Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Chính sách về nhà ở xã hội cần có hiệu lực sớm
Các chính sách phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được coi là “chất xúc tác” quan trọng giúp tăng tốc quá trình phủ diện rộng NƠXH trên cả nước. Việc nghiên cứu, thảo luận để lựa chọn phương án có hiệu lực sớm hơn đối với chính sách này là cần thiết và nên được xem xét
Các chính sách phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được coi là “chất xúc tác” quan trọng giúp tăng tốc quá trình phủ diện rộng NƠXH trên cả nước. Việc nghiên cứu, thảo luận để lựa chọn phương án có hiệu lực sớm hơn đối với chính sách này là cần thiết và nên được xem xét.
Chính sách cần có hiệu lực sớm hơn
Cuối năm 2022, Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 29-NQ/TW về tiếp tục đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2045, trong đó có nội dung: “Quan tâm chăm lo đời sống vật chất, tinh thần, nhà ở và phúc lợi xã hội cho công nhân; bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của công nhân. Ưu tiên quỹ đất, vốn và có các chính sách ưu đãi, tạo thuận lợi cho triển khai xây dựng đến năm 2030 được ít nhất 1 triệu NƠXH cho công nhân và người có thu nhập thấp; bảo đảm đáp ứng đồng bộ hạ tầng xã hội thiết yếu về giao thông, y tế, giáo dục, văn hóa của các khu nhà ở, tạo chỗ ở ổn định, nâng cao đời sống để công nhân an tâm lao động sản xuất...”.
Quá trình thực hiện các nhiệm vụ nêu tại Nghị quyết trên, ngày 03/4/2023, Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành Quyết định số 388/QĐ-TTg phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030" (Đề án 1 triệu căn NƠXH), theo đó mục tiêu đến năm 2030 phải hoàn thành đầu tư xây dựng khoảng 1,06 triệu căn hộ NƠXH.
Như vậy, có thể thấy rằng, chính sách liên quan đến NƠXH luôn được Đảng, Nhà nước quan tâm, ưu tiên trong các chính sách vĩ mô phát triển kinh tế, xã hội. Việc đề xuất các chính sách NƠXH trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực sớm hơn là có cơ sở chính trị, pháp lý.
Để rõ hơn sự cần thiết phải có hiệu lực sớm đối với các chính sách này thì cũng phải dựa trên góc nhìn từ thực tiễn. Quá trình tổng kết, đánh giá, Bộ Xây dựng đã chỉ ra những tồn tại, bất cập trong quá trình thực thi quy định liên quan đến NƠXH tại Luật Nhà ở năm 2014 và cũng được trao đổi, thảo luận trên nhiều diễn đàn thời gian qua.
Có thể điểm qua những bất cập đó như: Từ việc thiếu quỹ đất để phát triển NƠXH hay việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH tại các địa phương bị “ách tắc”, kéo dài. Bên cạnh đó, những ưu đãi cho các chủ đầu tư lại chưa đủ mạnh, không thực chất, không thu hút, khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư NƠXH. Đến giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê - mua NƠXH cũng chưa tính đến các chi phí hợp lệ, hợp lý.
Tại nhiều địa phương khi triển khai dự án thì vướng các thủ tục hành chính “nhiêu khê” làm tăng chi phí cho doanh nghiệp, người dân cũng như áp lực lên hệ thống chính quyền địa phương... Thậm chí có những nơi còn bắt người dân phải nộp hồ sơ này, thủ tục nọ… mà thực tế cho thấy không cần thiết, không có quy định. Mới đây nhất, Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi một địa phương để kiểm tra, xử lý thông tin phản ánh từ dư luận việc thủ tục hành chính tạo “rào cản” rất vô lý cho người dân khi làm hồ sơ mua NƠXH.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2021-2025, trên địa bàn cả nước có 465 dự án NƠXH đang triển khai đầu tư, với quy mô 412.845 căn; trong đó: Đã hoàn thành 46 dự án NƠXH, quy mô xây dựng 20.210 căn; đã cấp phép và đang triển khai xây dựng 110 dự án, quy mô 100.213 căn; ngoài ra đã được chấp thuận chủ trương đầu tư 309 dự án với quy mô 292.422 căn.
Với kết quả trên, thấy rằng cả nước mới chỉ hoàn thành đầu tư xây dựng và đã được cấp phép xây dựng 156 dự án, quy mô 120.423 căn, đạt khoảng 12% mục tiêu của Đề án 1 triệu căn NƠXH, tỷ lệ này là thấp so với kỳ vọng dẫn đến thị trường thiếu nguồn cung NƠXH.
Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), dựa trên cơ sở chính trị, pháp lý và thực tiễn cho thấy để thực hiện nhiệm vụ được Ban Chấp hành Trung ương giao, đồng thời đáp ứng nhu cầu bức thiết về NƠXH của người dân, Bộ với vai trò cơ quan chủ trì soạn thảo dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) đã kiến nghị Ủy ban Pháp luật của Quốc hội nghiên cứu đề xuất của Chính phủ về hiệu lực sớm của chính sách về NƠXH. Đối với nhóm chính sách về phát triển NƠXH (được quy định tại Chương VI dự thảo) sẽ có hiệu lực sau 45 ngày kể từ ngày Luật được Quốc hội thông qua.
