Hàng trăm dự án BT bị “vướng” do khó xác định thời điểm tính tiền sử dụng đất
Cả nước hiện có 162 dự án BT đang bị ách tắc vì chưa được xác định giá đất thanh toán, dù công trình đã hoàn thành và bàn giao từ nhiều năm trước.
HoREA kiến nghị xác định rõ thời điểm tính giá đất dự án BT
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội góp ý dự thảo nghị quyết của Quốc hội về cơ chế, chính sách tháo gỡ vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai và nghị quyết sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị quyết 98 về thí điểm cơ chế đặc thù phát triển TP.HCM.
Theo HoREA, cả nước hiện có 162 dự án BT đang bị ách tắc vì chưa được xác định giá đất thanh toán, dù công trình đã hoàn thành và bàn giao từ nhiều năm trước. Nguyên nhân chủ yếu do pháp luật chưa thống nhất về thời điểm tính giá đất, trong khi cơ quan nhà nước chậm ban hành quyết định giao đất, khiến doanh nghiệp chịu thiệt hại do biến động giá.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng để tháo gỡ thực chất, cần bổ sung quy định rõ thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán dự án BT được tính tại thời điểm lập dự án, lập hồ sơ mời thầu hoặc giao kết hợp đồng BT.
“Đề xuất này phù hợp với tinh thần của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) và Luật Đất đai (sửa đổi), đồng thời kế thừa nguyên tắc đã áp dụng ổn định nhiều năm. Việc xác định giá đất tại giai đoạn ký kết hợp đồng phản ánh đúng bản chất thỏa thuận đầu tư, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp và tránh phát sinh khiếu nại, tranh chấp”, ông Châu nhấn mạnh.
Đề xuất cơ chế chuyển tiếp để tháo gỡ hàng trăm dự án BT “đóng băng”
HoREA kiến nghị bổ sung quy định chuyển tiếp rõ ràng trong việc giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất với các dự án dùng quỹ đất thanh toán hợp đồng BT đã ký kết và bàn giao.
Cụ thể, với quỹ đất thanh toán hợp đồng BT ký kết từ ngày 1/7/2025 đến trước khi nghị quyết mới có hiệu lực mà chưa có quyết định giao hoặc cho thuê đất, việc thực hiện sẽ theo quy định của nghị quyết này, giá đất tính theo pháp luật về đầu tư PPP.
Trường hợp hợp đồng BT đã ký và hoàn thành bàn giao trước ngày 1/7/2025, thời điểm xác định giá đất được tính tại thời điểm lập dự án, lập hồ sơ mời thầu hoặc ký hợp đồng.
HoREA cũng đề nghị sửa đổi khoản 2 Điều 1 của dự thảo Nghị quyết sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 98/2023/QH15 để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất giữa các quy định pháp luật.
Minh chứng cho sự cấp thiết, HoREA nêu trường hợp Công ty CP Đầu tư MHL, chủ đầu tư dự án BT tại 448 Nguyễn Tất Thành (TP.HCM). Dự án ký hợp đồng BT từ năm 2016, bàn giao công trình từ năm 2018 nhưng đến tháng 3/2025 mới được giao đất, dẫn tới khó khăn khi xác định tiền sử dụng đất do chưa thống nhất thời điểm tính giá.
Theo doanh nghiệp, lỗi không thuộc về nhà đầu tư, nên nếu áp giá đất năm 2025 khi giá thị trường đã tăng mạnh sẽ gây thiệt hại hàng trăm tỷ đồng.
HoREA nhấn mạnh, đây không chỉ là vấn đề kỹ thuật tài chính mà là nút thắt lớn cần tháo gỡ để khơi thông hàng trăm dự án BT đang “đóng băng”, giúp phục hồi hoạt động đầu tư hạ tầng theo phương thức đối tác công tư.
“Trước đây, nhiều dự án chỉ dừng ở mức giao kết hợp đồng BT. Vì vậy, cần lấy thời điểm ký hợp đồng làm căn cứ xác định giá đất thanh toán để đảm bảo công bằng và tháo gỡ cho doanh nghiệp”, ông Lê Hoàng Châu đề xuất.
Theo quy định hiện hành, tiền sử dụng đất của quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT được xác định theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, sau khi Hội đồng thẩm định giá đất xem xét phương án do Sở Nông nghiệp và Môi trường trình.
Giá đất cụ thể được tính dựa trên bảng giá đất, hệ số điều chỉnh, vị trí, mục đích sử dụng và khả năng sinh lợi của khu đất. Tuy nhiên, trong thực tế, việc xác định giá đất thường kéo dài hàng năm, khiến doanh nghiệp BT chịu rủi ro biến động giá, nhất là khi giá đất tăng cao so với thời điểm ký hợp đồng.
HoREA cho rằng, nếu thời điểm xác định giá đất được tính ngay tại thời điểm ký kết hợp đồng BT hoặc lập hồ sơ mời thầu sẽ phản ánh đúng giá trị đầu tư tại thời điểm thỏa thuận, giúp tránh việc đội chi phí, đảm bảo công bằng giữa Nhà nước và nhà đầu tư, đồng thời tăng tính minh bạch trong quản lý tài chính đất đai.
