Lãi suất tác động thế nào đến nhu cầu mua nhà?
Bước sang những tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến những chuyển biến quan trọng sau một giai đoạn dài tái cấu trúc. Trong số các biến số kinh tế, lãi suất vẫn duy trì vị thế là "kim chỉ nam" quyết định dòng tiền và tâm lý của người mua nhà.
Đầu tháng 5/2026, mặt bằng lãi suất vay mua nhà tại các ngân hàng thương mại phổ biến từ 8% đến 10%/năm trong giai đoạn ưu đãi ban đầu. Tuy nhiên, sau khi hết thời gian cố định, lãi suất thả nổi thực tế thường rơi vào khoảng 11% đến 15%/năm, đây cũng là mức mà nhiều người vay cảm thấy "bất ngờ" khi nhận thông báo tính lãi mới từ ngân hàng.
Cụ thể, tại nhóm ngân hàng quốc doanh, Vietcombank áp dụng từ tháng 5/2026 mức lãi suất cố định 6 tháng đầu là 9,6%/năm và 10,5%/năm cho gói cố định 12 tháng. BIDV đưa lãi suất lên ngưỡng tối thiểu 9,7%/năm trong 6 tháng đầu, 10%/năm cho 12 tháng và tới 13,5%/năm cho kỳ cố định 18 tháng. VietinBank nâng lãi suất cố định 24 tháng vượt mốc 12%/năm. Đáng chú ý, các gói lãi suất của nhóm ngân hàng quốc doanh hiện ngang ngửa, thậm chí cao hơn so với nhóm ngân hàng tư nhân, một hiện tượng khá bất thường so với thông lệ trước đây.
Tại nhóm ngân hàng tư nhân, MB đang cho vay mua nhà ở phổ biến từ 9% đến 9,5%/năm trong kỳ ưu đãi; VIB dao động 9,9–12%; ACB khoảng 9,5–10,5%; Techcombank từ 8,5–9,5%. Một số ngân hàng như LPBank, BVBank, Sacombank tăng thêm 1,2 đến 2 điểm phần trăm so với đầu năm.
Theo VIS Rating, lãi suất vay mua nhà bình quân năm 2026 được dự báo cao hơn khoảng 3–4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, do lãi suất huy động tăng và tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt hơn từ phía Ngân hàng Nhà nước.
Có nhiều nguyên nhân hội tụ tạo nên mặt bằng lãi suất vay mua nhà ở mức cao hiện nay.
Thứ nhất, áp lực chi phí vốn đầu vào. Lãi suất huy động tăng từ cuối năm 2025 buộc các ngân hàng phải đẩy lãi suất cho vay đầu ra lên theo. Đây là diễn biến mang tính chu kỳ, thường xuất hiện vào giai đoạn cuối năm và đầu năm mới khi các ngân hàng đẩy mạnh huy động vốn, nhưng lần này kéo dài hơn dự kiến.
Thứ hai, chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản từ Ngân hàng Nhà nước. Theo định hướng điều hành room tín dụng năm 2026, tăng trưởng tín dụng bất động sản của mỗi ngân hàng không được vượt tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Ngân hàng Nhà nước cũng yêu cầu dư nợ tín dụng trong quý I/2026 không vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm. Đây là biện pháp phòng ngừa rủi ro "bong bóng" tài sản khi dư nợ cho vay bất động sản đã tăng mạnh tới 34% trong năm 2025, chiếm gần 25% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.
Thứ ba, bản thân các ngân hàng lớn cũng chủ động tái cơ cấu danh mục tín dụng. Techcombank giảm tỷ trọng cho vay bất động sản trong danh mục từ 33% xuống 31%. VPBank hạ tỷ trọng từ 40,5% xuống còn 35,8%. Việc chủ động giảm này không chỉ để tuân thủ quy định mà còn nhằm kiểm soát rủi ro tập trung vào một lĩnh vực vốn dễ biến động.
Lãi suất tăng không ảnh hưởng đồng đều đến tất cả mọi người. Nhóm chịu tác động nặng nhất là những người sử dụng đòn bẩy tài chính cao nhưng không có dòng tiền dự phòng đủ mạnh. Khi lãi suất thả nổi tăng lên sau giai đoạn ưu đãi, chi phí vốn đội lên đáng kể trong khi thanh khoản thị trường chưa phục hồi đồng đều.
