Giá bất động sản nội đô quá cao, nhà đầu tư dịch chuyển ra vùng ven

Theo dõi KT&TD trên

Tầm nhìn đầu tư dài hạn dẫn dắt xu hướng

Hành vi của nhà đầu tư và người mua ở giai đoạn hiện tại đang có sự thay đổi rõ nét trước một thị trường bất động sản với nhiều biến động. Nếu trước đây, phần lớn dòng tiền đổ vào bất động sản chủ yếu xuất phát từ kỳ vọng tăng giá, thì nay tư duy đầu tư đã "chọn lọc" hơn, chuyển sang chú trọng nhiều hơn đến giá trị khai thác thực tế.

Đây là sự dịch chuyển tất yếu khi mặt bằng giá tại các đô thị lớn đã neo ở mức cao, khiến dư địa tăng giá không còn hấp dẫn như trước.

Môi trường sống và mức giá tại khu vực trung tâm đã không còn hấp dẫn nhà đầu tư lẫn người ở.

Phân tích những xu hướng nổi bật, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, đang có sự dịch chuyển dòng vốn về các thị trường vùng ven từ đô thị trung tâm. Tại đây, hạ tầng ngày càng hoàn thiện, mức giá còn trong tầm tay, đồng thời quỹ đất phát triển các dự án quy mô lớn vẫn còn dồi dào.

Nhà đầu tư không chỉ nhìn thấy cơ hội gia tăng giá trị theo tiến trình phát triển hạ tầng, mà còn hướng đến khả năng khai thác cho thuê, kinh doanh dịch vụ hoặc đáp ứng nhu cầu ở thực.

Đáng chú ý, thế hệ người mua trẻ đang trở thành lực lượng chính trên thị trường. Khác với tư duy "sở hữu bằng mọi giá" của thế hệ trước, nhóm khách hàng này có tiêu chí rõ ràng hơn: Ưu tiên dự án có thương hiệu uy tín, hệ thống tiện ích nội khu đầy đủ, môi trường sống chất lượng và khả năng kết nối hạ tầng thuận lợi.

Họ sẵn sàng chấp nhận dịch chuyển xa trung tâm, chỉ cần có hệ thống giao thông hiện đại, rút ngắn thời gian di chuyển và đảm bảo trải nghiệm sống cân bằng.

Theo ông Đính, tại các đô thị lớn, đặc biệt ở miền Bắc, tình trạng giá bất động sản vẫn neo cao khiến khả năng sinh lời từ cho thuê bị thu hẹp. Nhiều nhà đầu tư không còn kỳ vọng lợi nhuận đột biến mà chú trọng hơn đến dòng tiền ổn định và dài hạn.

Trong khi đó, bài toán cung - cầu trên thị trường bất động sản vẫn bộc lộ sự lệch pha rõ rệt. Nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân còn thiếu trầm trọng, tạo ra nghịch lý “cầu lớn nhưng khát cung”. Thực tế này khiến thị trường tuy đã hạ nhiệt về đầu cơ, nhưng nhu cầu ở thực vẫn duy trì bền bỉ và chưa được đáp ứng đúng mức.

"Có thể thấy, quá trình tái cơ cấu nhu cầu đang tái định hình cục diện thị trường. Bất động sản không còn là "cuộc chơi tăng giá" ngắn hạn, mà dần trở thành kênh tích lũy, khai thác giá trị sử dụng thực và đòi hỏi tầm nhìn đầu tư dài hạn. Đây chính là xu hướng đáng chú ý, phản ánh sự trưởng thành của cả nhà đầu tư lẫn người mua trong bối cảnh mới", ông Đính chia sẻ.

Chị Bùi Khải Hoàn (nhà đầu tư tại Hà Nội) chia sẻ trải nghiệm cá nhân khi vào đầu năm 2025, chị mua một lô đất 70m² tại xã Kim Chung (nay thuộc phường Tây Tựu) với giá 4,3 tỷ đồng, kỳ vọng giá sẽ tăng sau khi sáp nhập đơn vị hành chính.

Tuy nhiên, chỉ sau 6 tháng, chị Hoàn nhận ra lô đất khó thanh khoản hơn so với tính toán ban đầu, trong khi người mua ở thực và các nhà đầu tư ngày càng nặng tâm lý phòng thủ. Lô đất đang được chị rao bán ở mức 4,7 tỷ đồng, nhưng đã hơn nửa năm chưa tìm được khách.

"Mọi chuyện không hề đơn giản như tôi nghĩ. Dựa trên tình hình thực tế, tôi đã quyết định từ bỏ cách đầu tư theo tin đồn. Thị trường giờ đây đòi hỏi sự kiên nhẫn và chiến lược rõ ràng, chứ không thể kỳ vọng "lướt sóng" vài tháng mà có lời như trước", chị Hoàn chia sẻ, đồng thời thừa nhận may mắn khi tiền đầu tư là vốn tự có, nếu là đi vay thì áp lực sẽ lớn hơn rất nhiều.

