Thấy gì khi tín dụng chảy mạnh vào bất động sản?
Việc tín dụng chảy mạnh vào lĩnh vực bất động sản mang lại lực đẩy tích cực cho nền kinh tế. Tuy nhiên, thực tế này cũng đặt ra những lo ngại về khả năng đẩy giá nhà lên cao và tiềm ẩn rủi ro đối với các ngân hàng.
Tín dụng vào bất động sản tăng tốc
Ngân hàng Nhà nước cho biết, tính đến cuối tháng 6/2025, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đã vượt 17,2 triệu tỷ đồng, tương đương mức tăng 9,9% so với cuối năm 2024. Trong cơ cấu tín dụng, bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng đáng kể với 18,47% tổng dư nợ, tương đương khoảng 3,176 triệu tỷ đồng.
Đáng chú ý, con số này cao gấp 2,4 lần so với cùng kỳ năm ngoái, phản ánh dòng vốn tín dụng đã chảy mạnh mẽ hơn vào thị trường bất động sản trong bối cảnh nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và nhu cầu triển khai tăng cao.
Báo cáo tài chính của các ngân hàng thương mại nửa đầu năm 2025 cũng cho thấy một bức tranh rõ rệt: tín dụng bất động sản đang trở thành động lực tăng trưởng chính.
Nam A Bank dẫn đầu toàn hệ thống về tốc độ tăng trưởng khi dư nợ bất động sản tăng 49,3%, đạt gần 29.840 tỷ đồng, tăng thêm gần 9.858 tỷ đồng so với cuối năm 2024. MB xếp sau với mức tăng 33%, nâng tổng dư nợ cho vay bất động sản lên 85.534 tỷ đồng (tăng thêm hơn 21.000 tỷ đồng chỉ trong nửa năm).
Xu hướng mở rộng cho vay bất động sản cũng diễn ra mạnh mẽ ở nhiều ngân hàng khác. SHB ghi nhận dư nợ đạt 163.754 tỷ đồng, tăng 28,4% so với đầu năm. Nhóm ngân hàng quy mô vừa và nhỏ như TPBank, Saigonbank hay PGBank đều tăng trưởng trên 30%.
Đặc biệt, VIB có dư nợ bất động sản tăng tới 78,36%, lên 10.159 tỷ đồng - mức tăng trưởng cao nhất về tỷ lệ trong nhóm các ngân hàng công bố số liệu.
Xét về cơ cấu tín dụng, PVCombank tiếp tục giữ vị trí số một về tỷ trọng cho vay bất động sản, khi dư nợ đạt 47.120 tỷ đồng, chiếm tới 36,1% tổng dư nợ; còn tại VPBank tỷ lệ này chiếm tới 23,26% tổng tín dụng.
Thận trọng "bơm" tiền
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho rằng đà tăng nhanh của tín dụng bất động sản trong thời gian qua không phải là hiện tượng bất thường, mà hoàn toàn nằm trong định hướng chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường.
Gia tăng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đồng nghĩa với việc rủi ro của nền kinh tế cũng gia tăng. Vòng xoáy "nợ cũ chưa trả được - nợ mới lại phát sinh" không chỉ khiến giá bất động sản tiếp tục leo thang mà còn làm gia tăng áp lực lên hệ thống tài chính. Nếu xu hướng tín dụng đổ mạnh vào bất động sản cao cấp kéo dài, rủi ro đầu cơ sẽ ngày càng lớn.
TS Nguyễn Trí Hiếu
Bà lý giải, khi nhiều dự án bất động sản được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, nhu cầu tiếp cận nguồn vốn tín dụng để triển khai là tất yếu, tạo ra sự dịch chuyển đáng kể về dòng vốn trong hệ thống.
Mặc dù tốc độ cho vay bất động sản đang cao hơn mức tăng trưởng bình quân của tín dụng toàn ngành, song Ngân hàng Nhà nước khẳng định cơ cấu phân bổ này vẫn đảm bảo an toàn và không gây ra rủi ro hệ thống, bởi hoạt động cho vay đều được giám sát chặt chẽ.
