Bất động sản công nghiệp miền Nam dẫn đầu nguồn cung cả nước

Theo dõi KT&TD trên

Duy trì vai trò "đầu tàu" nguồn cung bất động sản công nghiệp

Theo ghi nhận thống kê của Cushman & Wakefield, sau khi sáp nhập tỉnh theo đơn vị hành chính mới của Chính phủ, tổng nguồn cung hiện hữu tích lũy đất công nghiệp tại Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam xấp xỉ 34.400ha diện tích cho thuê, phản ánh mức tăng khoảng 17% so với quy mô trước khi sáp nhập.

Khu công nghiệp TP.HCM dẫn đầu nguồn cung trên cả nước.

Trong quý III/2025 vừa qua, thị trường ghi nhận sự gia nhập nguồn cung mới từ việc khởi công khu công nghiệp Thủ Thừa tại Tây Ninh, bổ sung hơn 100ha diện tích cho thuê. Với ranh giới hành chính mới, TP.HCM sau khi sáp nhập càng chiếm tỉ trọng lớn nhất đạt 47% trong tổng nguồn cung, củng cố vị thế là trung tâm kinh tế công nghiệp hàng đầu khu vực.

Trong bối cảnh nguồn cung đất công nghiệp tăng mạnh sau sáp nhập, tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp trong quý III/2025 đã ghi nhận ở mức 75%. Mức giảm này chủ yếu do nguồn cung đất công nghiệp mới gia nhập thị trường, đồng thời tỉnh cũ như Bình Phước có tỷ lệ lấp đầy thấp hơn các tỉnh còn lại.

Nhu cầu thuê đất công nghiệp tại khu vực vùng kinh tế trọng điểm này vẫn đa dạng và ổn định, bao gồm các ngành nghề phát triển mạnh mẽ tại Việt Nam, như sản xuất linh kiện điện tử, bo mạch, cùng với các ngành truyền thống có quy mô lớn như sản xuất nhựa và sắt thép. Sự đa dạng này cho thấy khả năng hấp thụ dài hạn của thị trường là rất lớn.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam khẳng định, Việt Nam đã trở thành điểm đến chiến lược của nhiều tập đoàn hàng đầu thế giới trong các lĩnh vực công nghệ như Samsung, Intel, LG, Foxconn, Amkor Technology, NVIDIA, Toyota, cũng như các ngành hàng tiêu dùng nhanh: Unilever, P&G và các nhà máy gia công cho Nike, Adidas, Puma, Decathlon.

Bên cạnh nguồn cung dồi dào nhưng giá chào thuê trung bình của đất khu công nghiệp trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam vẫn tăng nhẹ, đạt 180 USD/m2/thời hạn thuê. Mức giá này tăng 0,076% so với quý trước và 0,55% so với cùng kỳ năm 2024, cho thấy niềm tin của các chủ đầu tư vào tiềm năng phát triển của khu vực.

Theo đánh giá triển vọng thị trường, đại diện Cushman & Wakefield cho biết thị trường đất công nghiệp phía Nam được dự báo sẽ tiếp tục sôi động khi có thêm khoảng 7.300ha gia nhập thị trường trong ba năm tới.

Việc sáp nhập tỉnh không chỉ đơn thuần là mở rộng diện tích, mà còn định hình lại trọng điểm kinh tế phía Nam thành một siêu đô thị công nghiệp và dịch vụ.

Cụ thể, sự tinh gọn về quản lý hành chính giúp tối ưu hóa việc phân bổ nguồn lực và các khâu sản xuất, tạo nên chuỗi giá trị liền mạch từ trung tâm R&D/Tài chính (TP.HCM) đến các cụm sản xuất chuyên sâu (khu vực Bình Dương, Đồng Nai) và cửa ngõ Logistics/Dịch vụ cảng biển (khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An).

Đồng thời, với quy mô thị trường lớn hơn và nguồn cung dồi dào, khu vực sẽ trở nên đặc biệt hấp dẫn để đón đầu nguồn lực FDI mới, đặc biệt là các dự án công nghệ cao quy mô lớn đang tìm kiếm "cứ điểm" sản xuất tại Đông Nam Á.

Hơn nữa, các dự án hạ tầng trọng điểm như các tuyến cao tốc, Vành đai 3, Vành đai 4, sân bay Long Thành, cảng Cái Mép - Thị Vải sẽ đóng vai trò là động lực kép, thúc đẩy mạnh mẽ khả năng kết nối liên vùng giữa các khu công nghiệp mới, khu công nghiệp hiện hữu và các cảng biển, tối ưu hóa các dịch vụ chuỗi cung ứng/hậu cần mang lại lợi thế cạnh tranh vượt trội cho các nhà đầu tư trong tương lai gần.

