Nhà ở xã hội - “Vướng mắc” từ thủ tục đầu tư xây dựng đến lúc mua bán

LTS: Thời gian qua, Nhà nước rất nỗ lực trong việc ban hành chính sách thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), nhằm cải thiện nguồn cung.

Nhưng, do chính sách còn những điểm bất cập, thiếu đồng bộ nên tạo ra rào cản đối với chủ đầu tư khi tiếp cận NƠXH. Đặc biệt trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua - bán NƠXH còn phức tạp, kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương mại, tạo rào cản cho chủ đầu tư tiếp cận loại hình nhà ở này. Quỹ đất 20% khi giao cho doanh nghiệp phải tổ chức đấu thầu, đấu giá nên khó lựa chọn nhà đầu tư. Bên cạnh đó, vẫn còn hiện tượng có đối tượng trung gian, cò mồi lợi dụng sự khan hiếm NƠXH đã giao, mua bán nhằm trục lợi.

Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm, chăm lo vấn đề nhà ở cho người dân, xác định phát triển NƠXH, nhà ở công nhân (NƠCN) là nội dung quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Việc định hướng, xây dựng mô hình NƠXH nào tại Việt Nam cũng cần được tính toán kỹ lưỡng sao cho phù hợp với điều kiện văn hóa, kinh tế, xã hội nước ta, bảo đảm phát triển chính sách này theo hướng bền vững.

Bài 1: Nhà ở xã hội - “Vướng mắc” từ thủ tục đầu tư xây dựng đến lúc mua bán — Đảng và Nhà nước luôn quan tâm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người dân, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp.

Thực trạng “nan giải” trong phát triển NƠXH

Mặc dù, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách về NƠXH. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai vẫn gặp nhiều thách thức, cơ chế xin – cho làm thị trường bị bóp méo, trong khi việc thực thi cơ chế chưa thực sự hiệu quả.

Theo đó, công tác quy hoạch liên quan đến phát triển NƠXH đã nảy sinh nhiều bất cập, tiêu cực. Hầu hết các địa phương đều bố trí những khu đất có vị trí đẹp, gần trung tâm dành cho dự án nhà ở thương mại, hạng sang, đẩy dự án NƠXH ra xa trung tâm. Điều này dẫn đến việc nhiều dự án NƠXH xây dựng lên, nhưng người dân “không mặn mà” do thiếu hạ tầng tiện ích. Đơn cử, ngay tại Hà Nội có những dự án phải thông báo tới lần thứ 27 để bán nhà; trong khi đó, những dự án NƠXH được bố trí gần với trung tâm lại có quy mô nhỏ nên xảy ra việc tranh giành để mua.

Quá trình triển khai thực hiện các chính sách về NƠXH cũng đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế cần được khắc phục như: Việc quy hoạch bố trí quỹ đất phát triển NƠXH; cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển NƠXH, nhà ở cho công nhân; trách nhiệm của Nhà nước trong việc bố trí nguồn vốn ưu đãi cho vay để phát triển NƠXH; sự quan tâm của chính quyền địa phương, của doanh nghiệp trong việc chăm lo nhà ở cho người dân, đặc biệt là đối tượng thu nhập thấp khu vực đô thị, công nhân khu công nghiệp…

Một số tồn tại, hạn chế trong việc phát triển NƠXH ở các tỉnh, thành phố là việc chậm xây dựng kế hoạch phát triển NƠXH. Một số dự án chưa xác định rõ quỹ đất xây dựng NƠXH. Qua công tác thanh, kiểm tra đã buộc các chủ đầu tư phải bù quỹ đất để xây dựng NƠXH, khoảng 20 héc-ta.

Thời gian qua, theo phản ánh của báo chí, tại một số dự án, một số địa phương như Bắc Ninh, Bắc Giang, Đà Nẵng, Đắk Lắk… có hiện tượng có đối tượng trung gian, cò mồi và lợi dụng sự khan hiếm NƠXH đã giao, mua bán nhằm trục lợi. Trên các trang mạng xã hội, nhiều khu NƠXH dù chưa đủ điều kiện bán nhưng đã có hàng chục bài viết quảng cáo mời gọi mua nhà, nhận hồ sơ với các chính sách ưu đãi, hỗ trợ vay vốn khá chi tiết.

