Bất động sản công nghiệp Việt Nam: Cạnh tranh trong thách thức
Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng trong 2025-2026, nhờ các ưu đãi về chính sách, cùng với nỗ lực mở rộng quan hệ thương mại và hỗ trợ tài chính trực tiếp cho ngành công nghệ cao của Chính phủ.
Những yếu tố này củng cố vị thế chiến lược của Việt Nam như một trung tâm công nghiệp và logistics trong khu vực, thu hút đầu tư vào nhiều lĩnh vực giá trị cao. Tuy nhiên, một số thách thức ngắn hạn như bất ổn kinh tế toàn cầu, cạnh tranh khu vực gia tăng, thiếu hụt lao động trình độ cao và năng lượng, có thể làm chậm dòng vốn đầu tư, ảnh hưởng đến nhu cầu xây dựng công nghiệp.
Nguồn cung mở rộng thu hút nhà sản xuất FDI
Chính phủ Việt Nam đang tích cực cải thiện môi trường đầu tư thông qua việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, phát triển cơ sở hạ tầng giao thông và các chương trình đào tạo nhân lực nhằm duy trì sức hút đối với nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt trong bối cảnh thực thi thuế tối thiểu toàn cầu (GMT). Kể từ ngày 01/01/2024, Việt Nam đã áp dụng mức thuế tối thiểu 15% đối với các tập đoàn đa quốc gia có doanh thu toàn cầu vượt 750 triệu EUR.
Trước đây, Việt Nam thu hút đầu tư bằng các ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp, chẳng hạn như mức thuế 10% trong tối đa 15 năm đối với các ngành công nghệ cao. Tuy nhiên, các ưu đãi này trở nên hạn chế dưới cơ chế thuế mới. Để duy trì năng lực cạnh tranh, Chính phủ đang chuyển hướng sang các ưu đãi phi thuế quan, bao gồm đẩy nhanh quá trình phê duyệt khu công nghiệp, nâng cấp cơ sở hạ tầng logistics và hỗ trợ phát triển các khu công nghiệp công nghệ cao, thân thiện với môi trường.
Một sáng kiến quan trọng nhằm giảm tác động của GMT là Quỹ hỗ trợ đầu tư (ISF), có hiệu lực từ năm 2024 theo Nghị định số 182/2024/NĐ-CP. Quỹ ISF cung cấp hỗ trợ tài chính trực tiếp cho doanh nghiệp công nghệ cao và các dự án nghiên cứu & phát triển, đặc biệt trong lĩnh vực bán dẫn và trí tuệ nhân tạo.
Vào tháng 10/2024, Việt Nam ký hiệp định thương mại tự do (FTA) đầu tiên với một quốc gia Trung Đông, Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất (UAE), giúp xóa bỏ thuế quan đối với 99% hàng xuất khẩu của Việt Nam. Hiện Việt Nam có 17 FTA có hiệu lực và đang đàm phán thêm hai hiệp định mới, củng cố vai trò trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Nhằm đáp ứng nhu cầu đầu tư ngày càng tăng, Chính phủ đã đẩy nhanh việc phê duyệt các khu công nghiệp mới từ đầu năm 2025. Các dự án đáng chú ý bao gồm Khu thương mại tự do Đà Nẵng với quy mô 2.350ha, hướng tới mục tiêu biến thành phố thành trung tâm giao thương trọng điểm và các khu công nghiệp mới tại Quảng Trị, dự kiến tạo ra tới 40.000 việc làm. Tỉnh Đồng Nai đã thu hút 738 triệu USD vốn đầu tư mới, bao gồm mở rộng của Mapletree Logistics Park và SMC Manufacturing Vietnam.
Trong khi đó, tỉnh Vĩnh Long đang mở rộng quy mô công nghiệp với 5 khu công nghiệp mới, tổng diện tích 1.700ha, tập trung vào chế biến nông sản và năng lượng tái tạo. Chính phủ cũng đang thúc đẩy phát triển khu công nghiệp sinh thái (eco-IPs) với mục tiêu chuyển đổi 40-50% khu công nghiệp hiện có thành eco-IPs vào năm 2030, phù hợp với xu hướng bền vững toàn cầu.
Thách thức kìm hãm tốc độ tăng trưởng dòng vốn đầu tư
Tăng trưởng thương mại toàn cầu chững lại, nhu cầu suy yếu từ các nền kinh tế lớn như Mỹ và EU, cùng với căng thẳng địa chính trị, có thể ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư. Mặc dù các ngân hàng Trung ương đang cắt giảm lãi suất, tình trạng kinh tế trì trệ kéo dài ở các thị trường chủ chốt có thể hạn chế kế hoạch mở rộng của các nhà sản xuất đa quốc gia, tác động đến nhu cầu khu công nghiệp tại Việt Nam.
Cạnh tranh gia tăng với các nước trong khu vực thiếu sự sáng tạo và linh hoạt. Trong khi chương trình ưu đãi liên kết sản xuất (PLI) của Ấn Độ đã thu hút hơn 17 tỷ USD đầu tư tính đến năm 2024, cung cấp các khoản trợ cấp tiền mặt đáng kể cho nhiều lĩnh vực trọng điểm. Mặc dù Việt Nam đã triển khai Quỹ hỗ trợ đầu tư (ISF) để thu hút các nhà đầu tư công nghệ cao, nhưng hiệu quả vẫn chưa rõ ràng, đặc biệt khi so sánh với quy mô rộng hơn và mức ưu đãi tài chính cao hơn của PLI Ấn Độ.
Tình trạng thiếu lao động có tay nghề, đặc biệt trong các ngành công nghệ cao, có thể làm chậm tốc độ mở rộng các ngành công nghiệp sản xuất nếu các chương trình nâng cao kỹ năng không được đẩy mạnh.
Thách thức về nguồn cung năng lượng là vấn đề trọng yếu của Việt Nam khi phải đối mặt với tình trạng thiếu điện do sản lượng thủy điện giảm và sự cố vận hành tại các nhà máy nhiệt điện, gây gián đoạn sản xuất công nghiệp và sinh hoạt dân cư. Để khắc phục, Chính phủ đang triển khai các biện pháp tiết kiệm năng lượng, nâng cấp lưới điện và cải cách quy định, đồng thời mở rộng công suất điện than nhằm ổn định nguồn cung. Luật Điện lực có hiệu lực từ ngày 01/02/2025, hướng đến đẩy nhanh phát triển năng lượng tái tạo, nhưng những vướng mắc trong chính sách có thể ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư.
