Bất động sản công nghiệp miền Bắc: Nguồn cung tăng mạnh, thị trường bước vào chu kỳ mới
Báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc quý IV/2025 của Cushman & Wakefield cho thấy giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ cả về quy mô nguồn cung lẫn chất lượng thị trường.
Trong bối cảnh quỹ đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn liên tục được bổ sung, nhu cầu thuê vẫn duy trì ổn định, phản ánh vị thế ngày càng vững chắc của miền Bắc trong chuỗi sản xuất và logistics khu vực.
Theo Cushman & Wakefield, đến hết quý IV/2025, tổng nguồn cung tích lũy đất khu công nghiệp tại miền Bắc đạt xấp xỉ 23.990ha, tăng tới 42,8% so với cùng kỳ năm trước. Riêng trong quý cuối năm, thị trường đón nhận thêm khoảng 640ha đất công nghiệp mới từ các dự án quy mô lớn như KCN Phúc Sơn, KCN Quế Võ 2 - giai đoạn 2 và KCN Đồng Văn V (Ninh Bình).
Dù nguồn cung tăng nhanh, diện tích hấp thụ thuần của đất khu công nghiệp trong quý vẫn đạt khoảng 63ha. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng đạt 65,74%, giảm nhẹ so với các quý trước chủ yếu do lượng cung mới lớn gia nhập thị trường. Theo các chuyên gia, đây không phải dấu hiệu suy yếu của nhu cầu, mà là giai đoạn điều chỉnh cần thiết khi thị trường bước vào chu kỳ mở rộng quy mô.
Về giá thuê, đất khu công nghiệp miền Bắc tiếp tục duy trì xu hướng tăng nhẹ. Mức giá chào thuê trung bình trong quý IV/2025 đạt khoảng 135 USD/m²/thời hạn thuê, tăng 1,5% so với quý trước và tăng 3,8% so với cùng kỳ năm 2024.
Các địa phương có hạ tầng hoàn thiện và quỹ đất khan hiếm như Hà Nội, Bắc Ninh vẫn giữ mặt bằng giá cao, trong khi những tỉnh vệ tinh như Quảng Ninh, Phú Thọ hay Ninh Bình đang trở thành lựa chọn hấp dẫn nhờ dư địa phát triển lớn và chi phí cạnh tranh hơn.
Đối với phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF), thị trường tiếp tục ghi nhận sức hấp thụ ấn tượng. Tổng nguồn cung tích lũy đến hết quý IV/2025 đạt hơn 5,28 triệu m² sàn, tăng 22,4% so với cùng kỳ năm trước. Diện tích hấp thụ thuần trong quý đạt gần 190.000m², tăng gần 48% so với quý IV/2024, đưa tỷ lệ lấp đầy toàn vùng lên mức 86%.
Nhu cầu thuê RBF chủ yếu đến từ các doanh nghiệp sản xuất linh kiện điện tử, thiết bị công nghệ cao và cơ khí chính xác. Hà Nội tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy 100%, trong khi các địa phương lân cận như Hưng Yên, Ninh Bình và Hải Phòng ghi nhận tỷ lệ lấp đầy từ 87 - 95%, cho thấy xu hướng dịch chuyển sản xuất từ trung tâm ra các vùng vệ tinh đang diễn ra rõ nét.
Phân khúc nhà kho xây sẵn (RBW) cũng chứng kiến sự cải thiện mạnh về hiệu suất hoạt động. Đến cuối quý IV/2025, tổng nguồn cung đạt khoảng 3,58 triệu m², tập trung chủ yếu tại Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên.
Tỷ lệ lấp đầy toàn vùng tăng vọt lên 83,03%, cao hơn 18 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, phản ánh nhu cầu lưu trữ hàng hóa và tối ưu chuỗi cung ứng gia tăng mạnh vào giai đoạn cuối năm.
Giá thuê nhà kho xây sẵn duy trì ổn định ở mức trung bình 4,9 USD/m²/tháng, tăng khoảng 6,5% so với cùng kỳ năm 2024. Các khu vực cửa ngõ logistics như Hà Nội và Hải Phòng ghi nhận tỷ lệ lấp đầy gần tuyệt đối, nhờ lợi thế kết nối hạ tầng và hệ thống cảng biển.
Nhận định về triển vọng thị trường, ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Cho thuê Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng doanh nghiệp thuê đang ngày càng thận trọng và chọn lọc hơn.
"Bên cạnh yếu tố giá, nhà đầu tư ưu tiên những địa phương có hạ tầng đồng bộ, quỹ đất đủ lớn cho mở rộng dài hạn và khung pháp lý minh bạch. Đây sẽ là lợi thế cạnh tranh then chốt của thị trường công nghiệp miền Bắc trong 5 - 10 năm tới", ông Thuận nhấn mạnh.
Giai đoạn 2026 - 2029, miền Bắc dự kiến đón nhận thêm hơn 5.000 ha đất công nghiệp, gần 1 triệu m² nhà xưởng và hơn 650.000 m² nhà kho xây sẵn. Cùng với các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay Gia Bình, cao tốc Bắc - Nam và định hướng phát triển khu thương mại tự do, thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc được kỳ vọng sẽ tiếp tục giữ vai trò đầu tàu, thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao và củng cố vị thế trung tâm sản xuất – logistics của Việt Nam trong khu vực.
