Hà Nội “tuyệt chủng” dự án căn hộ thương mại dưới 40 triệu đồng/m²

Theo dõi KT&TD trên

Phân khúc nhà giá bình dân bị thu hẹp

Nếu tại TP.HCM (trước sáp nhập), thị trường căn hộ vẫn duy trì được một phổ giá khá rộng, từ dưới 35 triệu đồng/m² cho đến trên 500 triệu đồng/m², thì bức tranh tại Hà Nội lại cho thấy sự thu hẹp đáng kể ở phân khúc giá thấp. Thực tế hiện nay, Hà Nội gần như không còn dự án căn hộ thương mại nào có mức giá dưới 40 triệu đồng/m².

Mặt bằng giá chung cư Hà Nội. (Nguồn: Biggee).

Theo thống kê mới nhất từ Biggee, những dự án có giá dưới 40 triệu đồng/m² trên thị trường Hà Nội hiện nay đều là nhà ở xã hội, tiêu biểu như THT New City (Hoài Đức cũ), Thăng Long Green City (Đông Anh cũ) hay UDIC Eco Tower (Thanh Trì cũ).

Tuy nhiên, tổng nguồn cung của nhóm dự án này chỉ chiếm chưa tới 1% tổng nguồn cung toàn thị trường, cho thấy phân khúc giá thấp gần như đã biến mất khỏi thị trường căn hộ thương mại.

Đáng chú ý hơn, mặt bằng giá cao không chỉ xuất hiện ở khu vực nội đô hay các vị trí trung tâm. Ngay cả những dự án được xem là "xa bờ", thuộc khu vực ngoại thành như Thạch Thất, nhiều dự án cũng đã ghi nhận mức giá vượt 50 triệu đồng/m², điển hình là Phenikaa Hòa Lạc hay Legacy Hinoiri.

Thậm chí, các dự án nằm ngay sát Vành đai 4, vốn trước đây được kỳ vọng là vùng giá mềm nay cũng đã thiết lập mặt bằng giá rất cao, như Park Kiara với mức giá dao động 100 - 120 triệu đồng/m².

Những dự án có giá dưới 40 triệu đồng/m² trên thị trường Hà Nội hiện nay đều là nhà ở xã hội.

Ở thời điểm hiện tại, dữ liệu Biggee cho thấy 64% nguồn cung căn hộ hiện tại tập trung trong khoảng giá từ 60 - 100 triệu đồng/m², phản ánh sự lệch pha rõ rệt trong cơ cấu giá của thị trường.

Số liệu của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là điểm nóng của thị trường với giá chào bán mới tại các đô thị lớn đồng loạt tăng mạnh, khi các dự án phát triển mới đều định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp trở lên trong bối cảnh chi phí liên quan đến đất đai tăng mạnh.

Tại Hà Nội, giá căn hộ chào bán mới trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024.

Ông Lê Đình Chung, Phó chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường BĐS VARS, Tổng giám đốc SGO Homes cho biết, trên thị trường thứ cấp, tại Hà Nội, giá bán tăng nhanh trong thời gian ngắn, nhiều khu vực ghi nhận mức tăng từ hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn, song đà tăng có xu hướng chậm lại vào cuối năm, xuất hiện tình trạng rao bán "cắt lỗ" của một bộ phận nhà đầu tư mua theo "tâm lý Fomo" trong giai đoạn tăng nóng, tuy nhiên, mặt bằng giá tại khu vực trung tâm vẫn được duy trì ổn định.

Giá nhà Hà Nội vượt xa nhu cầu thực

Theo ông Trần Đạt Khánh, CEO nền tảng dữ liệu bất động sản Biggee, khi so sánh với thị trường TP.HCM, nơi có quy mô dân số, mức thu nhập và mức độ đô thị hóa tương đối tương đồng, rất khó để khẳng định rằng mặt bằng giá căn hộ hiện tại tại Hà Nội là hợp lý và xuất phát từ nhu cầu ở thực.

Điều này đặt ra rủi ro mang tính hệ thống đối với thị trường chung cư Hà Nội, đặc biệt trong bối cảnh tín dụng bất động sản vẫn đóng vai trò quan trọng.

"Trước thực trạng này, các tổ chức tín dụng cần có chính sách cho vay thận trọng hơn, đặc biệt trong việc định giá tài sản bảo đảm đối với căn hộ chung cư tại Hà Nội. Bên cạnh đó, dù nguồn cung nhà ở xã hội đang được cải thiện, nhưng khoảng trống giá quá lớn giữa nhà ở xã hội và mặt bằng giá thương mại hiện nay cũng tiềm ẩn nguy cơ đầu cơ, trục lợi chính sách", ông Đạt nhận định.

Theo vị chuyên gia, để nhà ở xã hội thực sự trở thành đối trọng, góp phần cân bằng mặt bằng giá chung cư, cơ quan quản lý cần siết chặt việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội trong thời hạn dưới 5 năm, đảm bảo đúng mục tiêu phục vụ nhu cầu ở thực và hạn chế việc biến phân khúc này thành công cụ đầu cơ trong bối cảnh giá nhà đang bị đẩy lên quá cao.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group nhận định, thị trường căn hộ tại Hà Nội đang bước vào một giai đoạn chuyển mình với sự phân hóa rõ rệt về động lực tăng trưởng.

Sau khi bứt phá mạnh mẽ trong giai đoạn 2024 - 2025, thị trường Hà Nội được dự báo sẽ duy trì đà tăng trưởng nhưng với tốc độ ổn định và mặt bằng giá phù hợp hơn với số đông.

Theo các chuyên gia của đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE, giá chung cư "không thể tăng mãi" và sẽ dừng lại khi đạt đến ngưỡng chịu đựng của người mua. Ví dụ thực tế tại TP.HCM đã chứng minh quy luật này, giá căn hộ tại TP.HCM chững lại và đi ngang sau khi tăng giá kéo dài lên đến 100 - 200 triệu đồng/m2, đây là mức mà đa số người dân không thể chi trả thêm.

Tại thị trường Hà Nội, chuyên gia CBRE nhận định, thị trường đang đi theo quỹ đạo tương tự như TP.HCM. Nếu chu kỳ tăng trưởng của TP.HCM kéo dài 5 năm, Hà Nội cũng được cho là cần khoảng thời gian tương tự. Theo CBRE, giải pháp duy nhất để kéo giá nhà về mức hợp lý là tăng mạnh nguồn cung thực chất. Khi cung lớn hơn cầu, thị trường sẽ tự điều chỉnh.