Luật Đất đai tác động thế nào đến người mua nhà?

Theo dõi KT&TD trên

Cùng với hàng loạt nghị định hướng dẫn ban hành trong những tháng đầu năm 2026, bức tranh pháp lý về nhà đất đang dần được tô rõ hơn. Nhưng với người mua nhà thực tế, những thay đổi này mang lại điều gì và đặt ra thách thức gì?

Một trong những thay đổi căn bản nhất mà Luật Đất đai 2024 mang lại là bãi bỏ khung giá đất cứng nhắc vốn tồn tại nhiều năm. Từ ngày 1/1/2026, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã phải công bố bảng giá đất mới theo quy định tại Điều 159 của Luật và quan trọng hơn, bảng giá này sẽ được cập nhật hằng năm thay vì định kỳ 5 năm/lần như trước đây.

Ngay sau đó, ngày 31/1/2026, Nghị định 49/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, quy định chi tiết việc xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Theo nghị định này, cơ quan chức năng có quyền sửa đổi bảng giá đất trong ba trường hợp cụ thể: khi hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường vượt ngoài biên độ cho phép; khi có thay đổi địa giới hành chính hoặc tên đường phố; và khi có yêu cầu quản lý nhà nước phát sinh. Nội dung bảng giá đất cũng được chuẩn hóa theo hướng chi tiết và thống nhất hơn, bao gồm cả việc bổ sung giá đất tại khu vực tái định cư.

Với người mua nhà, điều này mang ý nghĩa kép. Về tích cực, phương pháp định giá đất sát thị trường hơn giúp giảm bớt tình trạng "hai giá" từng tồn tại lâu năm, nơi giá ghi trên hợp đồng khác xa giá thực tế giao dịch. Về áp lực, các khoản tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và nghĩa vụ tài chính khi sang tên có thể tăng theo khi bảng giá đất tiệm cận giá thị trường hơn. Đây là điểm người mua cần tính toán kỹ trong cơ cấu chi phí tổng.

Một trong những thay đổi được người mua nhà dự án đón nhận tích cực nhất trong năm 2026 là quy định cấp sổ đỏ trực tiếp cho người mua nhà ở dự án đủ điều kiện, theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Trước đây, người mua căn hộ chung cư hoặc nhà trong dự án thường phải trải qua con đường vòng: chủ đầu tư nhận sổ tổng rồi mới tách sổ cho từng căn, dẫn đến tình trạng chờ đợi kéo dài nhiều năm, thậm chí vô thời hạn nếu chủ đầu tư vướng nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

Nay, người mua nhà ở dự án đủ điều kiện có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trực tiếp, không qua trung gian chủ đầu tư. Quy định này được kỳ vọng tháo gỡ một điểm nghẽn lớn khiến hàng chục nghìn gia đình dù đã nhận bàn giao nhà nhiều năm vẫn chưa có sổ đỏ.

Luật Đất đai 2024 và các quy định hướng dẫn đã làm rõ và siết chặt hơn điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, đất được chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận (trừ một số trường hợp ngoại lệ), không bị kê biên thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và phải nằm trong thời hạn sử dụng đất. Đồng thời, bên bán cũng phải đảm bảo đất không đang trong tranh chấp.

Về thủ tục công chứng, Luật quy định hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền phải được công chứng hoặc chứng thực, ngoại trừ trường hợp một trong các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc. Việc công chứng phải thực hiện tại văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.

Nhìn chung, những quy định này có lợi cho người mua, vì giảm thiểu nguy cơ mua phải đất tranh chấp, đất đang thế chấp ngân hàng, hoặc giao dịch thiếu pháp lý vốn là nguồn gốc của nhiều vụ lừa đảo bất động sản những năm qua.

Với nhóm người mua có thu nhập trung bình và thấp, nhà ở xã hội là phân khúc được quan tâm nhất. Nghị định 54/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ đầu năm 2026 quy định mới về mua, bán, thuê mua, cho thuê và giá nhà ở xã hội theo hướng minh bạch và thuận tiện hơn. Danh sách khách hàng ký hợp đồng mua nhà ở xã hội phải được chủ đầu tư công bố công khai tại trụ sở, địa điểm dự án và trên các trang thông tin điện tử. Hồ sơ đăng ký có thể nộp trực tiếp, trực tuyến hoặc qua bưu chính.

Về nguồn cung, dữ liệu quý 1/2026 ghi nhận tín hiệu khởi sắc: có 33 dự án nhà ở xã hội được khởi công với quy mô 28.856 căn, đồng thời 18 dự án đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, cung cấp thêm khoảng 7.031 căn ra thị trường. Khu vực miền Trung nổi lên như một điểm sáng, chiếm tới 26% nguồn cung nhà ở mới cả nước, nhờ lợi thế về quỹ đất, hạ tầng và định hướng phát triển đô thị.

Bức tranh tổng thể thị trường nhà ở trong những tháng đầu năm 2026 phản ánh rõ nghịch lý đặc trưng của giai đoạn chuyển giao: giá vẫn ở mức cao, nhưng thanh khoản không còn sôi động như năm trước.

Theo Bộ Xây dựng, quý 1/2026 toàn thị trường ghi nhận khoảng 139.855 giao dịch thành công, tăng 3,9% so với cùng kỳ năm 2025 nhưng chỉ bằng 92,4% so với quý trước, cho thấy đà tăng trưởng đang chậm lại theo quý. Giá chung cư và nhà ở riêng lẻ vẫn ở mức cao và chưa có dấu hiệu điều chỉnh đáng kể, trong khi sức mua thực tế của người dân chưa theo kịp mặt bằng giá.

Năm 2026 được nhiều chuyên gia nhận định là "năm của sự sàng lọc", nơi phân khúc trung cấp và nhà ở xã hội giữ vai trò trung tâm. Theo CBRE, khi cung vượt cầu, thị trường sẽ tự điều chỉnh và giá sẽ ổn định hơn. VinaCapital dự báo giá sơ cấp có thể điều chỉnh nhẹ trong bối cảnh nguồn cung dồi dào và lãi suất tăng, thanh khoản mang tính chọn lọc.

Trong bối cảnh pháp lý đang thay đổi nhanh, người mua nhà năm 2026 cần cập nhật bảng giá đất mới tại địa phương để tính đúng các khoản thuế, phí phát sinh khi sang tên. Cần kiểm tra kỹ tư cách pháp lý của bất động sản: có giấy chứng nhận không, có đang bị thế chấp hoặc tranh chấp không. Với người mua nhà dự án, cần hỏi rõ chủ đầu tư về lộ trình cấp sổ đỏ và xem dự án có đủ điều kiện cấp sổ trực tiếp theo quy định mới không. Với người mua nhà ở xã hội, cần kiểm tra đúng ngưỡng thu nhập theo quy định mới, hiện áp dụng mức thu nhập bình quân tháng của hai vợ chồng và theo dõi danh sách dự án mở bán tại cổng thông tin Sở Xây dựng địa phương.

Luật Đất đai 2024 và hệ thống văn bản hướng dẫn đang từng bước tạo ra một hành lang pháp lý minh bạch, công bằng hơn cho người mua nhà. Tuy nhiên, giữa quy định trên giấy và thực thi ngoài thực tế vẫn còn khoảng cách cần thời gian để thu hẹp. Trong giai đoạn chuyển tiếp này, nắm chắc pháp lý và thận trọng trong từng quyết định vẫn là lời khuyên cốt lõi nhất dành cho người mua nhà.

Minh Trí