TP.HCM: Giá nhà đất vẫn tăng 20% thời gian tới

Theo dõi KT&TD trên

Nhà ở vẫn sẽ tăng giá 20%

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Công ty CBRE cho biết: Trong quý III/2025, thị trường nhà ở TP.HCM ghi nhận 2.549 căn hộ và 220 căn nhà thấp tầng mở bán mới. Hầu hết nguồn cung đến từ giai đoạn tiếp theo các dự án hiện hữu, chỉ có 1 dự án thấp tầng tại Bình Tân (Sei Harmony) là được chào bán lần đầu ra thị trường.

Đối với thị trường căn hộ chung cư, quý III, nguồn cung mới TP.HCM đã bằng gần gấp đôi tổng nguồn cung nửa đầu năm 2025, tăng 143% so với quý trước và tăng 19 lần so với cùng kỳ năm trước. Hơn 75% nguồn cung mới tập trung tại khu Đông, TP.HCM (cũ).

Giá bán sơ cấp thị trường căn hộ tại TP.HCM (cũ) đã đạt 87 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 6,3% so với quý trước và tăng 31% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, áp lực tăng giá từ thị trường sơ cấp đã lan sang thị trường thứ cấp, đẩy giá trung bình lên 60 triệu đồng/m2, tăng 13% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm trước.

Số căn hộ được bán trong quý 3 tại TP.HCM (cũ) đạt 2.250 căn, tăng 63% so với quý trước, tuy nhiên tính trên giỏ hàng mở bán mới, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 68%, giảm so với quý trước (90%). Mặt bằng giá tăng nhanh khiến người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định, dù nhu cầu vẫn hiện hữu, đặc biệt từ nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, các dự án mở bán mới có giá trên 120 triệu đồng/m2 ngày càng chiếm tỉ trọng cao, kéo thị trường nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp, trong khi nguồn cung trung cấp thu hẹp nhanh, hạn chế lựa chọn cho người mua thực.

Trong khi đó, chỉ trong vòng 9 tháng đầu năm, Bình Dương nổi lên với gần 11.000 căn hộ chào bán mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2, trở thành "vùng đệm" cho nhu cầu nhà ở hợp túi tiền và mở ra cơ hội dịch chuyển dòng vốn ra ngoài TP.HCM (cũ).

Ngược lại với phân khúc căn hộ chung cư, nhà đất thấp tầng TP.HCM (cũ) sau một thời gian dài trầm lắng đang có dấu hiệu hồi phục nhẹ, với những tín hiệu tích cực từ nguồn cung mới và tỷ lệ hấp thụ.

Sự trở lại của nguồn cung mới: nguồn cung mới đạt 220 căn, tăng 197% so với quý trước. Đáng chú ý, hơn 95% nguồn cung mới tập trung tại khu vực phía tây (Bình Tân, Bình Chánh cũ), phản ánh xu hướng phát triển về phía ngoại vi.

Giá sơ cấp duy trì ổn định ở mức 303 triệu đồng/m2 so với thời điểm quý II và giảm 3% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, giá thứ cấp tiếp tục tăng mạnh trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn còn khá hạn chế, tăng 18% so với quý III/2024, lên mức trung bình 167 triệu đồng/m2 đất. Thị trường ghi nhận hơn 170 giao dịch thành công, tăng 108% so với quý trước.

Về triển vọng cuối năm, thị trường nhà ở TP.HCM (cũ) dự kiến ghi nhận thêm 4.300 căn hộ và 750 căn nhà thấp tầng mở bán mới. Nếu tính gộp cả Bình Dương (cũ) bà Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), tổng nguồn cung mới trong năm 2025 sẽ đạt quy mô lớn hơn 2.400 căn thấp tầng, 22.000 căn hộ, khẳng định tầm quan trọng ngày càng tăng của vùng TP.HCM mở rộng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở.

Nhận xét chung về thị trường nhà ở tại TP.HCM (cũ), bà Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh cho biết: "Dù nguồn cung mới tại TP.HCM đã có dấu hiệu cải thiện trong quý III/2015, thị trường vẫn trong tình trạng khan hiếm so với nhu cầu thực, khiến giá bán tiếp tục chịu áp lực tăng ở cả thị trường chuyển ra vùng ven, sơ cấp lẫn thứ cấp. Các xu hướng chính sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường sẽ là: pháp lý khơi thông và dịch chuyển ra vùng ven".

Theo bà, nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý đã giúp 86 dự án tại TP.HCM (cũ) được khơi thông tỉnh đến tháng 7/2025. Đây là động lực lớn nhất để gia tăng nguồn cung mới trong tương lai gần (quý IV/2025 và 2026).

