Những đối tượng nào đủ điều kiện đăng ký mua nhà ở xã hội?

Theo dõi KT&TD trên

Điều kiện tiếp cận được mở rộng và linh hoạt hơn, song người dân cần chủ động tìm hiểu kỹ từng quy định để hoàn thiện hồ sơ đầy đủ, bảo đảm quyền lợi và nắm bắt kịp thời cơ hội an cư.

Trước khi tìm hiểu điều kiện cụ thể, người có nhu cầu mua nhà ở xã hội cần nắm rõ 3 văn bản pháp lý đang điều chỉnh toàn bộ lĩnh vực này. Nền tảng là Luật Nhà ở 2023 với Điều 76 quy định các nhóm đối tượng được hưởng chính sách, có hiệu lực từ năm 2025. Bên trên luật, Nghị định 100/2024/NĐ-CP là văn bản hướng dẫn chi tiết, nhưng đã được sửa đổi hai lần quan trọng: lần đầu bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 10/10/2025 - điều chỉnh điều kiện thu nhập và lãi suất vay; lần hai bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 9/2/2026 - mở rộng điều kiện nhà ở và cải cách toàn bộ trình tự, thủ tục tiếp cận.

Việc có đến 3 lớp văn bản chồng nhau khiến nhiều người lúng túng khi tra cứu, vì một số nguồn thông tin trên mạng vẫn đang dẫn theo quy định cũ đã bị thay thế. Bài viết này tổng hợp theo trạng thái pháp lý mới nhất tính đến tháng 3/2026.

Điều 76 Luật Nhà ở 2023 quy định tổng cộng 12 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội. Trong đó, nhóm chiếm đa số người quan tâm nhất là người thu nhập thấp tại khu vực đô thị, công nhân và người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp, cán bộ công chức viên chức, cùng hộ gia đình nghèo và cận nghèo ở cả đô thị lẫn nông thôn.

Ngoài ra, luật còn xác định quyền tiếp cận cho người có công với cách mạng và thân nhân liệt sĩ, hộ gia đình ở vùng thiên tai và biến đổi khí hậu, lực lượng vũ trang nhân dân gồm sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp và hạ sĩ quan đang phục vụ tại ngũ, cùng người làm công tác cơ yếu hưởng lương từ ngân sách. Điểm đáng lưu ý là lực lượng vũ trang có một cơ chế riêng biệt, không áp dụng chung điều kiện thu nhập như các nhóm dân sự.

Từ ngày 1/7/2026, một ưu tiên mới có hiệu lực: phụ nữ sinh từ hai con trở lên sẽ được ưu tiên trong danh sách xét duyệt nhà ở xã hội, theo quy định tại Luật Nhà ở sửa đổi 2025. Hiện tại, theo Nghị định 54/2026/NĐ-CP, nữ giới đơn thân hoặc là chủ hộ trên cơ sở dữ liệu cư trú đã được xếp vào nhóm ưu tiên khi phân bổ căn hộ - sau người có công, người khuyết tật và người được bố trí tái định cư.

Điều kiện đầu tiên và quan trọng nhất là điều kiện về nhà ở. Người nộp hồ sơ và vợ hoặc chồng không được đứng tên sở hữu nhà ở tại tỉnh, thành phố nơi có dự án nhà ở xã hội muốn mua. Tuy nhiên, nếu đã có nhà nhưng diện tích sử dụng bình quân đầu người tính trên tổng số thành viên đăng ký thường trú - bao gồm người đứng đơn, vợ hoặc chồng, cha mẹ và các con - thấp hơn 15 m² sàn/người, thì vẫn được xem xét.

Một điểm mới đáng chú ý từ Nghị định 54/2026/NĐ-CP là việc mở rộng tiêu chí xác định "chưa có nhà ở": từ nay bao gồm cả trường hợp không có thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và điều kiện này không bắt buộc phải xác định tại thời điểm nộp hồ sơ như trước. Thẩm quyền xác nhận cũng được mở rộng, giao cho cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai thay vì chỉ UBND xã, phường như trước.

Bên cạnh điều kiện nhà ở, người mua còn phải chưa từng được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, và chưa từng được hưởng bất kỳ chính sách hỗ trợ nhà ở nào dưới mọi hình thức tại tỉnh, thành phố nơi có dự án. Hệ thống thông tin quốc gia về nhà ở sẽ là căn cứ để kiểm tra chéo điều kiện này, đây là lý do tại sao mỗi người chỉ có thể được hưởng chính sách một lần duy nhất trong đời.

