Triển khai đồng bộ các giải pháp hạn chế hành vi thổi giá bất động sản

Theo dõi KT&TD trên

Bộ Xây dựng đã và đang triển khai các giải pháp hạn chế thổi giá

Tọa đàm phiên 2, chủ đề "Hoàn thiện thể chế để thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững" nằm trong khuôn khổ diễn đàn "Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025" do Đài Phát thanh - Truyền hình Hà Nội tổ chức ngày 4/12, hiện tượng thổi giá bất động sản đã được các đại diện cơ quan quản lý Nhà nước, chuyên gia, diễn giả tập trung thảo luận.

Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng.

Chia sẻ tại tọa đàm, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản ̣(Bộ Xây dựng) cho rằng, để nhận diện "liệu có hiện tượng thổi giá hay không", điều cốt lõi là phải xác định rõ ràng các yếu tố cấu thành giá bán bất động sản.

Theo đó, cơ cấu giá bán chủ yếu được tạo thành bởi hai thành tố chính: Giá đất, tức là chi phí quyền sử dụng đất; Chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà ở. Chi phí này bao gồm: Vật liệu xây dựng, nhân công, các khoản thuế và chi phí hạ tầng kỹ thuật được phân bổ.

Để ra được giá bán cuối cùng, cần cộng gộp giá thành cộng với chi phí bán hàng và chi phí phát sinh. Chính vì vậy, theo bà Hạnh, phải có một cái nhìn khách quan với thị trường. Thực tế, vật liệu xây dựng tăng đã ảnh hưởng trực tiếp tới giá thành bất động sản.

"Có hai thị trường. Thị trường sơ cấp liên quan trực tiếp đến lợi nhuận của các nhà đầu tư (chủ đầu tư). Từ đó, cần có chính sách điều tiết lợi nhuận làm sao cho hài hòa giữa nhà đầu tư và người dân mua nhà. Thị trường thứ cấp lại chịu tác động mạnh bởi vai trò của các tổ chức trung gian. Muốn xác định có thổi giá hay không, phải kiểm soát được giá bán sơ cấp, giá thành, giá giao dịch ở thị trường sơ cấp, rồi mới kiểm soát được giá ở thị trường thứ cấp", bà Hạnh nêu ý kiến.

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản cho biết, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành đã và đang triển khai đồng bộ các giải pháp nhằm hạn chế hành vi thổi giá. Trong đó, có ba yếu tố cốt lõi, đầu tiên là minh bạch hóa thông tin, hiện nay đang xây dựng nghị định về cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản với tinh thần phải minh bạch từ nguồn cung, minh bạch giá bất động sản, đặc biệt là minh bạch ở thị trường sơ cấp, từ đó mới kiểm soát được thị trường thứ cấp.

Yếu tố thứ hai là kiểm soát và phát triển bền vững. Bà Hạnh nhận định, phải nhìn vào hàng tồn kho để nhận diện xem phân khúc nào còn thiếu. Bên cạnh đó, hiện nay Bộ Xây dựng đang phối hợp các đơn vị liên quan hướng tới thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý trên môi trường điện tử, có sự tham gia của các cơ quan liên quan như đất đai, thuế, và tài chính. Cuối cùng, đối với việc điều tiết thị trường thứ cấp, các chính sách về tín dụng, tài chính và thuế là vô cùng quan trọng và cần phải có sự can thiệp hợp lý.

"Quan trọng hơn, khi kiểm soát thị trường, phải nhìn vào cơ cấu phân khúc và hàng tồn kho. Hiện nay, chúng ta đang dư thừa phân khúc cao cấp, nhưng lại thiếu trầm trọng bất động sản phù hợp với thu nhập người dân và nhà ở xã hội. Do vậy, cần phải tập trung phát triển phân khúc phù hợp với thu nhập người dân", bà Hạnh nói.

Các đại diện cơ quan quản lý Nhà nước, chuyên gia, diễn giả tham gia thảo luận tại tọa đàm.

Ông Vũ Sỹ Kiên, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng, thị trường bất động sản không chỉ là nhà ở mà cần được nhìn nhận một cách toàn diện bao gồm bất động sản nông nghiệp, logistic, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, và bất động sản du lịch.

"Chúng tôi cũng nhận diện được một số nguyên nhân cốt lõi gây ra sốt đất và đầu cơ, dẫn đến tình trạng tăng giá bất động sản. Giá đất nền chiếm khoảng 30% giá thành, trong khi bất động sản chung cư chỉ chiếm dưới 10%.

Tuy nhiên, do nhiều dự án đã nộp tiền sử dụng đất từ lâu, ví dụ, hoàn thành năm 2020 nhưng đến 2023 - 2024 mới được bán, nên sự ảnh hưởng của biến động giá đất chưa chắc đã là yếu tố lớn nhất, đặc biệt là đối với nhà ở xã hội vốn được miễn tiền sử dụng đất. Việc khan hiếm nguồn cung kéo dài là yếu tố làm tăng giá mạnh nhất", ông Kiên nói.

Để giải quyết tình trạng nguồn cung khan hiếm kéo dài và vấn đề phân bổ quỹ đất trong quy hoạch, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành đã có những hành động quyết liệt. Chính phủ đã thông qua Nghị quyết 171 để tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến Luật Đất đai và các quy định khác, giúp tăng cường nguồn cung đất cho các dự án.

Các địa phương hiện đang tích cực triển khai Nghị quyết này. Các bộ, bao gồm Bộ Nông nghiệp Môi trường, đã phối hợp giải quyết vấn đề thông qua Nghị quyết 663 để xử lý các vướng mắc pháp lý khác liên quan đến đất đai.

Khó khăn trong việc xử lý hành vi "thổi giá" bất động sản

Chia sẻ tại tọa đàm về vấn đề "thổi giá" bất động sản, thượng tá Phạm Hải Bình, giảng viên chính Khoa Cảnh sát kinh tế, Học viện Cảnh sát nhân dân cho biết, hiện tại, việc đưa ra kết luận và xử lý hành vi "thổi giá" bất động sản là rất khó khăn vì bản thân thuật ngữ này chỉ là một hiện tượng thị trường, chưa có tội danh cụ thể được quy định trong Bộ luật Hình sự hiện hành.

"Chúng ta chỉ có lừa đảo trong đầu tư dự án, lừa đảo trong sử dụng quyền sử dụng đất vay vốn, trốn thuế trong giao dịch bất động sản. Hoặc doanh nghiệp có tài sản là đất đem góp vốn gây thất thoát lãng phí ngân sách Nhà nước, vi phạm trong đấu giá đất thì mới kết tội được.

Riêng về thổi giá thì không có tội nào quy định cả. Chỉ có tội đầu cơ nhưng chỉ cho hàng hóa bình ổn giá hoặc hàng hóa do Nhà nước định giá", ông Bình nói.

Để đưa hành vi thổi giá bản chất là thao túng thị trường bất động sản vào Bộ luật Hình sự không dưới góc độ pháp lý là hình sự hoá, theo ông Bình, cần phải nghiên cứu một cách đánh giá đầy đủ, một cách khoa học, nếu đưa vội vàng thì không áp dụng được thực tế, ảnh hưởng tới quyền lợi mọi người.

Theo ông, đối với thị trường bất động sản, để một người đủ năng lực tài chính lớn mua đi bán lại nhiều lần làm thị trường biến động rất khó, không như thị trường chứng khoán. Do vậy, chỉ có thể xem xét hành vi này ở góc độ lừa đảo hoặc là thao túng thông tin, cung cấp thông tin sai sự thật để gây rối thị trường.