Nhà đầu tư tìm phân khúc tiện ích ở thực, giá hấp dẫn

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing của Batdongsan.com.vn cho rằng, thay vì ồ ạt xuống tiền, phần lớn nhà đầu tư chọn quan sát, chờ đợi thời điểm thuận lợi. Động lực chính của thị trường đến từ nhóm khách mua ở thực - những người ưu tiên không gian sống, tiện ích nội khu và khả năng tài chính ổn định. Dữ liệu từ Báo cáo tâm lý người dùng của Batdongsan.com.vn cho thấy có tới 66% người mua sẵn sàng vay để sở hữu nhà, phản ánh tâm thế "chấp nhận trả dài hạn" để đổi lấy an cư.

Theo tìm hiểu từ người mua nhà, chung cư Hà Nội các dự án chung cư cũ nội thành có mức giá trung bình từ 60 - 80 triệu đồng/m2. Nâng giá trị các căn trung bình 2 phòng ngủ lên khoảng 5 - 6 tỷ đồng/căn hộ.

Các căn 3 phòng ngủ giá trung bình 7 - 8 tỷ đồng/căn hộ. Còn dự án mới có tiến độ thanh toán giãn hơn thì đều có mức giá trên 100 triệu đồng/m2, thậm chí phổ biến dự án mới lên đến 150 - 200 triệu đồng/m2.

"Mức giá quá cao so với thu nhập và nhu cầu khiến người mua nhà phải chấp nhận sẽ dịch chuyển ra khỏi khu vực trung tâm để tìm phân khúc nhà ở thấp hơn, vừa túi tiền hơn", anh Mạnh Quân, Admin Group mạng xã hội Diễn đàn Người mua nhà nhận định.

Một xu hướng đáng chú ý là sự lên ngôi của bất động sản xanh và tiêu chí ESG (môi trường, xã hội, quản trị). Người mua ngày nay quan tâm nhiều hơn tới yếu tố bền vững, không gian sống hài hòa, thay vì chỉ chú trọng vị trí và diện tích.

Đồng thời, phần lớn nhà đầu tư ưu tiên sản phẩm sơ cấp, nắm giữ lâu dài thay vì lướt sóng ngắn hạn, cho thấy sự thay đổi trong chiến lược dòng vốn.

Ở phương diện chính sách, tâm lý thị trường cũng biến động theo các quyết sách vĩ mô. Việc sáp nhập một số đơn vị hành chính cấp tỉnh được nhìn nhận tích cực, nhờ kỳ vọng hạ tầng và quy hoạch mới sẽ kéo giá trị bất động sản tăng trưởng.

Tuy vậy, tại miền Bắc, bên cạnh sự háo hức, nhà đầu tư vẫn dè chừng rủi ro "thổi giá" và những khoảng trống về pháp lý, quy hoạch cụ thể.

Chính sách tín dụng lại mang đến gam màu sáng hơn. Các ưu đãi vay mua nhà từ Ngân hàng Nhà nước và ngân hàng thương mại đang tạo niềm tin cho thị trường. Người mua có xu hướng vay cho các sản phẩm chung cư, nhà riêng nhiều hơn đất nền, đồng thời duy trì tỷ lệ vay ở mức an toàn hơn trước. Đây là tín hiệu tích cực, góp phần cân bằng giữa nhu cầu ở thực và năng lực chi trả.

"Người tiêu dùng bất động sản hiện nay đã "chín chắn" hơn khi thận trọng quan sát, sẵn sàng vay có tính toán, hướng đến giá trị sống bền vững", ông Lê Bảo Long nhấn mạnh.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội đánh giá mặt bằng giá cao đã ảnh hưởng đáng kể tới nhóm người mua với nhu cầu ở thực, đặc biệt là người mua tìm kiếm sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính.

Ngay cả khi xem xét đến phương án vay ngân hàng hay sử dụng đòn bẩy tài chính, việc tiếp cận nhà ở khu vực nội đô vẫn là bài toán khó.

Trước mức giá nhà ở nội đô neo ở mức cao và khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng hạn chế, thị trường ghi nhận xu hướng mở rộng nhu cầu tìm kiếm nhà ở ra các khu vực ngoài trung tâm.

"Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đã trở nên rõ nét khi quỹ đất tại khu vực nội đô đang dần thu hẹp, ngay cả các khu vực giáp Vành đai 2 và Vành đai 3 cũng gần như không còn quỹ đất để phát triển thêm dự án.

Đồng thời, xu hướng này còn được thúc đẩy bởi chính sách giãn dân kết hợp với định hướng phát triển hạ tầng đồng bộ theo Đồ án Điều chỉnh Quy hoạch Thủ đô Hà Nội", bà Hằng cho biết thêm.