Ở chiều ngược lại, các ngân hàng thương mại cũng cho thấy sự chủ động trong việc kiểm soát danh mục cho vay, đặc biệt với nhóm bất động sản.
MB là một trong những ngân hàng có dư nợ bất động sản tăng mạnh trong 6 tháng đầu năm 2025. Tuy nhiên, ông Lưu Trung Thái, Chủ tịch HĐQT MB nhấn mạnh sự tăng trưởng này không đồng nghĩa với việc ngân hàng nới lỏng tiêu chuẩn tín dụng.
MB luôn giữ nguyên tắc thận trọng trong tất cả các phân khúc bất động sản, từ cho vay kinh doanh, bất động sản khu công nghiệp cho đến cho vay tiêu dùng mua nhà.
Cụ thể, MB ưu tiên nguồn vốn cho bất động sản khu công nghiệp, đặc biệt là những dự án có khả năng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), nhờ đó vừa hỗ trợ phát triển hạ tầng công nghiệp, vừa bảo đảm hiệu quả sử dụng vốn.
Đối với bất động sản thương mại, MB áp dụng cơ chế kiểm soát rủi ro nghiêm ngặt, thiết lập hạn mức cho vay hàng năm để tránh tình trạng dư nợ tăng nóng, đồng thời gắn trách nhiệm quản trị rủi ro với từng danh mục cụ thể.
Tránh để dòng tiền mang tính đầu cơ
Bất động sản từ lâu đã được nhìn nhận là một trong những lĩnh vực có sức lan tỏa mạnh mẽ, đóng vai trò "đầu kéo" đối với nhiều ngành nghề khác trong nền kinh tế.
Chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, khi tín dụng chảy vào bất động sản, không chỉ các doanh nghiệp phát triển dự án được hưởng lợi, mà hàng loạt ngành liên quan như xây dựng, sản xuất vật liệu, dịch vụ tài chính - ngân hàng, vận tải hay thương mại dịch vụ cũng đồng thời được kích thích. Nguồn vốn này góp phần tạo thêm việc làm, gia tăng thu nhập và từ đó thúc đẩy tổng cầu của nền kinh tế.
Tuy nhiên, tín dụng bất động sản không thể được mở rộng một cách ồ ạt, bởi đi kèm với đó là những rủi ro rất lớn. Khi dòng vốn tăng trưởng quá nhanh mà thiếu công cụ kiểm soát, nợ xấu trong hệ thống ngân hàng có thể gia tăng, đẩy chi phí vay vốn của doanh nghiệp và người mua nhà lên mức cao hơn.
Nếu nền kinh tế hoặc thị trường bất động sản xuất hiện biến động bất lợi, áp lực trả nợ sẽ trở thành gánh nặng, nhiều doanh nghiệp dễ rơi vào tình trạng khó khăn thanh khoản, thậm chí mất khả năng trả nợ.
Điểm đáng lo ngại hơn nằm ở chỗ dòng vốn tín dụng thường bị hút mạnh vào những dự án mang tính đầu cơ, thay vì phục vụ cho nhu cầu ở thực hoặc phát triển hạ tầng bền vững. Khi tín dụng tập trung vào phân khúc cao cấp, các dự án nghỉ dưỡng hoặc khu đô thị có tính chất đầu cơ nhiều hơn là phục vụ nhu cầu ở thực, giá bất động sản dễ bị đẩy lên quá cao so với sức mua thực tế của người dân và doanh nghiệp.
Điều này dẫn tới nguy cơ hình thành bong bóng tài sản: giá tăng liên tục trong khi giá trị sử dụng thực tế không đổi. Một khi bong bóng bị vỡ, hệ quả không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư, mà còn kéo theo sự bất ổn của hệ thống ngân hàng.