Điều kiện thu nhập áp dụng cho các nhóm là người thu nhập thấp đô thị, công nhân, người lao động và cán bộ công chức viên chức tức nhóm 5, 6 và 8 theo Điều 76 Luật Nhà ở 2023. Theo Nghị định 261/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 10/10/2025, ngưỡng thu nhập được phân theo ba trường hợp. Người chưa kết hôn hoặc độc thân: thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không được vượt quá 20 triệu đồng. Người độc thân đang nuôi con dưới 18 tuổi: ngưỡng được nâng lên 30 triệu đồng/tháng. Với cặp vợ chồng: tổng thu nhập của cả hai không được quá 40 triệu đồng/tháng.

Đây là bước tiến đáng kể so với quy định cũ, khi trước đây ngưỡng thu nhập đồng nhất và thấp hơn, khiến nhiều hộ gia đình có hai người đi làm vẫn bị loại khỏi danh sách xét duyệt. Việc nâng ngưỡng vợ chồng lên 40 triệu đồng/tháng là thực tế hơn trong bối cảnh mức lương tối thiểu và thu nhập bình quân đang tăng dần theo từng năm.

Một thay đổi thủ tục quan trọng đi kèm với quy định thu nhập là cơ chế kê khai - cam kết - hậu kiểm, thay thế cho phương thức xác nhận cứng nhắc trước đây. Người mua tự kê khai thu nhập và cam kết tính chính xác, chịu trách nhiệm pháp lý nếu khai sai; cơ quan chức năng sẽ hậu kiểm sau khi hồ sơ được nộp. Cách làm này vừa giảm thủ tục giấy tờ, vừa hạn chế tình trạng xin-cho trong tiếp cận chính sách nhưng cũng đồng nghĩa với việc người nộp hồ sơ phải trung thực và cẩn trọng khi kê khai.

Theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP và Thông tư 05/2024/TT-BXD, sau đó được cập nhật bởi Thông tư 08/2026/TT-BXD, một bộ hồ sơ đầy đủ bao gồm đơn đăng ký mua nhà ở xã hội theo Mẫu số 01 Phụ lục II, giấy xác nhận về đối tượng được hỗ trợ theo Mẫu 01 Thông tư 08/2026/TT-BXD, giấy xác nhận về điều kiện nhà ở theo Mẫu 02, và giấy xác nhận về điều kiện thu nhập theo Mẫu 05 - trong đó đơn xác nhận thu nhập đồng thời có giá trị chứng minh đối tượng hưởng chính sách.

Bên cạnh các mẫu biểu, người nộp hồ sơ cần kèm theo CCCD hoặc CMND còn hiệu lực, giấy xác nhận cư trú hoặc sổ hộ khẩu 12 tháng gần nhất, hợp đồng lao động để chứng minh thu nhập - trường hợp không có hợp đồng lao động thì xác nhận thu nhập do UBND xã, phường cấp. Từ đầu 2026, người dân có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại chủ đầu tư, qua bưu chính, qua cổng dịch vụ công trực tuyến, hoặc thông qua cơ quan, đơn vị nơi làm việc - đây là điểm mới theo Nghị định 54/2026/NĐ-CP giúp đơn giản hóa đáng kể quá trình tiếp cận.

Sau khi nộp, trong vòng 10 ngày kể từ hết hạn tiếp nhận hồ sơ, chủ đầu tư phải gửi danh sách về Sở Xây dựng để kiểm tra. Danh sách người đủ điều kiện sẽ được công khai trong vòng 30 ngày - tại địa điểm thực hiện dự án, trang web chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản nếu có. Toàn bộ quy trình từ nộp hồ sơ đến có kết quả thường mất từ 15 đến 30 ngày làm việc, nhưng có thể kéo dài đến 90 ngày nếu hồ sơ đông hoặc cần kiểm tra phức tạp.

Bên cạnh đó, một trong những ưu đãi lớn nhất đi kèm với việc mua nhà ở xã hội là quyền được vay vốn lãi suất thấp từ Ngân hàng Chính sách xã hội. Theo Nghị định 261/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 10/10/2025, mức lãi suất cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội được cố định ở mức 5,4%/năm - giảm đáng kể so với mức 6,6%/năm trước đó. Đặc biệt, người đã ký hợp đồng vay trước ngày 10/10/2025 cũng được điều chỉnh lại hợp đồng để hưởng mức lãi suất mới.

Mức cho vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua bán, thời hạn vay tối đa 25 năm kể từ ngày giải ngân lần đầu, định kỳ trả nợ gốc tối đa sáu tháng một lần. Tài sản đảm bảo là chính căn nhà mua từ vốn vay. Với cơ chế cho vay đến 80% và lãi suất cố định 5,4%/năm trong cả vòng đời khoản vay, người mua nhà ở xã hội chỉ cần có khoảng 20% giá trị căn hộ là vốn tự có, một ngưỡng mà nhiều gia đình có thể tích lũy được nếu lập kế hoạch từ sớm.

PV