Hay trước đó, qua hoạt động kiểm tra liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư tại nhiều tỉnh, thành cũng đã phát hiện nhiều trường hợp NƠXH sử dụng sai đối tượng. Đơn cử như tại Khu nhà ở Bắc Từ Sơn, theo kiểm tra hồi giữa năm 2022, trong 107 khách hàng ký hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư, chỉ có 33 hợp đồng hợp lệ được gửi danh sách về Sở Xây dựng, còn có tới 74 hợp đồng không hợp lệ. Ngoài ra, có 54 hộ sinh sống tại khu nhà ở nhưng chưa ký hợp đồng; 9 hộ kinh doanh tại tầng 1 ký hợp đồng mua bán/trả góp với chủ đầu tư.

Thực tế cho thấy, Chương trình phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2030, thành phố đặt mục tiêu phát triển khoảng 1,25 triệu mét vuông sàn NƠXH đến năm 2025. Đến nay, đã qua gần một nửa “quãng đường”, trên địa bàn thành phố mới có 4 dự án hoàn thành toàn bộ và 1 dự án hoàn thành một phần với khoảng 345.000m2 sàn nhà ở, đạt 27,6% so với mục tiêu đề ra.

Định hướng phát triển NƠXH

Trong những năm qua, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân, đặc biệt hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách. Sự quan tâm đó được thể hiện qua những quan điểm mới ghi nhận trong Hiến pháp, các văn kiện, Nghị quyết của Đảng và nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan như:

Ngay trong Hiến pháp năm 2013 đã hiến định quyền có nơi ở hợp pháp của công dân và trách nhiệm của Nhà nước là có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở.

Và tinh thần này một lần nữa được thể chế hóa trong Luật Nhà ở 2014 khi khái niệm rõ ràng về NOXH, coi đây là loại nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở. Quy định về hình thức, đối tượng, điều kiện để thụ hưởng chính sách nhân văn này.

Đến văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng cũng đã nêu: “Phát triển và mở rộng các loại hình nhà ở; đẩy mạnh phát triển NƠXH, nhà ở cho thuê, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp; tạo điều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường cho các đối tượng chính sách xã hội. Phấn đấu đến năm 2025, diện tích nhà ở bình quân toàn quốc khoảng 27-27,5 m2 sàn/người”.

Năm 2022, Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 24/01/2022 về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045, một trong những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu để đạt được mục tiêu đề ra là: “Rà soát, hoàn thiện các chính sách hỗ trợ, ưu đãi, thủ tục hành chính về NƠXH”, “Đổi mới phương thức, mô hình quản lý và phát triển NƠXH, đặc biệt là nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp…; các tỉnh, thành phố bảo đảm bố trí đủ quỹ đất để phát triển NƠXH”.

Đến Nghị quyết số 29-NQ/TW ngày 17/11/2022 Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII có nội dung định hướng về phát triển nhà ở dành cho công nhân cũng đã được đề cập đến: “Ưu tiên quỹ đất, vốn và có các chính sách ưu đãi, tạo thuận lợi cho triển khai xây dựng đến năm 2030 được ít nhất 1 triệu NƠXH cho công nhân và người có thu nhập thấp”.

Gần đây nhất là đầu tháng 3/2023, Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững có đưa ra giải pháp rất quan trọng đó là “phát triển NƠXH nhà ở công nhân, nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân… phấn đấu đến năm 2030 hoàn thành ít nhất khoảng 01 triệu căn NƠXH”.

Xu thế phát triển nhà ở nói chung và NƠXH nói riêng trở thành nhu cầu cấp bách của xã hội nước ta, đặc biệt, tại các khu vực đô thị. Trong Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2021-2030 và Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2021- 2025 cũng có nêu: “Giải quyết cơ bản yêu cầu về nhà ở cho cư dân đô thị, mở rộng các loại hình nhà ở; có chính sách hỗ trợ đẩy mạnh phát triển NƠXH. Đến năm 2030, phấn đấu đạt 30m2 sàn nhà ở bình quân đầu người”. Điều này cho thấy mục tiêu phát triển NƠXH luôn gắn với phát triển kinh tế.

Có thể thấy rằng, việc chăm lo giải quyết nhu cầu nhà ở nói chung, phát triển NƠXH nói riêng cho người dân luôn được Đảng và Nhà nước ta quan tâm và xác định là nhiệm vụ trọng tâm. Đặc biệt là việc đẩy mạnh phát triển NƠXH để giải quyết nhu cầu chỗ ở cho các đối tượng thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp.

Dưới sự lãnh đạo của Đảng, Nhà nước, sự chỉ đạo, điều hành của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ cùng với sự tham gia tích cực, vào cuộc của cả hệ thống chính trị, đã giúp chính sách phát triển NƠXH tại Việt Nam có những bước tiến tích cực, hàng trăm nghìn hộ gia đình thu nhập thấp và công nhân được cải thiện nhà ở, có chỗ ở an toàn.

