Mua nhà ở xã hội: Làm sao để không bỏ lỡ cơ hội?

Theo dõi KT&TD trên

Theo đó, thay đổi đáng chú ý nhất là việc Chính phủ ban hành Nghị định số 136/2026/NĐ-CP ngày 7/4/2026, chính thức nâng mức trần thu nhập được mua nhà ở xã hội thêm từ 5 đến 10 triệu đồng tùy đối tượng so với quy định trước. Cụ thể, người độc thân có thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 25 triệu đồng (tăng 5 triệu đồng); người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên được nâng lên tối đa 35 triệu đồng/tháng; cặp vợ chồng có tổng thu nhập hai người không quá 50 triệu đồng/tháng cũng thuộc diện được mua.

Đây là điều chỉnh mang ý nghĩa lớn trong bối cảnh thu nhập của người lao động đô thị ngày càng tăng, giúp mở rộng đáng kể phạm vi đối tượng tiếp cận chính sách, đặc biệt với tầng lớp trung lưu thấp ở các thành phố lớn vốn "kẹt" giữa hai ngưỡng: thu nhập quá cao để mua NOXH nhưng quá thấp để mua nhà thương mại.

Theo Luật Nhà ở 2023 và các nghị định sửa đổi năm 2025–2026, có 12 nhóm đối tượng được xem xét mua nhà ở xã hội. Các nhóm phổ biến nhất bao gồm:

• Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc diện được hỗ trợ cải thiện nhà ở
• Hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị và nông thôn
• Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị — đây là nhóm đông nhất và có nhu cầu lớn nhất
• Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp
• Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định pháp luật
• Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, lực lượng vũ trang đang phục vụ tại ngũ
• Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất chưa được bồi thường bằng nhà ở

Một điểm mới đáng ghi nhớ: năm 2026 bãi bỏ yêu cầu hộ khẩu tại nơi đăng ký mua. Người lao động xa quê không còn phải lo lắng về chưa nhập khẩu hay chưa đủ thâm niên tạm trú có thể nộp hồ sơ tại nơi đang làm việc.

Dù thuộc nhóm đối tượng nào, người mua NOXH đều phải đáp ứng đồng thời ba điều kiện theo Điều 78 Luật Nhà ở 2023:

1. Điều kiện về nhà ở: Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại nơi có dự án. Nếu đã có nhà nhưng diện tích sử dụng bình quân dưới 15 m² sàn/người (tính trên tổng thành viên cùng đăng ký thường trú), vẫn được xem xét.
2. Điều kiện về thu nhập: Căn cứ theo Nghị định 136/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 7/4/2026, không quá 25 triệu đồng/tháng với người độc thân, không quá 50 triệu đồng/tháng với cặp vợ chồng (tùy số người phụ thuộc có thể cao hơn). Với người lao động không có hợp đồng lao động, thu nhập được xác nhận bởi UBND xã/phường nơi thường trú hoặc tạm trú.
3. Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở: Chưa từng mua, thuê, thuê mua NOXH và chưa nhận hỗ trợ nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào tại tỉnh/thành phố nơi có dự án.

Khi số hồ sơ đủ điều kiện lớn hơn số căn hộ mở bán, chủ đầu tư buộc phải tách riêng quỹ căn hộ dành cho nhóm ưu tiên. Có 5 nhóm đối tượng được chọn căn hộ trước mà không phải tham gia bốc thăm theo Điều 79 Luật Nhà ở 2023: người có công với cách mạng; người khuyết tật; hộ nghèo, cận nghèo; phụ nữ đơn thân là chủ hộ; và người bị thu hồi đất chưa được bồi thường bằng nhà ở. Nếu bạn thuộc một trong các nhóm này, cơ hội sở hữu NOXH sẽ cao hơn đáng kể so với những người phải qua vòng bốc thăm.

Theo Nghị định 100/2024 (sửa đổi bởi Nghị định 261/2025), hồ sơ đăng ký mua NOXH gồm 4 nhóm giấy tờ chính:

• Đơn đăng ký mua nhà ở xã hội theo Mẫu số 01 ban hành kèm Nghị định 261/2025/NĐ-CP
• Giấy tờ chứng minh đối tượng: CCCD/căn cước công dân, hộ chiếu, giấy tờ xác nhận thuộc nhóm đối tượng phù hợp (quyết định tuyển dụng, hợp đồng lao động, giấy xác nhận của cơ quan/đơn vị…)
• Giấy tờ chứng minh điều kiện thu nhập: Bảng lương có xác nhận của đơn vị sử dụng lao động (Mẫu 01a Thông tư 32/2025); hoặc xác nhận của UBND xã/phường đối với lao động tự do (Mẫu 05 Thông tư 08/2026/TT-BXD)
• Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở: Xác nhận thực trạng nhà ở từ địa phương nơi thường trú

Lưu ý quan trọng: Giấy xác nhận thu nhập và thực trạng nhà ở chỉ có giá trị trong 6 tháng. Tuyệt đối không chuẩn bị quá sớm, nhưng cũng không được để đến sát ngày nộp mới xin — vì thủ tục xác nhận có thể mất nhiều ngày.

Quy trình 5 bước từ nộp hồ sơ đến nhận nhà

Bước 1 — Nộp hồ sơ: Nộp trực tiếp hoặc trực tuyến cho chủ đầu tư dự án (hoặc Sở Xây dựng tùy quy định từng địa phương). Năm 2026, nhiều địa phương đã triển khai nộp hồ sơ qua VNeID, giúp tiết kiệm thời gian đáng kể.

Bước 2 — Xét duyệt: Chủ đầu tư kiểm tra tính hợp lệ; nếu thiếu giấy tờ, người nộp được thông báo bổ sung. Danh sách căn hộ đã bán và còn lại phải được niêm yết công khai.

Bước 3 — Ưu tiên và bốc thăm: Phân chia quỹ căn hộ cho nhóm ưu tiên (không bốc thăm) và nhóm còn lại (bốc thăm công khai nếu vượt số lượng).

Bước 4 — Ký hợp đồng: Người trúng ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trong vòng 10 ngày kể từ ngày có kết quả.

Bước 5 — Gửi danh sách về Sở Xây dựng: Trong vòng 30 ngày sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư lập danh sách người mua gửi Sở Xây dựng để giám sát.

Song song với việc chuẩn bị hồ sơ mua nhà, người mua NOXH nên tìm hiểu gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng hiện đang triển khai. Tính đến tháng 3/2026, lãi suất đã qua 7 lần điều chỉnh giảm, hiện còn 5,6%/năm với người mua nhà thấp hơn đáng kể so với lãi suất thị trường. Đặc biệt, từ năm 2026, Ngân hàng Nhà nước áp dụng cơ chế mới: các khoản vay NOXH không tính vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hằng năm của ngân hàng, giúp dòng vốn ưu đãi lưu thông thuận lợi hơn.

Tuy nhiên, trước khi nộp hồ sơ vay, hãy chủ động kiểm tra lịch sử tín dụng cá nhân trên hệ thống CIC. Các khoản nợ từ nhóm 2 trở lên thường là lý do khiến ngân hàng từ chối hồ sơ vay dù bạn đã trúng bốc thăm mua nhà, nếu không vay được vốn thì cơ hội vẫn tuột khỏi tay.

Trong một thị trường bất động sản mà giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã vượt 128 triệu đồng/m², nhà ở xã hội vẫn là con đường thực tế nhất để người lao động thu nhập thấp và trung bình hiện thực hóa ước mơ an cư. Cơ hội đang nhiều hơn bao giờ hết — điều còn lại là bạn có sẵn sàng không.

Minh Trí