Theo khảo sát công bố tháng 2/2026, có tới 61% người có nhu cầu mua nhà cho biết họ đã hoãn quyết định mua từ 6 đến 12 tháng, phản ánh tâm lý thận trọng trước áp lực tài chính gia tăng. VIS Rating cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ căn hộ giảm xuống 95% trong năm 2025 thấp hơn so với giai đoạn trước, trong bối cảnh giá căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội đã tăng khoảng 20% so với cùng kỳ.
Người trẻ mua nhà lần đầu đối mặt với hai gọng kìm: giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập và chi phí vay ngày càng đắt đỏ. Trung bình một người hiện phải mất tới 30 năm thu nhập mới tích lũy đủ tiền mua nhà tại các đô thị lớn, chưa tính tiền lãi ngân hàng. Nghịch lý là trong khi nhóm người có tài chính mạnh, không phụ thuộc vào vốn vay, vẫn đang giao dịch bình thường, thì nhóm có nhu cầu ở thực nhưng cần vay một phần lớn lại đang bị gánh nặng lãi suất "chặn cửa" tiếp cận nhà ở.
Giới chuyên gia cũng cảnh báo một rủi ro dễ bỏ qua: nhiều người vay bị thu hút bởi mức lãi suất ưu đãi thấp công bố ban đầu như 6–8%/năm, nhưng chỉ áp dụng trong 3–6 tháng đầu kèm nhiều điều kiện. Sau đó, lãi suất thả nổi thực tế có thể chạm 13–15%/năm. Đây là bẫy mà người vay thiếu kinh nghiệm dễ mắc phải khi tính toán khả năng trả nợ.
Điểm tích cực của giai đoạn lãi suất cao là thị trường đang được thanh lọc tự nhiên. Nhà đầu tư ngắn hạn sử dụng đòn bẩy lớn đang dần rút lui do biên lợi nhuận lướt sóng không còn đủ bù chi phí vốn. Thay vào đó, nhóm còn hoạt động chủ yếu là người mua ở thực, nhà đầu tư dài hạn có tiềm lực tài chính vững và những người nhìn nhận bất động sản như kênh tích lũy tài sản thay vì đầu cơ lướt sóng.
Tín hiệu tích cực bắt đầu xuất hiện vào cuối tháng 4 đầu tháng 5/2026 khi 42 ngân hàng điều chỉnh giảm lãi suất tiền gửi niêm yết từ 0,1 đến 0,5 điểm phần trăm/năm sau cuộc họp của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ngày 9/4. Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất huy động được dự báo khó giảm sâu trong ngắn hạn do áp lực đầu vào còn lớn.
Chuyên gia bất động sản nhận định lãi suất sẽ tiếp tục neo cao trong tháng 5 và 6, trước khi dần ổn định từ tháng 7 trở đi khi các chính sách điều hành phát huy hiệu quả. Công ty Chứng khoán dự báo lãi suất có thể giảm khoảng 0,5–1%/năm trong nửa cuối 2026, nhờ nguồn vốn dồi dào từ đầu tư công, áp lực lạm phát giảm và tỷ giá ổn định hơn. Tuy nhiên, xu hướng giảm này mang tính chọn lọc các lĩnh vực sản xuất, xuất khẩu sẽ hưởng lợi trước, trong khi bất động sản có thể cần thêm thời gian.
Trong bối cảnh hiện tại, giới chuyên gia khuyến nghị người mua không nên quá tập trung vào con số lãi suất ưu đãi công bố ban đầu mà cần tính toán kỹ mức lãi suất thả nổi thực tế sau khi hết giai đoạn ưu đãi. Quan trọng hơn, khả năng trả nợ phải được tính dựa trên kịch bản lãi suất cao hơn mức hiện tại ít nhất 2–3%, để phòng ngừa rủi ro khi thị trường tài chính biến động.
Với người có nhu cầu ở thực và đã tích lũy đủ vốn tự có tối thiểu 30–40% giá trị bất động sản, đây vẫn là thời điểm có thể cân nhắc giao dịch đặc biệt khi nhắm đến các dự án pháp lý hoàn thiện, chủ đầu tư uy tín, ở các khu vực vùng ven có hạ tầng đang phát triển và mặt bằng giá còn hợp lý. Với nhóm sử dụng đòn bẩy lớn, thận trọng vẫn là lời khuyên phù hợp nhất cho đến khi mặt bằng lãi suất có tín hiệu giảm rõ ràng hơn từ quý III/2026.
Năm 2026 không phải là năm thị trường "đóng băng" mà là năm mà chỉ những người chuẩn bị kỹ về tài chính, chọn đúng sản phẩm và kiên nhẫn với chiến lược dài hạn mới thực sự nắm được cơ hội.
Hoàng Nguyễn
