Giảm mạnh tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn sang đất ở
Từ ngày 31.1.2026, người dân làm thủ tục chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở sẽ được hưởng nhiều ưu đãi mới về tiền sử dụng đất theo Nghị định 50/2026 vừa ban hành, giúp giảm đáng kể chi phí và bớt áp lực tài chính khi hợp thức hóa đất ở.
Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 50/2026, quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết 254/2025 của Quốc hội, nhằm tháo gỡ vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, đặc biệt liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nghị định có hiệu lực từ ngày 31.1.2026 với nhiều điểm mới đáng chú ý, trực tiếp tác động đến người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Giảm 70% tiền sử dụng đất trong hạn mức
Theo Nghị định 50/2026, hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở sẽ được giảm mạnh tiền sử dụng đất so với trước đây.
Cụ thể, đối với đất vườn, ao, đất nông nghiệp gắn liền với đất ở hoặc có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở, khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, người sử dụng đất được giảm 70% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở, giảm 50% đối với phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức; riêng phần diện tích vượt quá một lần hạn mức phải nộp 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.
Như vậy, thay vì phải nộp 100% chênh lệch như thời gian qua, người dân khi chuyển đổi trong hạn mức chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch, giúp giảm đáng kể gánh nặng tài chính.
Bên cạnh đó, nghị định quy định việc tính tiền sử dụng đất theo cơ chế ưu đãi này chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân và trên một thửa đất do người sử dụng đất lựa chọn.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất (kể cả ở nhiều tỉnh, thành phố), vẫn chỉ được chọn một thửa đất duy nhất để áp dụng chính sách giảm tiền sử dụng đất và phải cam kết rõ trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.
Nếu cơ quan chức năng phát hiện người dân đã được hưởng chính sách nhưng vẫn tiếp tục đề nghị áp dụng cho thửa đất khác, hồ sơ sẽ được chuyển sang cơ quan thuế để tính lại tiền sử dụng đất theo mức 100% chênh lệch, đồng thời người vi phạm phải nộp tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Giá đất và hạn mức tính theo thời điểm quyết định
Giá đất để tính tiền sử dụng đất là giá trong bảng giá đất do địa phương ban hành, áp dụng tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Hạn mức giao đất ở cũng được xác định theo quy định của địa phương tại cùng thời điểm này và được tính riêng cho từng hộ gia đình, cá nhân, không phụ thuộc vào số nhân khẩu trong hộ.
Đối với trường hợp tách hộ theo quy định pháp luật, mỗi hộ mới được coi là một đối tượng sử dụng đất độc lập để xem xét áp dụng chính sách.
Nghị định 50/2026 cũng làm rõ cách xác định hạn mức giao đất ở trong trường hợp nhiều hộ gia đình, cá nhân có chung quyền sử dụng một thửa đất.
Nếu được phép tách thửa, diện tích trong hạn mức sẽ được tính theo từng thửa đất sau khi tách, mỗi hộ chỉ được hưởng ưu đãi một lần. Trường hợp không tách thửa, hạn mức được tính theo hộ hoặc cá nhân đại diện cho những người có chung quyền sử dụng đất.
Trước đó, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, nhiều địa phương áp dụng bảng giá đất mới với mức tăng cao, khiến tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích tăng đột biến, có trường hợp lên tới hàng tỉ đồng. Thực tế này đã gây không ít khó khăn cho người dân.
Việc ban hành Nghị định 50/2026 được đánh giá là bước điều chỉnh kịp thời, góp phần giảm áp lực tài chính, tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thực hiện Luật Đất đai, đồng thời tạo sự ổn định, minh bạch trong chính sách đất đai.
Hà Chi
