Thiếu nguồn cung nhưng vì sao tồn kho bất động sản ngày càng tăng?
Mặc dù thị trường bất động sản đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung trầm trọng, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá rẻ và trung cấp, nhưng một nghịch lý đang tồn tại: tồn kho bất động sản lại ngày càng tăng.
Những con số thống kê từ các báo cáo thị trường cho thấy, dù nhu cầu mua nhà, đất vẫn ở mức cao, lượng hàng tồn kho trong các dự án bất động sản vẫn không giảm mà thậm chí còn gia tăng. Vậy đâu là nguyên nhân dẫn đến tình trạng này và nó ảnh hưởng như thế nào đến sự phát triển của thị trường?
Số liệu thống kê về nhà ở và thị trường bất động sản quý III/2024 của Bộ Xây dựng cho thấy, lượng hàng tồn kho chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền có 25.937 sản phẩm, tăng 52% so với quý II/2024. Trong đó, lượng hàng tồn kho chung cư 4.688 căn, nhà ở riêng lẻ 12.250 căn, đất nền 8.999 nền.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho hay, lượng hàng tồn kho trên là của dự án đủ điều kiện đưa vào giao dịch theo quy định của pháp luật nhưng chưa giao dịch trong kỳ báo cáo. Điều đáng chú ý, mặc dù tồn kho tăng mạnh, nhưng giá bán bất động sản tại một số địa phương vẫn có xu hướng tăng, đặc biệt tại Hà Nội, TP. HCM và các đô thị lớn.
Cụ thể, Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền, tồn kho bất động sản cuối quý III/2024 tăng thêm 4,6% so với cuối quý trước và tăng 19,5% so với đầu năm nay, lên 22.450 tỷ đồng. Trong đó, các dự án đang xây dựng chiếm giá trị tồn kho lớn gồm: Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo (6.650 tỷ đồng), Bình Trưng - Bình Trưng Đông (4.329 tỷ đồng), Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông (3.543 tỷ đồng)… Giá trị tồn kho của doanh nghiệp này chiếm tới 71% tổng tài sản.
Các doanh nghiệp khác có thể kể đến như Công ty CP Đầu tư Nam Long còn 20.303 tỷ đồng tồn kho, tăng 17% so với thời điểm đầu năm và chiếm 68% tổng tài sản; Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín tồn kho 4.016 tỷ đồng (tăng 9,6%); Tổng công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng tồn kho 7.865 tỷ đồng (tăng 20%)…
Nguyên nhân khiến tồn kho bất động sản dở dang liên tục tăng do việc pháp lý tại nhiều dự án bị ách tắc trong nhiều năm qua. Tại TP HCM, có 143 dự án chờ gỡ vướng. Còn tại Hà Nội cũng có 246 dự án chờ tháo gỡ khó khăn. Chưa kể ở nhiều địa phương khác cũng có nhiều dự án đang chờ gỡ vướng về pháp lý.
Một nguyên nhân khác khiến hàng tồn kho tăng cao do thị trường trải qua giai đoạn phát triển nóng, nhiều chủ đầu tư đổ rất nhiều tiền vào các tỉnh phát triển các dự án mang tính đầu cơ, đầu tư như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng... Đến nay, thị trường đầu tư chững lại khiến khó tìm khách mua, không thể thanh khoản dù đã hoàn thành. Với loại hàng tồn kho này, doanh nghiệp sẽ khó giải quyết trong bối cảnh thị trường chung chưa sôi động trở lại, chỉ mới tập trung cục bộ ở một số khu vực và phân khúc.
Bên cạnh đó, một yếu tố quan trọng khiến lượng tồn kho không giảm, mặc dù nhu cầu mua nhà vẫn ở mức cao, chính là sự mất cân đối giữa cung và cầu. Trong khi nhu cầu về nhà ở giá rẻ và trung cấp là rất lớn, thì các dự án hiện tại chủ yếu lại tập trung vào phân khúc cao cấp, biệt thự, nhà phố cao tầng. Các chủ đầu tư, với mục tiêu lợi nhuận nhanh chóng và cao, đã nghiêng về những sản phẩm có giá trị lớn, bất chấp thị trường thực tế lại cần những căn hộ vừa túi tiền hơn. Hệ quả là, dù nguồn cung hạn chế, nhưng những sản phẩm cao cấp, sang trọng lại không tìm được người mua, trong khi nhu cầu về những căn nhà giá vừa phải lại vẫn chưa được đáp ứng.
Điều này còn được thúc đẩy bởi những vấn đề về pháp lý và thủ tục hành chính, một yếu tố không thể bỏ qua. Trong khi các dự án bất động sản ngày càng phát triển mạnh mẽ về mặt quy mô, thì các vấn đề pháp lý lại tỏ ra là một rào cản lớn, khiến nhiều dự án không thể hoàn tất thủ tục giấy tờ để đưa vào thị trường. Các tranh chấp về quyền sử dụng đất, sự thiếu minh bạch trong quy hoạch hoặc sự chậm trễ trong việc cấp sổ đỏ khiến cho không ít dự án “đóng băng” hoặc trì hoãn giao dịch. Mặc dù về lý thuyết, những dự án này đã hoàn thiện hoặc gần hoàn thiện, nhưng lại không thể bán ra vì chưa đủ giấy tờ pháp lý. Chính sự thiếu rõ ràng và sự tắc nghẽn trong hệ thống thủ tục hành chính đã làm cho không ít sản phẩm bất động sản không thể di chuyển ra khỏi "kho".
Bộ Xây dựng nhận định, hiện tượng tăng giá có tính cục bộ, xảy ra ở một số khu vực, một số loại hình, một số phân khúc bất động sản dẫn đến tác động làm tăng giá chung.
Tiến Hoàng
