Căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2 chiếm 10% nguồn cung tại TP.HCM
Theo số liệu từ Biggee, thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM (trước sáp nhập) không tồn tại phân khúc giá nào thực sự “tuyệt chủng”. Trái lại, thị trường hiện vẫn duy trì phổ giá rất rộng, từ dưới 35 triệu đồng/m² cho đến trên 500 triệu đồng/m².
Không có phân khúc giá căn hộ nào "tuyệt chủng" tại TP.HCM
Theo số liệu mới nhất từ Biggee, thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM (trước sáp nhập) hiện không tồn tại phân khúc giá nào thực sự "tuyệt chủng". Trên thực tế, thị trường vẫn duy trì phổ giá rất rộng, trải dài từ dưới 35 triệu đồng/m² cho đến trên 500 triệu đồng/m², phản ánh cấu trúc đa tầng và mức độ phân hóa rõ nét của nguồn cung căn hộ.
Theo Biggee, căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2 vẫn chiếm 10% nguồn cung tại TP.HCM.
Các chuyên gia của Biggee cho hay, nhận định "giá chung cư tuyệt chủng" bắt đầu xuất hiện sau giai đoạn thị trường bất động sản phục hồi, khi hàng loạt dự án mới được tung ra với mặt bằng giá cao.
Thống kê của Biggee cho thấy, các dự án căn hộ có mức giá dưới 35 triệu đồng/m² vẫn đang tồn tại và chiếm khoảng 10% tổng nguồn cung. Với mức giá này, người mua có thể sở hữu một căn hộ khoảng 65m² với tổng giá trị dưới 2,2 tỷ đồng.
Tuy vậy, phần lớn các dự án thuộc phân khúc này là chung cư đã hình thành từ lâu, cư dân sinh sống ổn định, hoạt động môi giới không sôi động nên gần như "vô hình" đối với nhiều người mua nhà trên thị trường thứ cấp.
Bên cạnh đó, không ít dự án giá thấp gặp các rào cản nhất định như vấn đề pháp lý chưa hoàn chỉnh, vị trí xa khu vực trung tâm, hoặc thuộc nhóm nhà ở xã hội với điều kiện chuyển nhượng hạn chế, khiến thanh khoản không cao.
Một số dự án quy mô lớn đang ghi nhận mức giá dưới 35 triệu đồng/m², có thể kể đến như: Vision Bình Tân (1.900 căn); HQC Plaza (1700 căn nhà ở xã hội); Tecco Town Bình Tân (1.600 căn); Vĩnh Lộc DGold (1.300 căn); Thủ Thiêm Green House (1.040 căn nhà ở xã hộiH); Đạt Gia Centre Point (1.000 căn); Lê Thành Tân Tạo (1.000 căn); Happy City Hạnh Phúc (1.000 căn nhà ở xã hội); Terra Rosa (990 căn); Lê Thành An Lạc (930 căn nhà ở xã hội); Ehome 2 (621 căn); Phú Mỹ Thuận (578 căn); Orchid Park (520 căn)…
Mặt bằng giá chung cư tại TP.HCM. (Nguồn: Biggee).
Cơ cấu nguồn cung căn hộ đang mất cân đối
Ở chiều ngược lại, thống kê cũng cho thấy sự mất cân đối đáng chú ý trong cơ cấu nguồn cung. Phân khúc căn hộ có mức giá trên 80 triệu đồng/m² hiện chiếm khoảng 24% tổng nguồn cung, đứng thứ hai trên thị trường, chỉ sau phân khúc 50 - 65 triệu đồng/m².
Điều này phản ánh rõ xu hướng phát triển mạnh của các dự án trung cấp và cao cấp trong những năm gần đây, trong khi nguồn cung nhà ở giá thấp tăng chậm và chịu nhiều rào cản.
Ông Trần Đạt Khánh, CEO nền tảng dữ liệu bất động sản Biggee cho biết, có thể thấy thị trường căn hộ chung cư TP.HCM vẫn đang "phục vụ" song song hai nhóm nhu cầu chính. Nhóm thứ nhất là người mua nhà ở thực, với ngân sách dưới 35 triệu đồng/m².
Cơ hội của nhóm này là vẫn còn sản phẩm để lựa chọn, nhưng đi kèm là những rủi ro cần chấp nhận như pháp lý dự án, khoảng cách đến trung tâm và tiềm năng tăng giá không cao trong ngắn hạn.
Nhóm thứ hai, theo ông Khánh là nhà đầu tư, tập trung vào các dự án mới thuộc phân khúc cao cấp. Với nhóm này, rủi ro chủ yếu nằm ở tiến độ bàn giao, khả năng khai thác cho thuê trong tương lai, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung cao cấp ngày càng lớn.
"Thị trường căn hộ TP.HCM vẫn tồn tại đầy đủ các phân khúc giá. Vấn đề là người mua và nhà đầu tư có đủ thông tin, kỳ vọng phù hợp và khả năng chấp nhận rủi ro để lựa chọn đúng phân khúc cho mục tiêu của mình hay không", ông Khánh nói.
Chia sẻ tại Hội nghị bất động sản Việt Nam - VRES 2025 mới đây, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết: Chung cư tiếp tục giữ vai trò chủ lực khi nguồn cung mở rộng nhanh chóng.
Nếu trước năm 2015, thị trường căn hộ chủ yếu tập trung trong vành đai 2 với khoảng 324 dự án, thì khi các vành đai 3, 4 dần hình thành, biên đô thị được nới rộng đáng kể. Hiện nay, toàn thị trường đã có khoảng 1.050 dự án, tăng gấp 3,2 lần sau một thập kỷ, với tâm điểm dịch chuyển về khu Đông Bắc TP.HCM.
Ông Tuấn khuyến nghị nhà đầu tư cần dựa vào dữ liệu, lựa chọn đúng khu vực có động lực tăng trưởng thực sự, hội tụ hạ tầng, nguồn cung chất lượng và nhu cầu ở thật, thay vì chạy theo sóng tâm lý trong bối cảnh thị trường vẫn còn phân hóa.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consulting dự báo, trong tháng 1 và 2/2026, dù các dự án mới mở bán và nguồn cung cũ tại TP.HCM ra hàng trở lại, song giá nhà có thể tiếp tục tăng 5 - 6%. Theo ông Thắng, tốc độ tăng giá nhà hiện gần gấp đôi tốc độ tăng thu nhập, tạo áp lực lớn đối với nhóm khách hàng mua ở thực.
