Gói tín dụng nhà ở xã hội: Những điều cần biết về điều kiện,mức vay

Theo dõi KT&TD trên

Theo đó, kể từ cuối năm 2025 sang đầu năm 2026, một loạt chính sách tín dụng mới đã được ban hành, điều chỉnh lãi suất, mở rộng đối tượng và đơn giản hóa thủ tục theo hướng thiết thực hơn bao giờ hết. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ mình có đủ điều kiện, vay ở đâu, với lãi suất bao nhiêu và thủ tục như thế nào. Bài viết dưới đây giải đáp toàn bộ những câu hỏi đó.

Để tiếp cận vốn vay mua nhà ở xã hội, người dân hiện có hai kênh chính và cần phân biệt rõ ràng để chọn đúng kênh phù hợp với hoàn cảnh của mình.

Kênh thứ nhất là Ngân hàng Chính sách Xã hội (NHCSXH) — kênh dành cho các đối tượng chính sách, hộ nghèo, cận nghèo, người có công với cách mạng và một số nhóm ưu tiên đặc thù. Theo Nghị định số 261/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 10/10/2025, lãi suất cho vay ưu đãi tại NHCSXH đã được điều chỉnh giảm từ mức 6,6%/năm xuống còn 5,4%/năm. Đây là mức lãi suất áp dụng thống nhất cho cả khoản vay mới lẫn dư nợ cũ đang còn tại ngân hàng, tức là những người đã vay từ trước cũng được hưởng mức lãi suất thấp hơn sau khi điều chỉnh hợp đồng tín dụng. Mức cho vay tối đa theo kênh này bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội, với thời hạn vay tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân đầu tiên.

Kênh thứ hai là các ngân hàng thương mại nhà nước, áp dụng theo Quyết định 3944/QĐ-NHNN do Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 17/12/2025. Theo đó, từ ngày 1/1/2026, mức lãi suất áp dụng đối với dư nợ các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở tại các ngân hàng thương mại là 4,6%/năm — đây là mức lãi suất dành cho các khoản vay thuộc gói 30.000 tỷ đồng cũ đang còn dư nợ, chứ không phải cho khoản vay mới hoàn toàn.

Ngoài hai kênh trên, riêng với đối tượng người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội, các ngân hàng thương mại triển khai gói tín dụng ưu đãi áp dụng cho các khoản vay giải ngân từ ngày 30/5/2025 đến hết ngày 31/12/2030, với thời gian áp dụng lãi suất ưu đãi tối đa 15 năm kể từ ngày giải ngân. Trong đó, 5 năm đầu tiên lãi suất được xác định thấp hơn 2%/năm so với lãi suất cho vay trung và dài hạn bình quân VND của 4 ngân hàng thương mại nhà nước gồm Agribank, BIDV, Vietcombank và VietinBank. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng lãi suất cho vay thuộc đối tượng người trẻ tại các ngân hàng thương mại cổ phần dao động từ 7–9%/năm trong thời gian ưu đãi 1–3 năm và đã tăng từ 0,5–1%/năm so với đầu năm 2025, vì vậy người vay cần tính toán kỹ tổng chi phí lãi vay trong suốt thời gian trả nợ, không chỉ nhìn vào mức lãi suất ưu đãi giai đoạn đầu.

Ai được mua nhà ở xã hội? Điều kiện năm 2026 đã thay đổi thế nào?

Đây là câu hỏi nhiều người quan tâm nhất, và câu trả lời trong năm 2026 có một số thay đổi quan trọng so với trước đây theo hướng mở rộng và thuận lợi hơn cho người dân.

Về đối tượng, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP) quy định nhiều nhóm được mua nhà ở xã hội, bao gồm người có công với cách mạng, hộ nghèo và cận nghèo tại khu vực đô thị lẫn nông thôn, người thu nhập thấp tại đô thị, cán bộ công chức viên chức, công nhân và người lao động tại các khu công nghiệp, sĩ quan và quân nhân chuyên nghiệp trong lực lượng vũ trang, cũng như hộ gia đình bị thu hồi đất chưa được bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở.

Về điều kiện thu nhập — yếu tố mà nhiều người lo lắng nhất — quy định mới đã nâng mức trần đáng kể so với trước. Người độc thân có thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 20 triệu đồng; người độc thân nuôi con dưới tuổi thành niên không quá 30 triệu đồng; còn hai vợ chồng thì tổng thu nhập không quá 40 triệu đồng mỗi tháng. Đây là mức tăng đáng kể so với mức cũ là 15 triệu đồng cho người độc thân và 30 triệu đồng cho hộ gia đình, mở rộng đáng kể nhóm người có thể tiếp cận chính sách này.