Tuy nhiên, để có những bước tiến xa hơn, bền vững hơn thì cần thiết phải nghiên cứu kinh nghiệm từ mô hình phát triển NƠXH của các nước trong khu vực, cũng như trên thế giới. Chính việc tham khảo, học hỏi những quy định tích cực để lựa chọn ra mô hình thích hợp nhất để áp dụng tại nước ta là yêu cầu thực tiễn đặt ra cho các nhà quản lý.

Mô hình phát triển NƠXH tại Việt Nam

Hiện nay, các chính sách phát triển NƠXH được thực hiện theo quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật do Quốc hội, Chính phủ và Bộ Xây dựng ban hành như: Luật Nhà ở 2014; Nghị định số 100/2015/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; Thông tư số 09/2021/TT-BXD cũng đã hướng dẫn cụ thể điều kiện, tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH và một số nội dung khác...

Bên cạnh đó, liên quan đến chính sách nhà ở cho công nhân, Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định số 31/2022/NĐ-CP về hỗ trợ lãi suất từ ngân sách Nhà nước đối với khoản vay của doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh. Đối với các khu công nghiệp, mới nhất có Nghị định số 35/2022/NĐ-CP về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế...

Trong Luật Nhà ở 2014, có quy định 03 hình thức phát triển NOXH, gồm: (1) Nhà nước sẽ đầu tư xây dựng NƠXH để cho thuê, cho thuê mua; (2) Các doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng NƠXH để cho thuê, cho thuê mua, để bán hoặc mua, thuê nhà ở để cho người lao động trong đơn vị mình thuê nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước. (3) Các hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng NƠXH trên diện tích đất ở hợp pháp của mình để cho thuê, cho thuê mua, bán nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước. Chính từ quy định này sẽ có 03 loại NƠXH được triển khai đến người dân theo hình thức cho thuê, cho thuê mua và bán “đứt”.

Cũng theo pháp luật về nhà ở hiện hành thì dự án đầu tư xây dựng NƠXH bao gồm dự án đầu tư xây dựng NƠXH độc lập và dự án đầu tư xây dựng NƠXH sử dụng phần quỹ đất 20% tổng diện tích đất ở thuộc phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.

Trong trường hợp Nhà nước sử dụng quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH bằng vốn đầu tư công, vốn Nhà nước ngoài đầu tư công thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có trách nhiệm đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi bàn giao quỹ đất này cho Nhà nước.

Mô hình “quỹ đất 20%” này duy trì gần 10 năm qua (kể từ Nghị định số 188/2013/NĐ-CP cho đến Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và gần nhất là Nghị định số 49/2021/NĐ-CP). Việc yêu cầu “đóng đinh” cho tất cả dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng NƠXH mà không xét đến những yếu tố riêng, đặc thù hay nhu cầu thực tế về NƠXH của từng địa phương cũng là vấn đề được bàn luận, tranh cãi trong suốt thời gian qua, xuất hiện những “điểm nghẽn” và “nút thắt” khi triển khai trong thực tế mà chúng ta sẽ nói đến, phân tích kỹ ở những phần sau.

Theo chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, ở khía cạnh tích cực, quy định này đã ràng buộc trách nhiệm của địa phương trong việc “siết” chủ đầu tư phải dành đất để phát triển NƠXH. Tuy nhiên thực tế triển khai phát sinh nhiều bất cập và đòi hỏi phải đánh giá lại tính khoa học, hiệu quả, khả thi của quy định này.

Trong quá trình rà soát tổng thể, Bộ Xây dựng đánh giá hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân lao động tại các khu công nghiệp đến nay đã tạo được hành lang pháp lý tương đối đầy đủ, đảm bảo hỗ trợ và khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào phát triển NƠXH, nhà ở công nhân, cũng như xác định rõ trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị.

Có thể liệt kê như sau: quy định rõ 10 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở; quy định về quỹ đất để phát triển NƠXH, nhà ở công nhân; quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án NƠXH, nhà ở công nhân; quy định các cơ chế ưu đãi; quy định về trách nhiệm của các Bộ, ngành, địa phương liên quan.

Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: nhiều cơ chế ưu đãi cho các chủ đầu tư xây dựng NƠXH, nhà ở cho công nhân đã được Nhà nước quy định cụ thể, như: miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; miễn, giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp; ưu đãi vay vốn, hỗ trợ kinh phí xây dựng hạ tầng; chi phí đầu tư xây dựng hoặc mua, thuê nhà cho công nhân ở được được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp.