Bất động sản công nghiệp miền Bắc: Thị trường đang phục hồi

Sau khi định nghĩa lại Vùng Kinh tế phía Bắc theo đơn vị hành chính mới, tổng nguồn cung đất công nghiệp tích lũy toàn vùng đã đạt 23.563ha. Sự thay đổi trong cách tính này đã tạo ra một mức tăng trưởng đột phá 37% về quy mô so với trước đó.

Thị trường tiếp tục chào đón nguồn cung mới thực tế trong quý với việc khởi công 3 khu công nghiệp tại Phú Thọ, Hải Phòng và Ninh Bình, bổ sung thêm hơn 700ha diện tích đất cho thuê.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình của thị trường đất công nghiệp miền Bắc trong quý III/2025 ở mức 67%, giảm so với quý II/2025. Sự sụt giảm này là một diễn biến có thể dự báo trước và không phản ánh sự suy yếu của nhu cầu.

Nguyên nhân chính là một lượng nguồn cung lớn của tỉnh ngoài vùng kinh tế trọng điểm được đưa vào thị trường sau sáp nhập như Bắc Giang, Phú Thọ nơi có tỷ lệ hấp thụ ít hơn các tỉnh khác nên cần thời gian để thị trường hấp thụ.

Sức cầu thực tế vẫn rất mạnh mẽ tại các "đầu tàu" công nghiệp. Hà Nội gần như đã lấp đầy hoàn toàn quỹ đất hiện hữu, trong khi Bắc Ninh duy trì tỷ lệ lấp đầy ở mức cao khoảng 75%. Nhu cầu thuê vẫn tập trung vào các ngành có giá trị gia tăng cao như công nghệ, sản xuất linh kiện điện tử và bo mạch.

Mức giá chào thuê đất khu công nghiệp trong quý III/2025 ghi nhận mức 133 USD/m2/thời hạn thuê. Mức giá này ghi nhận sự điều chỉnh giảm nhẹ 2% so với quý trước, chủ yếu do các tỉnh có mặt bằng giá thuê thấp hơn sáp nhập vào toàn vùng.

Tuy nhiên, nếu xét trên một mặt bằng ổn định, giá thuê vẫn tăng trưởng 4% so với cùng kỳ năm trước, khẳng định xu hướng tăng giá bền vững tại các khu vực công nghiệp trọng điểm.

Theo Cushman & Wakefield, thị trường dự báo sẽ tiếp tục gia tăng nguồn cung, với khoảng 6.500ha đất công nghiệp được bổ sung vào thị trường trong giai đoạn từ 2025 - 2028.

Trong quá trình phát triển mạnh mẽ này, Ninh Bình đang nổi lên như một vùng kinh tế tiềm năng với hai dự án khu công nghiệp lớn dự kiến sắp triển khai trong thời gian tới là khu công nghiệp Đồng Văn V và khu công nghiệp Đồng Văn VI của chủ đầu tư Western Pacific cung cấp gần 500ha diện tích cho thuê mới.

Ông Thomas Rooney, Phó giám đốc bộ phận dịch vụ bất động sản công nghiệp Savills cho rằng, song song với sự gia tăng nguồn cung, nguồn cầu cũng sẽ tăng trưởng tích cực với trợ lực từ dòng vốn đầu tư nước ngoài, làn sóng dịch chuyển China+1 và quá trình thực hiện cam kết thương mại.

Trong đó, nhu cầu tập trung phần lớn ở ngành sản xuất, logistics và công nghệ cao trên nền tảng thu hút có chọn lọc. Hoạt động xây dựng và phát triển hạ tầng khu công nghiệp cũng được đẩy mạnh theo hướng chuyển đổi xanh. Bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là "ngôi sao" của năm.

Việc sáp nhập tỉnh mở rộng vùng kinh tế đóng vai trò quyết định trong việc hình thành một vành đai kinh tế công nghiệp liền mạch, nâng cao lợi thế cạnh tranh của toàn miền Bắc. Chính sách này giúp đồng bộ hóa thủ tục hành chính và tối ưu hóa phân bổ nguồn lực, tạo điều kiện thuận lợi hơn để thu hút các nhà đầu tư quy mô lớn.

Đồng thời, sự phát triển mạnh mẽ của các dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm như mở rộng sân bay Gia Bình thành cảng hàng không quốc tế cấp 4E và mở rộng đoạn cao tốc Bắc - Nam sẽ củng cố khả năng kết nối liên vùng, đóng vai trò là "xương sống" logistics, kết nối các trung tâm sản xuất với hệ thống cảng biển phía Bắc.