Chưa có hệ số K, TP.HCM tính tiền sử dụng đất, thuê đất từ 1/1/2026 ra sao?
Từ năm 2026, TP.HCM chính thức phân loại các trường hợp áp dụng bảng giá đất mới. Theo đó, phần lớn các thủ tục hành chính về đất đai sẽ được tính toán dựa trên công thức bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh, thay vì áp dụng trực tiếp như trước đây.
Chiều 29/1, tại họp báo cung cấp thông tin về tình hình kinh tế - xã hội trên địa bàn TP.HCM, ông Nguyễn Văn Hoan, Phó phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng TP.HCM), đã thông tin cụ thể về việc áp dụng bảng giá đất của TP.HCM trong thời gian chưa ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).
Theo ông Nguyễn Văn Hoan, Luật Đất đai năm 2024 quy định có 12 trường hợp áp dụng bảng giá đất. Trong đó bao gồm việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư đối với người được bồi thường về đất ở hoặc được giao đất ở tái định cư khi không đủ điều kiện bồi thường; tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.
Bảng giá đất cũng được sử dụng để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính các khoản lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; xác định tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai.
Ngoài ra, bảng giá đất còn là căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với các thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; tính tiền sử dụng đất trong trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê.
Bên cạnh đó, ông Nguyễn Văn Hoan cho biết, Nghị quyết số 254/2025 đã quy định rõ căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.
Nghị quyết này cũng xác định bảng giá đất là một trong những căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, tính các khoản thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, cũng như thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Sau khi rà soát các quy định của Luật Đất đai năm 2024 và Nghị quyết số 254/2025, hiện chỉ còn 5 trường hợp tiếp tục áp dụng trực tiếp bảng giá đất, bao gồm việc tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, tính lệ phí trong quản lý và sử dụng đất đai, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai và tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai.
Theo Nghị quyết số 254/2025, 7 trường hợp còn lại trước đây áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024 nay được xác định theo công thức bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất.
Các trường hợp này gồm việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư; tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với các khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật; tính tiền sử dụng đất trong trường hợp giao đất không thông qua đấu giá và trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê.
Ngoài các trường hợp nêu trên, việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tổ chức kinh tế cũng như tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đều được xác định theo bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất.
Theo quy định tại Nghị quyết số 254/2025, chậm nhất trước ngày 1/7/2026, các tỉnh, thành phố phải ban hành hệ số điều chỉnh giá đất.
Trong thời gian chưa có hệ số điều chỉnh, các trường hợp thuộc diện áp dụng bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh sẽ tiếp tục thực hiện theo bảng giá đất hiện hành cho đến khi UBND TP.HCM ban hành hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định.
