạt gộp như một cá nhân khi xảy ra vi phạm.

- Doanh nghiệp, nhà đầu tư đang bị lập biên bản hoặc đã có quyết định xử phạt về đất đai nên rà soát thời điểm ban hành để xác định có thuộc diện chuyển tiếp được miễn thi hành hay không.

- Nhà đầu tư tham gia đấu thầu dự án sử dụng đất nên tìm hiểu kỹ mức ưu đãi và định mức chi phí mới theo Nghị định 274/2026/NĐ-CP.

- Chủ động theo dõi thông tin từ UBND cấp xã nơi có đất — cơ quan trực tiếp có thẩm quyền xử phạt và tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động đất đai.

Nhìn chung, loạt chính sách có hiệu lực trong tháng 8/2026 cho thấy xu hướng phân cấp mạnh hơn cho chính quyền cấp xã trong quản lý đất đai, đi kèm chế tài nghiêm khắc hơn nhằm tăng tính răn đe. Các quy định chuyển tiếp và ngoại lệ được thiết kế để bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân, doanh nghiệp trong giai đoạn giao thời giữa hai khung pháp lý. Người sử dụng đất nên chủ động cập nhật thông tin, hoàn thiện hồ sơ pháp lý và tham vấn cơ quan chuyên môn khi cần thiết để tránh phát sinh rủi ro không đáng có.

Hoàng Nguyễn