Về điều kiện nhà ở, người mua phải chưa có nhà thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố nơi có dự án — hoặc nếu có nhà thì diện tích sàn bình quân đầu người phải thấp hơn 15 m². Một thay đổi đáng chú ý là từ năm 2026, hộ khẩu thường trú không còn là yếu tố tiên quyết — chỉ cần đăng ký tạm trú hợp pháp là đủ tư cách nộp hồ sơ, và yêu cầu về thời gian tạm trú tối thiểu trước đây cũng đã được bãi bỏ ở nhiều địa phương. Điều này là tin vui đặc biệt cho hàng triệu lao động nhập cư đang sinh sống và làm việc tại các đô thị lớn nhưng không có hộ khẩu thường trú.

Một quy định hoàn toàn mới từ ngày 1/7/2026 cũng đáng ghi nhớ: người có từ hai con đẻ trở lên sẽ thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội theo Luật Dân số 2025, mở rộng thêm một nhóm đối tượng quan trọng trong bối cảnh Nhà nước khuyến khích sinh con.

Hiểu đúng và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ ngay từ đầu là yếu tố then chốt quyết định khả năng được duyệt. Hồ sơ mua nhà ở xã hội về cơ bản gồm đơn đăng ký theo mẫu ban hành kèm Nghị định 261/2025/NĐ-CP, giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được mua (do cơ quan có thẩm quyền cấp tùy từng nhóm đối tượng), giấy tờ chứng minh điều kiện thu nhập trong 12 tháng gần nhất, và giấy tờ xác minh điều kiện nhà ở theo mẫu của Bộ Xây dựng.

Một điểm thay đổi quan trọng trong quy trình là Nghị định 54/2026/NĐ-CP đã đa dạng hóa cách nộp hồ sơ theo hướng người lao động có thể nộp trực tiếp, trực tuyến, qua bưu chính, hoặc thông qua cơ quan, đơn vị nơi làm việc — thay vì chỉ nộp trực tiếp như trước đây. Đây là bước cải cách thủ tục hành chính thực chất, giúp người lao động ở khu công nghiệp hay những ai không có điều kiện đến nộp hồ sơ trong giờ hành chính được tiếp cận dễ dàng hơn.

Sau khi nộp hồ sơ, chủ đầu tư dự án tổng hợp danh sách và gửi Sở Xây dựng địa phương để kiểm tra, đối chiếu xem người đăng ký có thuộc trường hợp đã từng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở hay chưa. Nếu hồ sơ hợp lệ và đủ điều kiện, người mua sẽ được thông báo đến ký hợp đồng mua bán sau khi giá bán được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt.

Những điều cần lưu ý để tránh mất quyền lợi

Có một số điểm mà nhiều người dân chưa hiểu đúng dẫn đến rủi ro hoặc bị mất quyền lợi không đáng.

Thứ nhất, mỗi người hoặc vợ/chồng chỉ được tham gia mua nhà ở xã hội một lần trong đời theo các gói ưu đãi của Nhà nước. Điều đó có nghĩa là nếu đã từng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào — kể cả hỗ trợ đất ở, tái định cư hay nhà ở công nhân — thì không còn đủ điều kiện tham gia chương trình NOXH ở tỉnh, thành phố đó nữa.

Thứ hai, nhà ở xã hội sau khi mua không được tự do chuyển nhượng ngay lập tức. Người mua chỉ được chuyển nhượng sau tối thiểu 5 năm tính từ thời điểm thanh toán đủ tiền và được cấp Giấy chứng nhận, và khi bán lại chỉ được bán cho chủ đầu tư hoặc cho người thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội với giá tối đa bằng giá ghi trong hợp đồng mua bán ban đầu. Điều này nhằm ngăn tình trạng đầu cơ, lướt sóng trục lợi từ chính sách xã hội.

Thứ ba, người mua cần hiểu rõ rằng lãi suất ưu đãi tại các ngân hàng thương mại chỉ cố định trong giai đoạn đầu (thường 1–3 năm), sau đó sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi theo thị trường. Do đó, khi tính toán khả năng trả nợ, không nên chỉ dựa vào mức lãi suất ưu đãi giai đoạn đầu mà cần dự phòng cho kịch bản lãi suất cao hơn trong những năm tiếp theo.

Gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội năm 2026 là một trong những công cụ an sinh quan trọng nhất mà Nhà nước dành cho người lao động thu nhập thấp và trung bình. Với lãi suất ưu đãi được điều chỉnh hợp lý, điều kiện tiếp cận được nới rộng và thủ tục ngày càng minh bạch, cánh cửa an cư đang mở rộng hơn trước. Điều người dân cần làm là tìm hiểu kỹ các quy định, chuẩn bị hồ sơ đúng và đủ, chọn kênh vay phù hợp với hoàn cảnh — và quan trọng hơn cả, đưa ra quyết định dựa trên khả năng tài chính thực sự của gia đình mình.

Hoàng Nguyễn