Phân khúc nhà ở xã hội đón nhận nhiều tín hiệu tích cực

Theo dõi KT&TD trên

Câu chuyện hàng trăm người thức xuyên đêm xếp hàng chờ nộp hồ sơ không còn là hiện tượng lạ, mà đã trở thành lời cảnh báo rõ ràng nhất về khoảng cách khổng lồ giữa cung và cầu trên thị trường nhà ở.

Thức xuyên đêm xếp hàng - bức tranh của nhu cầu bức thiết

"Thức trắng đêm nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội", "Xếp hàng xuyên đêm mua nhà ở xã hội" là những tiêu đề phản ánh thực trạng người dân vất vả đăng ký mua nhà ở xã hội tại nhiều địa phương. Việc người dân xếp hàng, chen lấn để được nộp hồ sơ, tìm kiếm cơ hội sở hữu một căn hộ nhà ở xã hội không phải hiện tượng hiếm gặp tại hai đô thị lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM.

Điều này không chỉ phản ánh nhu cầu nhà ở rất lớn mà còn cho thấy sự khan hiếm nguồn cung nhà vừa túi tiền trên thị trường. Tại xã Đông Anh, hàng trăm người cũng từng đợi từ tối hôm trước để kịp đăng ký hồ sơ.

Nguyên nhân sâu xa của cơn sốt này nằm ở sự lệch pha nghiêm trọng về cấu trúc cung - cầu. Theo dữ liệu của VARS, phân khúc từ 80 đến 200 triệu đồng/m² chiếm tỷ trọng cao nhất với 42% tổng nguồn cung chung cư tại Hà Nội. Trong khi đó, nhóm căn hộ bình dân - vốn là loại hình được người dân trông đợi nhất - chỉ chiếm 3% lượng hàng mở bán, và đều đến từ các dự án nhà ở xã hội.

Tình trạng này tạo ra một nghịch lý của thị trường: phân khúc cao cấp tăng trưởng nhanh nhờ biên lợi nhuận lớn, trong khi nhu cầu ở thực của người thu nhập thấp và trung bình lại không được thị trường đáp ứng. Người có tiền mua nhà thương mại không thiếu lựa chọn, còn người cần nhà thực sự lại phải đánh cược cơ hội trong một cuộc bốc thăm.

Năm 2025 - 2026: Bước chuyển mình của phân khúc

Lũy kế đến hết tháng 12/2025, cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 657.441 căn, trong đó 193 dự án hoàn thành với quy mô 169.143 căn; 200 dự án đã khởi công xây dựng đang triển khai với quy mô 134.111 căn. Riêng trong năm 2025, đã hoàn thành 102.633 căn, vượt chỉ tiêu đề ra.

Theo Bộ Xây dựng, năm 2025 là năm tạo nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản bước vào chu kỳ tăng trưởng mới từ năm 2026 ổn định, bền vững hơn. Trong năm 2026, dự kiến bổ sung khoảng 160.000 căn nhà ở xã hội - số lượng không chỉ cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân mà còn góp phần điều tiết thị trường.

Chính phủ đã ban hành 22 Nghị quyết, 12 Chỉ thị, Quyết định và Công điện về phát triển nhà ở xã hội, đồng thời giao chỉ tiêu cụ thể cho từng địa phương. Mục tiêu đặt ra là đến năm 2030 hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp.

Đặc biệt, Chính phủ đã hướng tới hoàn thành 1 triệu căn nhà xã hội vào năm 2028, sớm hơn dự kiến hai năm so với kế hoạch ban đầu. Đây là tín hiệu cho thấy quyết tâm chính trị ở mức cao nhất trong việc giải bài toán an cư cho người lao động.

Điều đáng chú ý là phân khúc nhà ở xã hội đang được nhìn nhận lại với tầm vóc khác hẳn so với trước đây. Sang năm 2026, các chuyên gia dự đoán nhà ở xã hội không còn là một phân khúc mang tính hỗ trợ an sinh đơn thuần, mà đã và đang trở thành trục điều tiết chiến lược của toàn thị trường địa ốc.

Theo các chuyên gia kinh tế, năm 2026 sẽ là năm bản lề: nếu nguồn cung nhà ở xã hội tăng đúng kế hoạch, tín dụng ưu đãi được giải ngân hiệu quả và dữ liệu thị trường được minh bạch hóa, bất động sản có thể bước vào chu kỳ tăng trưởng ổn định hơn, nơi giá trị thực thay thế kỳ vọng ảo. Một thị trường lành mạnh không phải là thị trường tăng giá nhanh nhất, mà là thị trường phục vụ đúng nhu cầu của người dân đang cần.

Chính sách thông thoáng hơn, cửa mở rộng hơn

Song song với việc tăng nguồn cung, hành lang pháp lý cho người mua nhà ở xã hội cũng được cải cách theo hướng thuận lợi hơn đáng kể.

Về điều kiện thu nhập, theo Nghị định 261/2025/NĐ-CP, người độc thân có thu nhập không quá 20 triệu đồng/tháng; người độc thân nuôi con chưa thành niên không quá 30 triệu đồng/tháng; còn hộ gia đình đã kết hôn, tổng thu nhập vợ chồng không vượt quá 40 triệu đồng/tháng. Đây là mức thu nhập net - tức thu nhập thực nhận sau khi đã trừ các khoản đóng bảo hiểm và thuế - giúp nhiều người lao động có mức lương danh nghĩa cao hơn vẫn đủ điều kiện tiếp cận chính sách.

Về điều kiện cư trú, quy định về hộ khẩu đã được bãi bỏ - một thay đổi mang tính đột phá. Người mua chỉ cần có đăng ký cư trú hợp pháp tại địa phương có dự án, dù là thường trú hay tạm trú, đều được xem xét. Điều này mở ra cơ hội thực sự cho hàng triệu lao động nhập cư tại các đô thị lớn vốn lâu nay bị "vướng" vì thiếu hộ khẩu.

Từ ngày 1/7/2026, người có từ hai con đẻ trở lên sẽ được bổ sung vào diện được mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo luật - thể hiện sự gắn kết chính sách dân số với an sinh nhà ở.

Về nguồn vốn vay, lãi suất ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hiện ở mức 5,4%/năm, thời hạn vay tối đa 25 năm - những điều kiện mà không một sản phẩm tín dụng thương mại nào có thể cạnh tranh.

Hoàng Nguyễn