Hệ số K chưa hợp lý tạo ra áp lực đẩy giá căn hộ vượt xa khả năng của người mua

Theo dõi KT&TD trên

Khan hiếm dự án, giá bị đẩy lên gấp nhiều lần

Tại buổi dự báo kinh tế năm 2026 của Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM (HUBA) vừa tổ chức, ông Phan Đình Tuệ, Phó Chủ tịch HUBA – Thành viên HĐQT Sacombank, cho biết tốc độ tăng giá căn hộ khiến ông “ngỡ ngàng”. Những dự án trước đây bán 100 triệu đồng/m², ông đánh giá là “quá cao” nên không mua, nhưng chỉ vài năm sau, giá đã vọt lên 500 triệu đồng/m², vượt quá khả năng tiếp cận.

Theo ông, thị trường bất động sản "có vấn đề" vì nguồn cung không phong phú, không phù hợp. Đặc biệt tại phân khúc trung – cao cấp, nhiều quan điểm cho rằng phân khúc này dư thừa nhưng giá bán lại tăng phi mã.

Ông Tuệ dẫn chứng, quanh khu vực cầu Thủ Thiêm, Ba Son, đường Nguyễn Hữu Cảnh... các dự án đều có giá hàng trăm triệu đồng/m². So sánh có thể thấy, giá mỗi m² căn hộ ở khu vực này hiện xấp xỉ giá đất các khu vực có vị trí vàng ở trung tâm TP.HCM.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó Chủ tịch HoREA, cho biết tình trạng giá nhà leo thang là hệ quả đã được dự báo từ 5 - 6 năm trước, khi TP.HCM gần như không phê duyệt được dự án mới trong giai đoạn 2019 - 2020. Đến nay, số dự án đủ điều kiện tung ra thị trường “đếm trên đầu ngón tay”, tạo ra mức khan hiếm lớn.

Theo ông Nghĩa, ngay chính chủ đầu tư cũng khó định giá. “Ban đầu chủ đầu tư dự định bán 40 triệu đồng/m² nhưng thị trường bán 60 triệu đồng/m², cho nên họ điều chỉnh lên 60 triệu đồng/m2. Dù tăng giá nhưng khi đưa ra thị trường là hết ngay, chủ đầu tư lại thử tăng lên 100 triệu/m², vẫn bán được. Nghĩa là thị trường không có cạnh tranh và thiếu sản phẩm để so sánh, nên giá cứ bị đẩy lên liên tục”.

Trong nhiều trường hợp, phần lớn người mua không phải để ở mà là để đầu tư. Trong khi người cần nhà ở với giá vừa phải thì không có, do làm phân khúc này khó kiếm lời, dẫn đến thị trường thiếu càng thêm thiếu.

Hệ số K là một trong các nguyên nhân đẩy giá nhà tăng cao

Ông Nghĩa cho rằng, doanh nghiệp đang gánh chi phí đất quá lớn, đặc biệt từ việc chậm thẩm định giá, chậm xác định nghĩa vụ tài chính. Chậm bao nhiêu, doanh nghiệp phải chịu lãi chậm nộp bấy nhiêu, khiến chi phí đội lên và dồn hết vào giá nhà - theo ông.

Bên cạnh đó, vật liệu tăng, nhân công tăng, thời gian làm dự án kéo dài... tất cả cộng hưởng thành áp lực khiến giá nhà “đội” lên đến mức người mua phải gánh.

Trước đó, trong văn bản góp ý bổ sung dự thảo nghị quyết của Quốc hội, quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai ngày 28/11, HoREA đã dự báo việc giá căn hộ tại TP.HCM bị đẩy lên quá cao. Nguyên nhân phần lớn xuất phát từ cách xác định tiền sử dụng đất theo công thức bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).

Ví dụ, khu đất 1ha đường Nguyễn Xiển (TP Thủ Đức cũ), bảng giá đất hiện tại là 56,6 triệu đồng/m², hệ số K áp dụng là 1,4 lần. Vậy giá đất sẽ tương đương 80 triệu đồng/m². Tuy nhiên, nếu tính theo phương pháp thặng dư, giá đất chỉ 35 triệu đồng/m².

Theo HoREA, tính theo hệ số K, giá đất lên tới 80 triệu đồng/m² nên để không lỗ vốn, doanh nghiệp phải đẩy giá bán căn hộ trên 100 triệu đồng/m².

Một ví dụ khác là khu đất 1ha đường Đặng Công Bỉnh (Hóc Môn cũ), bảng giá đất là 18,5 triệu đồng/m², hệ số K 2 lần, tương đương 37 triệu đồng/m². Trong khi phương pháp thặng dư cho ra 9 triệu đồng/m². Nếu muốn có lời, giá căn hộ phải đẩy lên 70 triệu đồng/m².

HoREA khẳng định không thể áp dụng hệ số K cứng nhắc cho mọi dự án vì quy mô, mật độ, hệ số sử dụng đất rất khác nhau. Do đó, tổ chức này đề xuất hệ số K nên áp dụng cho từng dự án, từng khu vực, vị trí, giúp giá đất sát hơn với thực tế và tránh đẩy giá bán căn hộ quá cao.

Ông Lê Hữu Nghĩa và các doanh nghiệp thành viên HUBA kiến nghị cần tháo gỡ nhanh vướng mắc pháp lý để phục hồi thị trường. Khi bất động sản trơn tru, ngành này có thể đóng góp 10% GDP, kéo theo xây dựng cũng 10% GDP, đồng thời thúc đẩy tiêu dùng, nội thất, điện máy và nhiều ngành liên quan.