Thị trường bất động sản 2025: Phục hồi chậm và ổn định
Nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam diễn biến trầm lắng với tốc độ phục hồi chậm hơn kỳ vọng.
Dù từng xuất hiện “cơn sốt” cục bộ đầu tháng 3 khi có thông tin sáp nhập một số tỉnh, thành phố, hiệu ứng này nhanh chóng hạ nhiệt. Nhiều khu vực như Ninh Bình, Hà Nam, Hải Dương, Bắc Giang hay vùng ven Hà Nội ghi nhận mức giá đất nền tăng từ 5-30% sau thông tin hành chính, nhưng chỉ sau một thời gian ngắn, giá đã chững lại, giao dịch sụt giảm. Dữ liệu từ các đơn vị khảo sát cho thấy mức độ quan tâm đối với đất nền trong tháng 5 giảm tới 15% so với tháng trước đó, cho thấy đà phục hồi thiếu bền vững.
Thị trường chung cư cũng không khả quan hơn. Tại Hà Nội, nhiều dự án thứ cấp ghi nhận thanh khoản kém, giá giảm nhẹ do áp lực từ nguồn cung tăng trở lại và sức mua yếu. Quý II/2025 chứng kiến mức sụt giảm cả về giao dịch lẫn giá bán tại nhiều đô thị lớn, đặc biệt ở nhóm chung cư trung – cao cấp. Việc thu nhập người dân chưa theo kịp với giá bất động sản từng bị đẩy lên quá cao khiến khả năng hấp thụ yếu, trong khi nhiều người vẫn kỳ vọng nguồn cung nhà ở xã hội tăng lên sẽ mở ra lựa chọn hợp lý hơn trong tương lai gần.
Tuy nhiên, thị trường hiện nay được cho là đang bước vào giai đoạn phục hồi chậm và ổn định, với một số tín hiệu tích cực. Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường đã qua giai đoạn “đóng băng” năm 2023-2024. Dù chưa thể bùng nổ ngay trong quý I/2025, nhưng thanh khoản đã phục hồi rõ nét ở một số phân khúc. Thị trường có thể tăng trưởng nhẹ và bền vững trong 2-3 năm tới nếu các chính sách tiếp tục được triển khai thận trọng.
Giá bất động sản được dự báo sẽ tăng ở mức độ vừa phải, khoảng 5-10% mỗi năm tùy khu vực và phân khúc. Đặc biệt, căn hộ trung – cao cấp có thể điều chỉnh giảm tại các khu vực dư cung. Trong khi đó, quá trình thanh lọc thị trường đang diễn ra mạnh mẽ với nhiều doanh nghiệp yếu kém phải rút lui, mở đường cho một thị trường lành mạnh và bền vững hơn trong trung hạn.
Nhiều yếu tố tác động đến xu hướng chậm lại hoặc ổn định này. Về mặt pháp lý, các đạo luật sửa đổi như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… được kỳ vọng tạo ra xung lực mới, nhưng cần thời gian để hiện thực hóa. Việc tháo gỡ pháp lý cho hàng loạt dự án tồn đọng có thể giúp khơi thông nguồn cung trong năm tới. Đồng thời, chính sách tín dụng bất động sản được định hướng ưu tiên cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và các dự án phục vụ nhu cầu thực, giúp giảm rủi ro đầu cơ và phát triển nóng. Môi trường lãi suất hiện nay duy trì ở mức thấp cũng góp phần hỗ trợ người mua nhà và doanh nghiệp bất động sản tiếp cận vốn dễ hơn.
Nguồn cung được dự báo sẽ tăng khoảng 10% so với năm 2024, với tỷ lệ hấp thụ kỳ vọng giữ trên 70%. Tuy nhiên, sự phân hóa vẫn tồn tại rõ rệt giữa các địa phương và phân khúc. Tại Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung căn hộ vẫn khan hiếm ở phân khúc trung bình, trong khi nhà ở xã hội có khả năng tăng mạnh trong nửa cuối năm nhờ các chính sách hỗ trợ và tháo gỡ pháp lý.
Tâm lý nhà đầu tư đang dần cải thiện, nhưng vẫn mang tính thận trọng. Dòng tiền có xu hướng dịch chuyển rõ rệt, đặc biệt từ nhà đầu tư phía Bắc vào thị trường phía Nam,nơi đang ghi nhận hoạt động sôi động hơn tại Long An, Cần Giờ hay Tây Bắc TP.HCM. Trong khi đó, khu vực phía Đông như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu đang tạm thời chững lại sau giai đoạn tăng nóng.
Về phân khúc tiềm năng, bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng, nhờ dòng vốn FDI ổn định, đặc biệt từ lĩnh vực công nghệ cao. Nhà ở xã hội nhận được nhiều chính sách ưu đãi, dự báo sẽ tiếp tục được đẩy mạnh, góp phần ổn định an sinh và giảm áp lực lên nhà ở thương mại. Đất nền vẫn có tiềm năng tăng giá trong trung và dài hạn khi các vướng mắc pháp lý được khơi thông, song cần lưu ý các quy định mới siết phân lô bán nền tại nhiều địa phương. Riêng chung cư trung – cao cấp tại các đô thị lớn có thể tiếp tục tăng giá do khan hiếm nguồn cung và nhu cầu thực vẫn cao.
Tổng thể, năm 2025 được đánh giá là giai đoạn chuyển tiếp từ đáy phục hồi sang ổn định. Dù chưa có đột phá, nhưng thị trường đang được định hình lại theo hướng minh bạch, an toàn và bền vững hơn. Sự chậm lại về thanh khoản hay giá bán không phải là dấu hiệu tiêu cực, mà phản ánh quá trình điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn phát triển nóng. Nhà đầu tư cần linh hoạt và tỉnh táo để thích nghi, tận dụng các cơ hội xuất hiện tại các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp và các sản phẩm phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, có pháp lý rõ ràng.
T.An
