Cơ hội nào cho người thu nhập trung bình mua nhà?

Theo dõi KT&TD trên

Bước sang năm 2026, câu chuyện tìm mua căn hộ của những gia đình trẻ có mức thu nhập từ 20 đến 35 triệu đồng/tháng tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM vẫn là một bài toán hóc búa. Làn sóng tăng giá chung cư từ các năm trước chưa có dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt, đẩy mặt bằng giá phân khúc trung cấp bỏ xa tầm tay của đại đa số người lao động.

Tại Hà Nội, giá chào bán căn hộ chung cư năm 2025 trung bình lên tới 100 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm 2024. Còn tại TP.HCM, mặt bằng giá sơ cấp trung bình đã chạm ngưỡng 111 triệu đồng/m². Phân khúc dưới 60 triệu đồng/m² gần như đã biến mất hoàn toàn khỏi thị trường Hà Nội.

Điều đáng lo ngại hơn là tình trạng lệch pha cung - cầu tiếp tục kéo dài: phân khúc cao cấp đang chiếm tỷ trọng lớn, trong khi nhà ở bình dân và nhà ở xã hội vẫn thiếu hụt nghiêm trọng. Phân tích của ACBS cũng chỉ rõ: nguồn cung nhà ở thương mại dự kiến tăng nhưng tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu chủ yếu ở phân khúc giá hợp lý và nhà ở xã hội. Thị trường hấp thụ tốt nhưng đó là cuộc chơi của nhà đầu tư, không phải của người mua để ở thực.

Về tín dụng, gánh nặng lãi suất cũng gia tăng đáng kể: sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất cho vay mua nhà thương mại đã tăng lên khoảng 11–12%, khiến nhiều người mua nhà trở nên thận trọng hơn.

Nghịch lý của thị trường hiện nay nằm ở chỗ: phân khúc nhà ở trung cấp dành cho nhóm thu nhập 20–40 triệu đồng/tháng đang là "khoảng trống lớn" của thị trường bất động sản. Đây chính xác là tầng lớp lao động có trình độ, có việc làm ổn định tại các khu công nghiệp, cơ quan nhà nước, doanh nghiệp tư nhân những người không đủ điều kiện mua nhà thương mại nhưng cũng không quá khó khăn để tiếp cận nhà ở xã hội truyền thống. Họ rơi vào vùng xám của chính sách nhà ở.

Trong khi đó, thủ tục pháp lý kéo dài 3–5 năm cùng biên lợi nhuận thấp khiến nhiều doanh nghiệp không mặn mà với phân khúc nhà ở bình dân. Đây là lý do khiến các chủ đầu tư liên tục đẩy sản phẩm lên phân khúc trung-cao cấp, bỏ lại phần lớn người dân đô thị đứng ngoài cuộc.

Áp lực từ thực tế đã buộc các cơ quan quản lý phải hành động. Trong 5 tháng đầu năm 2026, một số chính sách quan trọng đã và đang được triển khai.

Đáng chú ý nhất là Dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp loại hình được gọi là "lai" giữa nhà thương mại và nhà ở xã hội. Theo đó, chủ đầu tư được tự quyết định giá bán, nhưng phần lợi nhuận tối đa chỉ được giới hạn ở mức 15% trên tổng chi phí. Để khuyến khích doanh nghiệp tham gia, các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được vay vốn với lãi suất ưu đãi thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với dự án thương mại thông thường.

Về nhà ở xã hội, Chính phủ đã có động thái nới điều kiện tiếp cận. Từ ngày 7/4/2026, mức trần thu nhập được mua nhà ở xã hội đã được nâng lên 25 triệu đồng/tháng với người độc thân và 50 triệu đồng/tháng với vợ chồng. Đây là mức tăng đáng kể, giúp thêm nhiều hộ gia đình đô thị đủ điều kiện tiếp cận.

Về lãi suất, theo Quyết định 3944/QĐ-NHNN có hiệu lực từ 1/1/2026, lãi suất cho vay hỗ trợ nhà ở áp dụng trong năm 2026 là 4,6%/năm thấp hơn nhiều so với lãi suất thương mại thông thường. Người mua nhà ở xã hội còn được hưởng ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội với mức vay tối đa lên đến 80% giá trị căn hộ, thời hạn vay kéo dài tới 25 năm với lãi suất khoảng 4,8–6,6%/năm.

Về nguồn cung, tín hiệu khởi sắc cũng đang xuất hiện: số lượng dự án nhà ở xã hội trong năm 2025 đã tăng tới 161% so với cùng kỳ năm trước. Tại Hà Nội, giá bán nhà ở xã hội hiện dao động từ 15–22 triệu đồng/m² thấp hơn nhiều so với mặt bằng thị trường, và một số dự án dự kiến bàn giao vào cuối năm 2026.

VIS Rating nhận định năm 2026 đánh dấu sự thay đổi trong định hướng điều hành: không chỉ tháo gỡ pháp lý và tăng nguồn cung, mà còn thúc đẩy mạnh hơn phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nâng cao tính minh bạch thị trường. Đây là tín hiệu tích cực về mặt chính sách.

Tuy nhiên, khoảng cách giữa chính sách và thực tế vẫn còn rất xa. Nguy cơ trục lợi từ cơ chế nhà ở thương mại giá phù hợp là hiện hữu nếu không có cơ chế xét duyệt đối tượng chặt chẽ như với nhà ở xã hội, phân khúc này có thể bị giới đầu cơ thâu tóm trước khi đến tay người ở thực.

Với người thu nhập trung bình, cơ hội mua nhà năm 2026 vẫn là bài toán khó nhưng không phải là bất khả thi. Hướng đi thực tế nhất hiện nay là tập trung vào nhà ở xã hội tại các khu đô thị vệ tinh, tận dụng gói vay ưu đãi lãi suất thấp và theo dõi sát các đợt mở bán mới. Về lâu dài, câu trả lời nằm ở chỗ thị trường có thực sự lắng nghe hay không hay vẫn chỉ xây nhà cho người giàu trong khi người lao động tiếp tục thuê trọ.

Tiến Hoàng