Giá bất động sản năm 2026: Giữ đà ổn định hay tăng trở lại?

Theo dõi KT&TD trên

Liệu trong năm nay, giá bất động sản có tiếp tục duy trì đà tăng trưởng hay sẽ chững lại để đi vào giai đoạn ổn định bền vững hơn.

Nhìn lại những năm qua, mặt bằng giá nhà đất Việt Nam đã tăng đáng kể. Trong giai đoạn từ năm 2019 đến năm 2024, giá bất động sản tăng gần 60%, trong đó riêng 11 tháng đầu năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tăng bình quân hơn 20%. So với năm 2019, giá bán bình quân tại các thị trường lớn ghi nhận mức tăng ấn tượng, với Hà Nội tăng 96,2%, Đà Nẵng tăng 72,6% và TP.HCM tăng 56,9%. Đặc biệt trong một số giai đoạn ngắn tại Hà Nội, giá bán tăng từ vài trăm triệu đồng tới cả tỷ đồng chỉ trong vòng một tháng.

Bước sang năm 2026, nhiều chuyên gia dự báo thị trường sẽ có nhiều tiến triển tích cực. Nguồn cung dự kiến sẽ tăng đáng kể với khoảng 160.000 căn nhà ở xã hội được cung cấp ra thị trường, cùng với việc nhiều dự án vướng mắc được tháo gỡ. Hiện cả nước có 3.297 dự án với quy mô khoảng 5,9 triệu căn hộ đang được triển khai, tổng mức đầu tư lên tới 7,42 triệu tỷ đồng. Riêng tại Hà Nội, giai đoạn 2026 đến 2027 dự kiến đón khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm.

Tuy nhiên, việc nguồn cung tăng không nhất thiết đồng nghĩa với việc giá sẽ giảm. Theo đánh giá của các chuyên gia, phân khúc nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ vẫn là hai trụ cột chính của thị trường trong năm tới. Phân khúc chung cư dự báo tăng trưởng 42%, trong khi nhà ở riêng lẻ sẽ tăng trưởng khoảng 31%. Điều đáng lưu ý là nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao, với 64% người mua nhà để ở và chỉ 36% mua để đầu tư. Sự chuyển dịch này cho thấy thị trường đang hướng tới tính bền vững hơn, không còn phụ thuộc vào hoạt động đầu cơ như trước đây.

Giá bán chung cư tại các khu vực khác nhau cũng cho thấy sự phân hóa rõ rệt. Tại Hà Nội, giá bán chung cư phổ biến trong quý IV năm 2025 ở khu vực vành đai 1 dao động từ 100 đến 132 triệu đồng mỗi mét vuông, vành đai 2 từ 78 đến 123 triệu đồng, và vành đai 3 từ 74 đến 106 triệu đồng. Trong khi đó, tại TP.HCM, giá căn hộ tiếp tục tăng thêm 15 đến 18% chỉ riêng trong quý III năm 2025, lên mức bình quân khoảng 90 triệu đồng mỗi mét vuông. Đáng chú ý, khoảng 70% nguồn cung mới trong năm 2025 thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến mặt bằng giá ngày càng rời xa thu nhập trung bình của đa số người dân đô thị.

Một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá bất động sản là lãi suất vay. Mặc dù lãi suất có dấu hiệu tăng nhẹ, nhưng so với giai đoạn năm 2022 khi lãi suất vọt lên mức 11 đến 15% trong bối cảnh khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp, mức lãi suất hiện tại vẫn ở ngưỡng hỗ trợ tốt cho thị trường. Các chuyên gia cho rằng lãi suất không phải là yếu tố duy nhất quyết định sức khỏe thị trường, mà pháp lý dự án, nguồn cung mới, mức độ cải cách thủ tục và niềm tin thị trường mới tạo nên sự phục hồi bền vững. Lãi suất thấp chỉ phát huy tối đa tác dụng khi đi cùng hệ sinh thái minh bạch và nguồn cung đáp ứng đúng nhu cầu.

Về triển vọng giá cả, nhiều yếu tố cho thấy khả năng giá bất động sản khó có thể giảm sâu trong năm 2026. Nguyên nhân được chỉ ra bao gồm nguồn cung chung cư cao cấp kéo mặt bằng giá tăng, nhu cầu ở thực tăng, giá đất và chi phí xây dựng tăng, nguồn cung chưa đáp ứng đủ nhu cầu, xu hướng chuyển từ nhà riêng sang chung cư, cơ sở hạ tầng hoàn thiện và kinh tế phát triển. Các giao dịch cắt lỗ chỉ ghi nhận ở những sản phẩm mua chênh cao hoặc giao dịch theo tâm lý đầu cơ trong các đợt tăng nóng ngắn hạn trước đó.