Đảm bảo đồng bộ với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)
Trước đó, ngày 22/10 (trước ngày khai mạc Kỳ họp thứ 6 một ngày – PV), Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã có báo cáo kèm dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được chỉnh lý gửi đến đại biểu Quốc Hội để cho ý kiến. Quan điểm được Ủy ban đưa ra, dù khoản 2 Điều 196 của dự thảo Luật (bản Chính phủ trình - PV) có quy định hiệu lực sớm hơn đối với chính sách phát triển NƠXH, nhưng do các dự án xây dựng NƠXH lại luôn gắn liền với đất, vì vậy nếu các quy định tương ứng của Luật Đất đai không có cùng hiệu lực thì các quy định này cũng không thể thực thi. Do đó, Ủy ban đề nghị quy định các nội dung này đều có hiệu lực chung theo quy định của Luật Nhà ở và bảo đảm đồng bộ với Luật Đất đai.
Ngay sau khi có ý kiến trên, Bộ Xây dựng đã mạnh dạn kiến nghị một số quy định trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có liên quan đến NƠXH cũng có hiệu lực sau 45 ngày kể từ ngày Luật được thông qua để đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất với chính sách trong Luật Nhà ở (sửa đổi) như đề xuất trước đó, cụ thể các quy định: Về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (tại điểm a khoản 3 Điều 33).
Bên cạnh đó, các quy định khác như: Về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong đó có thực hiện dự án NƠXH (tại khoản 21 Điều 79); quy định dự án sử dụng quỹ đất do Nhà nước tạo lập (theo điểm b khoản 2 Điều 113) và giao đất có thu tiền sử dụng đất tại (khoản 2 Điều 120) cũng nên có hiệu lực sớm 45 ngày.
Cũng liên quan đến NƠXH, các nội dung cho thuê đất, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được quy định tại điểm b khoản 2 Điều 121 và điểm b khoản 1 Điều 158 trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng được đề xuất có hiệu lực sớm 45 ngày để đảm bảo việc thực thi, áp dụng pháp luật thống nhất và khả thi.
Trong bản dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mà Ủy ban Thường vụ Quốc hội gửi tới các Đại biểu Quốc hội có chỉnh lý phần hiệu lực thi hành tại Điều 196 theo hướng loại trừ. Đó là Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ có hiệu lực thi hành chung từ ngày 01/7/2024 và Luật Nhà ở năm 2014, các Luật sửa đổi, bổ sung một số điều có liên quan cũng sẽ hết hiệu lực kể từ ngày này, trừ trường hợp “quy định tại các điểm a, b, d, e và g khoản 2 Điều 198, các khoản 3, 5 và 6 Điều 198 của Luật này”.
Dẫn chiếu đến điểm d khoản 2 Điều 198 bản dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) (bản gửi các Đại biểu Quốc hội góp ý), thấy nhắc đến trường hợp dự án đầu tư xây dựng NƠXH đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án; chấp thuận đầu tư dự án; quyết định phê duyệt dự án trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư dự án tiếp tục được hưởng cơ chế ưu đãi theo nội dung văn bản đã được quyết định, chấp thuận, phê duyệt, trừ trường hợp văn bản pháp luật mới được ban hành quy định ưu đãi đầu tư mới, ưu đãi đầu tư cao hơn thì được hưởng ưu đãi đầu tư theo quy định của văn bản pháp luật mới cho thời gian hưởng ưu đãi còn lại của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Với việc quy định hiệu lực như thế này, chúng tôi cho rằng có thể sẽ dẫn đến trường hợp các dự án NƠXH sẽ phải chờ đến tận ngày 01/7/2014 để được hưởng những ưu đãi tốt hơn (nếu có) theo chính sách mới tại Luật Nhà ở (sửa đổi). Giả sử theo mốc thời gian dự kiến ngày 28/11/2023 bấm nút thông qua dự án Luật, đến ngày có hiệu lực như trên thì phải chờ đến tận 7 tháng (khoảng 216 ngày).
Trong khi, Đề án 1 triệu căn NƠXH được Thủ tướng phê duyệt đang được các địa phương triển khai tích cực và mong chờ chờ chính sách trong Luật Nhà ở (sửa đổi) để “tăng tốc, về đích” sớm hoàn thành mục tiêu kỳ vọng. Việc chính sách phát triển NƠXH tại Luật Nhà ở (sửa đổi) và các quy định có liên quan trong Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực sớm hơn sẽ đảm bảo đồng bộ, thống nhất và có tác động tích cực đến các dự án NƠXH.
Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV đang diễn ra với nhiều kỳ vọng, niềm tin của Nhân dân vào các chính sách có tác động lớn đến đời sống xã hội, các vị đại biểu Quốc hội và các cơ quan có thẩm quyền cần thảo luận, nghiên cứu kỹ lưỡng để lựa chọn phương án có lợi nhất cho người dân nói chung và đối tượng thu nhập thấp mong mỏi các dự án NƠXH nói riêng.
Chương trình làm việc của Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV, dự kiến sẽ biểu quyết thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) vào ngày 28/11/2023 và Luật Đất đai (sửa đổi) vào ngày 29/11/2023 với nhiều chính sách quan trọng, tác động lớn đến phát triển NƠXH.
