Cần tháo gỡ vướng mắc về tiền sử dụng đất để phát triển nhà ở xã hội
HoREA góp ý Dự thảo sửa đổi Nghị định 100 và 103, nêu nhiều bất cập về nghĩa vụ tài chính và thủ tục xác minh. Hiệp hội cảnh báo nếu không tháo gỡ kịp thời, mục tiêu xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030 sẽ khó đạt.
Vướng mắc trong cách tính tiền sử dụng đất
Một trong những nội dung được HoREA nhấn mạnh là quy định về "tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để phát triển nhà ở xã hội". Theo dự thảo, khoản tiền này được tính bằng 3%/năm tiền sử dụng đất của 20% diện tích đất ở của dự án, kể từ khi giao đất đến khi hoàn thành hạ tầng.
HoREA cho rằng cách tính này vừa phức tạp, vừa không có cơ sở pháp lý rõ ràng, bởi Luật Nhà ở 2023 chỉ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải nộp "tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội", chứ không gắn với "tiền sử dụng đất" như dự thảo.
Theo phân tích, việc "neo" cách tính vào "3%/năm tiền sử dụng đất" dễ dẫn đến gánh nặng tài chính, làm tăng chi phí đầu tư, gián tiếp đẩy giá nhà ở xã hội lên cao, đi ngược mục tiêu hỗ trợ người thu nhập thấp. Thay vào đó, HoREA đề xuất công thức trực tiếp: v = V x 20%, trong đó V là giá trị quỹ đất toàn bộ dự án đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật, v là giá trị quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội. Công thức này vừa minh bạch, vừa phản ánh đúng chi phí thực tế mà chủ đầu tư bỏ ra.
Hiệp hội nhận thấy, tại khoản 2 và khoản 8 Điều 83 Luật Nhà ở 2023 quy định tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III thì UBND cấp tỉnh quyết định trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được "đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội" và giao "Chính phủ quy định chi tiết khoản 2 Điều này" nên việc sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 19 Nghị định 100/2024/NĐ-CP là rất cần thiết để quy định việc "đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội
Do vậy Hiệp hội nhận thấy, điểm "hạn chế" của khoản 1 Điều 1 Nghị định 100/2024/NĐ-CP"dự thảo Nghị định" là đã "neo" việc tính số tiền mà chủ đầu tư "đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội" với "tiền sử dụng đất" là không chính xác do không có căn cứ pháp luật, không phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 83 Luật Nhà ở 2023.
Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị giảm mức nộp tiền sử dụng đất khi người dân bán lại nhà ở xã hội riêng lẻ sau 5 năm. Hiện dự thảo giữ quy định phải nộp 50% tiền sử dụng đất, trong khi giá đất theo bảng giá mới của nhiều địa phương đã tăng gấp nhiều lần, khiến gánh nặng tài chính trở nên quá lớn. Để phù hợp với thực tế và đảm bảo quyền lợi cho người mua, Hiệp hội đề nghị giảm còn 20-30%.
Về lâu dài, khi xem xét sửa đổi Luật Nhà ở 2023 thì Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ và cấp có thẩm quyền xem xét sửa đổi điểm b khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024 theo hướng đề nghị quy định chính sách cho các "đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội" được mua, thuê mua nhà ở xã hội riêng lẻ sau 5 năm được bán lại nhà ở này và đề nghị bên bán không phải nộp lại tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, để các "đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội" được hưởng chính sách miễn tiền sử dụng đất một lần trong đời
Bất cập trong xác minh thu nhập và nguy cơ khó đạt 1 triệu căn hộ
Không chỉ dừng lại ở vấn đề tài chính, HoREA còn chỉ ra những bất cập trong cơ chế xác minh thu nhập đối với người lao động tự do. Với nhóm lao động có hợp đồng, việc xác minh dựa trên bảng lương doanh nghiệp xác nhận là khả thi. Nhưng với lao động tự do, chiếm tỷ lệ không nhỏ trong cơ cấu lao động tại đô thị, họ phải nhờ Công an cấp xã xác nhận thu nhập. Cách làm này không chỉ tạo thêm thủ tục hành chính rườm rà, mà còn gây khó khăn thực sự cho nhiều người có nhu cầu bức thiết về nhà ở nhưng không thể chứng minh thu nhập theo cách truyền thống.
Theo HoREA, cần xây dựng cơ chế xác minh linh hoạt hơn, phù hợp với thực tiễn, để đảm bảo không bỏ sót nhóm đối tượng này. Nếu cơ chế xác minh quá khắt khe, chính sách sẽ mất đi tính bao trùm, vô tình loại trừ chính những người cần được hỗ trợ nhất.
Từ thực tế đó, HoREA cảnh báo rằng nếu các vướng mắc về nghĩa vụ tài chính và xác minh thu nhập không sớm được tháo gỡ, mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021–2030 khó có thể thực hiện. Nhà ở xã hội vốn dành cho người thu nhập thấp, nhưng khi chi phí bị đội lên, thủ tục rườm rà, cả doanh nghiệp lẫn người dân đều không còn động lực tham gia. Chính sách có nguy cơ tồn tại "nhiều trên giấy, ít trong thực tế" nếu không có giải pháp kịp thời.
HoREA kỳ vọng Chính phủ sẽ hoàn thiện nghị định theo hướng khả thi, minh bạch và thông thoáng hơn. Chỉ khi chính sách bám sát thực tiễn, vừa khuyến khích doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư, vừa mở rộng cơ hội tiếp cận cho người lao động, nhà ở xã hội mới thực sự trở thành điểm tựa an cư bền vững cho hàng triệu người dân đô thị, đồng thời góp phần ổn định xã hội và phát triển kinh tế lâu dài.
