Giá tăng cao, vì sao phân khúc căn hộ hạng sang vẫn hút khách?

Theo dõi KT&TD trên

Giá sơ cấp "lập đỉnh", nguồn cung nghiêng về cao cấp

Theo số liệu nghiên cứu thị trường quý IV/2025 vừa được đơn vị nghiên cứu thị trường Knight Frank công bố, giá chào bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đạt trung bình 3.950 USD/m², trong khi Hà Nội ghi nhận mức kỷ lục 3.877 USD/m², tăng khoảng 31% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu đến từ cơ cấu nguồn cung mới, khi phần lớn dự án mở bán thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Những căn hộ cao cấp, hạng sang hiện nay đang ghi nhận sự quan tâm từ người tiêu dùng.

Trong quý IV/2025, tổng số căn hộ mới mở bán tại hai thành phố lớn đạt 13.591 căn. TP.HCM đóng góp khoảng 6.100 căn, chủ yếu tập trung tại TP Thủ Đức; Hà Nội mở bán 7.491 căn. Tổng nguồn cung sơ cấp lần lượt đạt 8.700 căn tại TP.HCM và 9.269 căn tại Hà Nội.

Đáng chú ý, dù giá bán ở mức cao, thanh khoản thị trường vẫn duy trì tích cực. Tổng lượng căn hộ giao dịch thành công trong quý IV đạt 10.664 căn. Riêng TP.HCM ghi nhận 4.600 căn được bán, đưa quý IV/2025 trở thành quý có doanh số cao nhất trong ba năm trở lại đây, nhờ các chính sách thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư. Hà Nội đạt 6.064 căn, với tỷ lệ hấp thụ lên tới 81%.

Báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản trong quý IV/2025 và cả năm 2025 mới đây của Bộ Xây dựng cũng cho biết, tính chung cả năm 2025, giá căn hộ tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều đô thị lớn tăng từ 20 - 30% so với năm 2024, một số khu vực, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp, ghi nhận mức tăng trên 40%.

Giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình tại Hà Nội năm 2025 đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm trước. Tại Hà Nội, nhiều dự án cao cấp ghi nhận mức giá cao như Celestine Westlake dao động 160 - 255 triệu đồng/m²; LUMIÈRE Essence Peak (Đông Hội) từ 130 - 177 triệu đồng/m²; dự án The Diamond Residencerao bán ở mức 130 - 151 triệu đồng/m²…

Nhiều dự án cao cấp như Celestine Westlake đang ghi nhận mức giá dao động 160–255 triệu đồng/m².

Tại TP.HCM, giá bán sơ cấp trung bình năm 2025 đạt 111 triệu đồng/m², tăng 23% so với năm 2024. Phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục dẫn dắt mặt bằng giá, với các dự án như The River Thủ Thiêm (180 - 250 triệu đồng/m²); Vinhomes Golden River Ba Son (200 - 260 triệu đồng/m²); Lancaster Legacy từ 280 - 350 triệu đồng/m²; The Marq đang rao bán với giá từ 193-245 triệu đồng/m²…

Vì sao căn hộ hạng sang vẫn hút khách?

Lý giải nguyên nhân phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn "đắt khách" dù giá cao, ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc phòng Nghiên cứu Thị trường, Knight Frank Việt Nam cho rằng: Năm 2025, cả Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận mức tăng trưởng mạnh về giá bán sơ cấp, nhờ chất lượng bàn giao được cải thiện đáng kể từ các chủ đầu tư uy tín, cùng với sự cải thiện về kết nối giao thông khi nhiều dự án hạ tầng trọng điểm đi vào vận hành.

Các chuyên gia của Knight Frank dự báo trong giai đoạn 2026 - 2027, Hà Nội và TP.HCM sẽ có hơn 55.000 căn hộ mới được đưa ra thị trường. TP.HCM tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi Hà Nội mở rộng nguồn cung thông qua các đại đô thị quy mô lớn tại khu vực phát triển mới.

Giá bán căn hộ tại hai thị trường được kỳ vọng sẽ dao động quanh ngưỡng 4.000 USD/m² khi nguồn cung tăng lên và hành lang pháp lý ngày càng rõ ràng hơn. Tuy nhiên, theo ông Sơn Hoàng, bước sang năm 2026, cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư sẽ không chỉ nằm ở giá bán mà tập trung mạnh vào chất lượng sản phẩm, tiêu chuẩn bàn giao, quản lý vận hành và dịch vụ hậu mãi, đặc biệt trong phân khúc hạng sang.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc cấp cao Savills Hotels Đông Nam Á nhận định, nền tảng quan trọng cho sự tăng trưởng dài hạn của bất động sản cao cấp, hạng sang là sự gia tăng nhanh của tầng lớp trung, thượng lưu tại Việt Nam.

Hiện nay, nhu cầu nhà ở đang dịch chuyển từ mục tiêu sở hữu sang chất lượng sống và trải nghiệm, tiệm cận với xu hướng tại các đô thị phát triển trong khu vực.

Bên cạnh yếu tố nhân khẩu học, hạ tầng và khung pháp lý cũng được xem là hai lực đẩy quan trọng giúp giảm rủi ro và củng cố niềm tin thị trường. Việc đẩy mạnh đầu tư cao tốc, metro, sân bay giúp mở rộng không gian phát triển nhà ở cao cấp ra các khu vực vệ tinh, ngoài ra môi trường pháp lý rõ ràng hơn giúp tạo điều kiện cho dòng vốn trung và dài hạn quay trở lại.

Theo các chuyên gia, hiện nay, nhu cầu nhà ở đang dịch chuyển từ mục tiêu sở hữu sang chất lượng sống và trải nghiệm.

Bàn về lý do căn hộ hạng sang tăng thanh khoản trong năm 2025, bà Thi Anh Đào, Giám đốc Khối Marketing Masterise Group, dẫn báo cáo của Boston Consulting Group cho biết, Việt Nam nằm trong nhóm quốc gia có tốc độ tăng trưởng tầng lớp tiêu dùng mới nhanh nhất thế giới. Nhóm trung lưu và thượng trung lưu trẻ được dự báo đạt 30 - 34 triệu người vào năm 2030, trở thành lực lượng dẫn dắt thị trường bất động sản trong thập kỷ tới.

Dù vậy, TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế lưu ý rằng không phải mọi sản phẩm có giá cao đều thực sự là hạng sang. Trên thực tế, khái niệm "hạng sang" đôi khi bị lạm dụng về mặt câu chữ, khi giá bán cao được mặc định đồng nghĩa với chất lượng vượt trội. Thị trường vì vậy đang có xu hướng đánh đồng giữa căn hộ cao cấp và căn hộ hạng sang, chỉ dựa trên mức giá để gọi tên phân khúc.

Theo ông Phong, người mua và đội ngũ môi giới cần có sự phân biệt rõ ràng, để tránh việc coi những sản phẩm có giá cao do chi phí đầu vào là "hạng sang", khi tiêu chuẩn về chất lượng, dịch vụ và trải nghiệm sống chưa thực sự tương xứng.