Tuy nhiên, thị trường cũng đối mặt với không ít thách thức. Tình trạng lệch pha giữa các phân khúc sản phẩm vẫn chưa thể cải thiện ngay khi nguồn cung cao cấp vẫn chiếm ưu thế. Áp lực tài chính và sự cạnh tranh gay gắt giữa các dự án trong cùng thời điểm sẽ là bài kiểm tra cho cả nhà phát triển dự án lẫn nhà đầu tư. Đặc biệt, việc giá bán neo cao buộc người mua phải cân nhắc kỹ hơn về dòng tiền dài hạn thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Bên cạnh đó, thị trường cũng được dự báo sẽ có hai kịch bản khả thi. Kịch bản thứ nhất là thị trường hồi phục chậm với giá tăng vừa phải và phân hóa rõ nét theo phân khúc và khu vực. Kịch bản thứ hai là khi tốc độ gỡ vướng pháp lý dự án được đẩy nhanh hơn và vốn tín dụng ngân hàng chảy mạnh hơn, thị trường có thể bật lên nhanh, đặc biệt tại các khu vực ven đô thị lớn và các địa phương phát triển công nghiệp.

Một yếu tố quan trọng khác là quá trình sáp nhập địa giới hành chính và tái cấu trúc đơn vị hành chính. Việc này không chỉ vẽ lại bản đồ đầu tư mà còn mở ra không gian phát triển mới. Khi hạ tầng kết nối liên vùng được đẩy mạnh đầu tư, các đô thị vệ tinh có cơ hội bứt tốc và tạo tiền đề cho làn sóng đô thị hóa mạnh mẽ trong nhiều năm tới. Những khu vực ngoại vi nhưng có kết nối hạ tầng tốt dự kiến sẽ ghi nhận mức tăng giá ổn định hơn, phản ánh sự dịch chuyển trong cả trung và dài hạn gắn với sự gia tăng nhân khẩu học và mạng lưới giao thông công cộng ngày càng hoàn thiện.

Về phân khúc nhà ở xã hội, đây được xem là điểm sáng trong bức tranh chung của thị trường. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn còn rất hạn chế. Tại TP.HCM, từ năm 2021 đến nay, thị trường gần như không còn căn hộ thương mại dưới 30 triệu đồng mỗi mét vuông, trong khi nhà ở xã hội vẫn khan hiếm. Ngược lại, phân khúc cao cấp chiếm tới 70% lượng sản phẩm nhà ở trong giai đoạn này. Sự mất cân đối này đòi hỏi cần có những giải pháp quyết liệt hơn từ phía cơ quan quản lý nhà nước.

Các chuyên gia cũng nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản năm 2026 sẽ không còn là kênh đầu tư dễ dàng như trước. Đây không còn là phân khúc có thể mua ở đâu cũng thắng. Thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc khắt khe, nơi chỉ những sản phẩm có giá trị sử dụng rõ ràng, pháp lý minh bạch và phù hợp với năng lực tài chính thực mới duy trì được thanh khoản tốt. Những sản phẩm có pháp lý chưa hoàn chỉnh, vị trí xa trung tâm, hạ tầng kết nối chưa đồng bộ hoặc thiếu tiện ích sống thực chất sẽ đối diện rủi ro chững giao dịch.

Thị trường bất động sản năm 2026 được dự báo sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng nhưng ở mức độ ổn định và bền vững hơn. Giá bất động sản khó có khả năng giảm sâu trên diện rộng nhưng cũng không tăng nóng như các giai đoạn trước. Thị trường đang chuyển từ giai đoạn đầu cơ sang giai đoạn phát triển dựa trên nhu cầu thực và giá trị sử dụng. Đây là tín hiệu tích cực cho sự phát triển lành mạnh và bền vững của ngành bất động sản Việt Nam trong dài hạn. Tuy nhiên, người mua và nhà đầu tư cần thận trọng hơn trong việc lựa chọn sản phẩm, ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tốt và giá trị sử dụng thực sự thay vì chỉ theo đuổi lợi nhuận ngắn hạn.

Hoàng Nguyễn