Lãi vay mua nhà tăng cao, giấc mơ an cư thêm thử thách

Theo dõi KT&TD trên

Sức nóng từ cuộc đua huy động vốn, áp lực lạm phát và độ trễ của chính sách tiền tệ đang khiến chi phí vốn vay trở thành bài toán khó nhất đối với người có nhu cầu mua nhà để ở trong năm nay.

Theo khảo sát tại hệ thống ngân hàng đầu tháng 8/2026, lãi suất cho vay mua nhà giai đoạn ưu đãi ban đầu (6-24 tháng) dao động phổ biến từ 6,5% đến 9,5%/năm, thấp nhất ở nhóm ngân hàng quốc doanh và một số ngân hàng nước ngoài. Tuy nhiên, sau khi hết thời gian ưu đãi, phần lớn các khoản vay đều chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi, với mức lãi suất cơ sở cộng biên độ 3-4%/năm, khiến chi phí vay thực tế có thể tăng lên đáng kể.

Trong nhóm ngân hàng quốc doanh, Vietcombank đã nâng lãi suất cho vay mua nhà từ 7,8% lên 9,8%/năm; VietinBank điều chỉnh từ 7,6% lên 10,5%/năm; Agribank tăng từ 6,6% lên 8,2%/năm. BIDV là ngân hàng có mức lãi suất cao nhất trong nhóm khảo sát, tăng từ 8,3% lên 10,3%/năm, áp dụng 9,2-9,7%/năm trong 6 tháng đầu cho khoản vay tối thiểu 36 tháng. Ở khối ngân hàng thương mại cổ phần, xu hướng tăng diễn ra tương tự: Sacombank hiện áp dụng 7,49-12%/năm, VietABank 9-11,5%/năm; sau ưu đãi, mức lãi suất tại hai ngân hàng này có thể lên tới 12-14%/năm và 12-13,5%/năm.

Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), lãi suất vay mua bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 phổ biến ở mức 12-14%/năm, một số khoản vay thả nổi ghi nhận mức thực tế lên đến 15-16%/năm - vượt xa kỳ vọng của nhiều người mua vốn đã quen với các gói ưu đãi thấp trước đó.

Nguyên nhân đằng sau đà tăng lãi suất

Theo Công ty Cổ phần Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV), chi phí vốn vẫn là rào cản lớn nhất đối với sự phục hồi của thị trường bất động sản dân cư. Số liệu 6 tháng đầu năm 2026 cho thấy tăng trưởng tín dụng đạt 7,7% trong khi huy động vốn chỉ tăng 5,5%, phản ánh áp lực thanh khoản trong hệ thống ngân hàng vẫn ở mức cao. Khoảng cách này buộc các ngân hàng phải tăng lãi suất huy động để hút vốn, từ đó kéo theo lãi suất cho vay đi lên.

Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, mặt bằng lãi suất hiện nay cao hơn trước do nhu cầu vốn của nền kinh tế tăng mạnh theo mục tiêu tăng trưởng chung. Bên cạnh đó, các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng hay tài sản mã hóa trở nên hấp dẫn hơn cũng buộc ngân hàng phải cạnh tranh gay gắt hơn trong việc thu hút tiền gửi, qua đó đẩy chi phí vốn đầu vào lên cao.

Lạm phát trong quý II/2026 đã vượt mức 5%, khiến dư địa để các ngân hàng tiếp tục hạ lãi suất huy động gần như không còn nhiều, dù lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của nhóm ngân hàng quốc doanh đã giảm về quanh mức 6%/năm. Do độ trễ của chính sách tiền tệ, những điều chỉnh về lãi suất điều hành thường cần một khoảng thời gian nhất định mới phản ánh đầy đủ vào lãi suất cho vay thực tế trên thị trường, khiến lãi vay mua nhà tiếp tục neo ở vùng cao nhất trong khoảng hai năm trở lại đây.

Bẫy lãi suất ưu đãi và áp lực tài chính với người vay

Một rủi ro phổ biến mà nhiều người mua nhà gặp phải là chỉ nhìn vào mức lãi suất ưu đãi hấp dẫn 6-8,5%/năm trong 6-12 tháng đầu mà chưa tính toán kỹ chi phí thực tế sau khi hết ưu đãi. Theo cơ chế phổ biến hiện nay, lãi suất sau ưu đãi được tính bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ 3-4%/năm, đưa mức lãi suất thực trả lên 14-15%/năm, thậm chí một số khoản vay thả nổi ghi nhận mức 16%/năm. Với một khoản vay 2 tỷ đồng, số tiền lãi phải trả hàng tháng có thể tăng vọt đáng kể ngay khi hết thời gian ưu đãi, tạo áp lực tài chính lớn cho những người sử dụng đòn bẩy cao.

Bên cạnh lãi suất, một số ngân hàng còn áp dụng phí trả nợ trước hạn theo lộ trình giảm dần trong vài năm đầu, thường ở mức 1-2% giá trị khoản vay còn lại, khiến việc tái cấu trúc khoản vay để tìm lãi suất tốt hơn cũng phát sinh thêm chi phí. Trước thực tế này, giới chuyên gia khuyến nghị người vay mua nhà để ở cần chủ động tính toán khả năng trả nợ dựa trên mức lãi suất sau ưu đãi thay vì chỉ căn cứ vào mức lãi suất chào mời ban đầu, đồng thời dự phòng một khoản tài chính nhất định để ứng phó khi lãi suất thả nổi điều chỉnh tăng.

Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà thương mại neo cao, chính sách tín dụng ưu đãi dành cho người mua nhà ở xã hội (NOXH) vẫn là điểm sáng đáng chú ý. Từ ngày 1/7 đến hết 31/12/2026, lãi suất cho vay đối với người mua NOXH được áp dụng ở mức 6,5%/năm trong 5 năm đầu và 7,5%/năm trong 10 năm tiếp theo, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng lãi suất vay mua nhà thương mại. Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành các chính sách hỗ trợ khác như không tính tín dụng cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp vào hạn mức tăng trưởng tín dụng, đồng thời nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn lên mức 40%, nhằm tạo thêm dư địa vốn cho các phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực.

Giới chuyên gia nhận định trong nửa cuối năm 2026, lãi suất vay mua nhà khó có thể giảm nhanh mà nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì ở mặt bằng cao. Dư nợ tín dụng bất động sản hiện được ước tính vào khoảng 5 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 25% tổng dư nợ của toàn nền kinh tế, cho thấy mức độ nhạy cảm của thị trường bất động sản đối với biến động lãi suất là rất lớn. Theo tính toán của các chuyên gia, lãi suất cho vay chỉ có thể giảm thực chất khi lãi suất huy động đi xuống; với giả định lạm phát được kiểm soát quanh mức 4,5%, lãi suất huy động hợp lý sẽ ở khoảng 6,5-7%/năm và lãi suất cho vay tương ứng dao động 9-10%/năm - mức mà chủ yếu các khách hàng có hồ sơ tín dụng tốt mới tiếp cận được, trong khi nhóm khách hàng cá nhân thông thường thường phải chịu mức cao hơn.

Tiến Hoàng