Khơi thông nguồn lực, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững

Theo dõi KT&TD trên

Tiếp tục rà soát các điểm nghẽn

Tại cuộc họp mới đây về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh, phát triển nhà ở là mắt xích quan trọng trong mạng lưới an sinh xã hội, là một trong những trụ cột trong chính sách an sinh xã hội để bảo đảm tiến bộ, công bằng xã hội, là giải pháp hữu hiệu thúc đẩy kinh tế-xã hội. Theo Thủ tướng, chính sách nhà ở phải có cả mua và thuê mua.

Thị trường bất động sản cần ưu tiên phát triển nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, thời gian qua, việc phát triển thị trường bất động sản mới chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp là chính, chưa chú trọng vào phân khúc nhà ở xã hội, khiến những gia đình trẻ, lực lượng vũ trang, người yếu thế khó có điều kiện mua được nhà ở. Do đó, chúng ta phải có chính sách phát triển nhà ở xã hội chứ không chỉ tập trung nhà ở thương mại.

Thủ tướng yêu cầu rà soát lại các việc trong đó có chương trình phát triển nhà xã hội cho công nhân tại khu công nghiệp, lực lượng vũ trang, chính sách nhà ở cho người có công với cách mạng, hộ nghèo… để tiếp tục làm. Thủ tướng đề nghị có chính sách hỗ trợ cho người trẻ dưới 35 tuổi; tiếp tục nâng cấp, cải tạo các chung cư cũ.

Theo Thủ tướng, không thể để tình trạng thao túng thị trường bất động sản, đầu cơ, nâng giá… vì đây là vấn đề liên quan an ninh trật tự, thực thi pháp luật. Do đó, phải rà soát, chấn chỉnh lại, không thể để tình trạng găm hàng, đội giá, làm méo mó thị trường.

Mới đây, Bộ Xây dựng vừa có văn bản đề nghị thẩm định hồ sơ dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Hồ sơ đã nhận được ý kiến của 31 đơn vị gồm các bộ, ngành, địa phương tham gia góp ý và Bộ Xây dựng đã nghiên cứu, tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện hồ sơ dự thảo Nghị định.

Tại dự thảo sửa đổi, Bộ Xây dựng đề xuất nâng mức thu nhập. Cụ thể, người độc thân hoặc chưa tái hôn được phép có thu nhập bình quân tối đa 20 triệu đồng/tháng (thay mức quy định cũ là 15 triệu đồng/tháng). Người đã kết hôn được xét với tổng thu nhập vợ chồng không quá 40 triệu đồng/tháng (thay mức quy định cũ là 30 triệu/tháng).

Đặc biệt, trường hợp người độc thân nuôi con dưới tuổi thành niên, mức thu nhập tối đa được nâng lên 30 triệu đồng/tháng. Quy định về thời gian xét duyệt vẫn giữ nguyên là 12 tháng liền kề.

Ngoài điều kiện thu nhập, Bộ Xây dựng cũng kiến nghị giảm lãi suất vay vốn ưu đãi mua, thuê mua nhà ở xã hội. Về thủ tục, dự thảo quy định trường hợp người thuộc diện được mua, thuê mua nhà ở xã hội nhưng không có hợp đồng lao động thì việc xác nhận thu nhập sẽ do công an cấp xã thực hiện, thay vì UBND cấp xã như trước.

Đồng thời, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề nghị bổ sung đối tượng "người phụ thuộc dưới tuổi thành niên" đối với trường hợp cá nhân độc thân nuôi con dưới tuổi thành niên có thu nhập 30 triệu đồng/tháng, nhằm bảo đảm đồng bộ với quy định về "người phụ thuộc" tại Nghị quyết 954/2020/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về giảm trừ gia cảnh khi tính thuế thu nhập cá nhân.

Về quy định chuyển nhượng tại Nghị định 100/2024, HoREA đề nghị, người mua nhà ở xã hội riêng lẻ sau 5 năm được phép bán lại và chỉ phải nộp 20% (hoặc 30%) tiền sử dụng đất. Hiện nay, quy định yêu cầu nộp 50% tiền sử dụng đất, trong khi bảng giá đất điều chỉnh tại nhiều địa phương đã tăng mạnh so với giai đoạn trước, như tại TP.HCM có mức tăng từ 2,36 lần đến gần 39 lần.

Cần đảm bảo đa dạng nguồn lực không phụ thuộc

Các doanh nghiệp cũng cần chủ động trong quá trình chuyển đổi số, chuyển đổi xanh trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản. Đồng thời, việc tham gia xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản sẽ tạo ra nền tảng quan trọng để thị trường minh bạch hơn.

Về năng lực quản trị doanh nghiệp, văn hóa doanh nghiệp và quá trình chuẩn hóa quy trình, sản phẩm, nhân sự, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng, cần được nâng cao để thích ứng với khung pháp lý mới theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Thực tế cho thấy, hiện nay cơ hội nhiều hơn thách thức, và nếu biết tận dụng, doanh nghiệp có thể vượt qua giai đoạn khó khăn để phát triển bền vững.

Ở góc độ chính sách, Nhà nước và Chính phủ cần có những giải pháp cụ thể, khả thi nhằm ổn định và từng bước giảm mặt bằng giá bất động sản, nhất là phân khúc nhà ở.

TS Cấn Văn Lực chỉ ra một số bất cập lớn cần được xử lý bao gồm: Đa dạng hóa nguồn vốn và phát triển tài chính bất động sản, như khôi phục và phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia và quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs), thúc đẩy thanh toán không dùng tiền mặt, đồng thời xây dựng lộ trình hợp lý cho việc đánh thuế bất động sản.

Cùng với đó, việc kiên quyết chống lãng phí trong quản lý đất đai, tài sản công và đầu tư công sẽ vừa tạo thêm động lực cho tăng trưởng kinh tế, vừa giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch.

Ngân hàng Nhà nước cho rằng dư nợ tín dụng bất động sản tăng trưởng cao và tỷ trọng trong tổng dư nợ tín dụng chung có xu hướng tăng, tập trung tăng trưởng vào mục đích kinh doanh bất động sản.

TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, về nguồn vốn bất động sản, hiện nay, tín dụng ngân hàng vẫn là kênh chủ yếu, chiếm khoảng 25% tổng tín dụng toàn hệ thống. Tại Mỹ, châu Âu hay Trung Quốc, con số này cũng dao động từ 25 - 29%.

"Ở Việt Nam, khoảng 40% tín dụng bất động sản dành cho đầu tư, còn 60% cho người mua nhà. Tuy nhiên, nếu chỉ dựa vào ngân hàng thì rất rủi ro, chưa đảm bảo tính bền vững", ông Nghĩa nói.