Trong khi đó, khu vực TP.HCM mở rộng như Bình Dương (cũ) hay Long An (cũ) đang ghi nhận nguồn cung dồi dào hơn, với mức giá sơ cấp trung bình chỉ bằng khoảng 30% đối với nhà ở thấp tầng và 50% đối với căn hộ chung cư so với TP. HCM (cũ). Sự chênh lệch rõ rệt về giá, kết hợp với xu hướng phát triển hạ tầng liên vùng và quỹ đất lớn hơn, đang tạo điều kiện thuận lợi để các khu vực này trở thành lựa chọn thay thế hợp lý cho người mua nhà, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ tuổi hoặc gia đình trẻ đang tìm kiếm không gian sống rộng rãi, chi phí phù hợp.

Đây cũng là lý do khiến dòng vốn đầu tư bắt đầu dịch chuyển ra ngoài TP.HCM (cũ), mở rộng cơ hội phát triển cho các đô thị vệ tinh.

Trao đổi về giá nhà trong thời gian tới tại TP.HCM, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Bất động sản nhà ở, Công ty CBRE cho hay, giá nhà ở TP.HCM được dự báo vẫn sẽ tăng giá, khoảng 20% trong thời gian tới. Với nhiều biện pháp đang được đề xuất như, siết tín dụng cho vay mua căn nhà thứ 2, nhưng hầu như việc này đang nhắm vào phân khúc cao cấp, hơn là những căn hộ mua để ở theo nhu cầu thực với mức giá tầm trung. Việc này sẽ hạn chế giao dịch ở phân khúc cao cấp trong thời gian tới, hạn chế đà tăng giá nhanh, nhưng giá nhà ở sẽ vẫn khó giảm, thậm chí là vẫn tăng. Bởi giá cả hiện đang leo thang và mọi chi phí chủ đầu tư đều tính vào giá.

Đối với một số dự án mới đang chào bán trên thị trường, giá bán ở phân khúc tầm trung, thường dành cho những người vay mua nhà để ở thực, rất ít nhà đầu tư mua căn nhà thứ 2 ở phân khúc này.

Nhà xưởng xây sẵn cho thuê hút khách

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh thông tin: Trong tháng 9/2025, thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam đã chậm lại do tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư và doanh nghiệp sản xuất trước những mối quan ngại về chính sách thuế quan và thương mại đang diễn ra giữa Hoa Kỳ và Việt Nam. Sự bất ổn này đã ảnh hưởng trực tiếp đến các quyết định đầu tư và mở rộng sản xuất.

Cụ thể, tổng diện tích đất công nghiệp hấp thụ tại khu vực phía Nam trong chín tháng đầu năm 2025 đạt khoảng 80ha, thấp hơn 70% so với diện tích hấp thụ được ghi nhận trong cùng kỳ năm 2024. Giá thuê tăng nhẹ nhờ vào nguồn cung tiếp tục hạn chế ở những vị trí giao thông thuận tiện.

Về phía nguồn cung, sau giai đoạn khan hiếm nguồn cung mới kéo dài từ cuối năm 2023, thị trường đất công nghiệp miền Nam đã bắt đầu đón nhận sự bổ sung đáng kể từ quý III/2025 với khoảng 853ha, tập trung chủ yếu từ các dự án tại TP.HCM, Bình Dương và Long An.

Tuy nhiên, do phần lớn nguồn cung mới này nằm ở các vị trí xa trung tâm và không sở hữu lợi thế kết nối vượt trội, nên sự tăng giá chào thuê của toàn thị trường duy trì ở mức tăng nhẹ. Cụ thể, giá chào thuê trung bình toàn thị trường chỉ tăng khoảng 2% so với quý II/2025. Mức giá thuê trung bình đạt khoảng 183 USD/m²/kỳ hạn thuê còn lại.

Khác với thị trường thuê đất xây nhà xưởng trong khu công nghiệp, nhiều nhà đầu tư đã lựa chọn thuê nhà xưởng xây sẵn để giảm thiểu rủi ro nhằm ứng phó với chính sách thuế và thương mại của Mỹ. Chính điều này đã làm cho thị trường kho xưởng xây sẵn cho thuê hút khách.

Theo số liệu của Công ty CBRE, xưởng xây sẵn khu vực TP.HCM duy trì tình hình hoạt động tốt với tỷ lệ lấp đầy đạt 96%. Cụ thể, tổng diện tích hấp thụ trong chín tháng đầu năm đạt hơn 400.000m², tăng 14% so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng trong quý III/2025, hoạt động hấp thụ duy trì ở mức tốt với hơn 136.000m² được ghi nhận. Nhu cầu thuê mạnh mẽ này chủ yếu đến từ các công ty logistics đang tìm kiếm giải pháp phân phối và lưu trữ hiệu quả.

Về nguồn cung, mặc dù thị trường đã có sự bổ sung đáng kể 161.000m² diện tích mới trong quý III/2025, tỷ lệ lấp đầy của toàn thị trường vẫn giữ mức ổn định 74%, không thay đổi so với quý trước, cho thấy sự cân bằng giữa nguồn cung mới và gia tăng nhu cầu thuê của thị trường.

Giá chào thuê trung bình của kho đạt 5,0 USD/m2/tháng và xưởng đạt 5,2 USD/m2/tháng, không thay đổi nhiều so với quý trước.