Quan điểm xuyên suốt của Chính phủ luôn khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển NƠXH, NƠCN theo cơ chế thị trường, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng người thu nhập thấp khu vực đô thị, công nhân khu công nghiệp nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội.

Những kết quả tích cực ban đầu

Thời gian vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo quyết liệt, ban hành nhiều Nghị quyết, Chỉ thị giao các Bộ, ngành, địa phương tập trung triển khai, thực hiện các chính sách về NƠXH, nhà ở công nhân. Trong đó có các gói hỗ trợ để thúc đẩy phát triển NƠXH, NƠCN khu công nghiệp.

Có thể kể đến gói tín dụng 15 nghìn tỷ đồng, cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội đối với cá nhân, hộ gia đình để mua, thuê mua NƠXH, nhà ở cho công nhân; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở theo chính sách về NƠXH.

Hay gói cho vay hỗ trợ lãi suất 2%/năm trong từ năm 2022 đến 2023 thông qua hệ thống ngân hàng thương mại để đầu tư xây dựng các dự án NƠXH, nhà cho công nhân mua, thuê và thuê mua, cải tạo chung cư cũ.

Gần đây nhất là Chương trình tín dụng 120 nghìn tỷ đồng với lãi suất vay ưu đãi cho NƠXH áp dụng đối với chủ đầu tư là 8,7%/năm, đối với người mua nhà là 8,2%/năm.

Với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ cùng các chính sách hỗ trợ phát triển NƠXH, số liệu thống kê từ 60/63 địa phương (đến thời điểm quý II/2023) cho thấy đã có 507 dự án NƠXH độc lập với tổng diện tích đất hơn 1.375ha và 533 dự án được xây dựng trên quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, với tổng diện tích đất hơn 1.983ha.

Theo số liệu từ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), trên địa bàn cả nước, đã hoàn thành 307 dự án NƠXH khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 157 nghìn căn, với tổng diện tích hơn 7,9 triệu m2. Đang tiếp tục triển khai 418 dự án với quy mô xây dựng khoảng 432 nghìn căn, với tổng diện tích khoảng 22,6 triệu m2. Cụ thể:

Chương trình phát triển NƠXH cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 181 dự án, quy mô xây dựng khoảng 94 nghìn căn hộ, với tổng diện tích khoảng 4,8 triệu m2. Đang tiếp tục triển khai 291 dự án, quy mô xây dựng khoảng 271 nghìn căn hộ, tổng diện tích khoảng 14,5 triệu m2.

Còn chương trình phát triển NƠXH dành cho công nhân khu công nghiệp đến nay cũng đã hoàn thành đầu tư xây dựng 126 dự án, quy mô xây dựng khoảng 62,7 nghìn căn hộ, với tổng diện tích hơn 3,1 triệu m2. Đang tiếp tục triển khai 127 dự án (gồm cả các dự án đã được chấp thuận đầu tư và đang triển khai đầu tư xây dựng) với quy mô xây dựng khoảng 161 nghìn căn hộ, tổng diện tích hơn 8 triệu m2.

Cũng theo số liệu báo cáo từ Ngân hàng Chính sách xã hội, đến thời điểm cuối năm 2022, đã phân bổ được 3.163 tỷ đồng (chiếm 35% nhu cầu giai đoạn 2016-2020) để cho các đối tượng cá nhân vay vốn để mua, thuê, thuê mua NƠXH; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở.

Về giải ngân vốn hỗ trợ theo Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ, đến nay trên cả nước đã giải ngân được 2.306 tỷ đồng cho 6.673 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua NƠXH, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.

Tại Hội nghị thúc đẩy phát triển NƠXH cho công nhân, người thu nhập thấp (diễn ra vào quý III/2022), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị một lần nữa nhắc đến quan điểm của Đảng và Nhà nước ta: “Phát triển nhà ở, trong đó có NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp là trách nhiệm, nghĩa vụ và đạo đức của người làm quản lý Nhà nước, của xã hội, của các doanh nghiệp và của người dân”.

“Bộ Xây dựng luôn xác định phát triển NƠXH trên cả nước phải gắn với phát triển thị trường bất động sản, phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương, bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội”, Bộ trưởng nhấn mạnh.

Việc đầu tư xây dựng NƠXH đã đạt được một số kết quả rất đáng ghi nhận, giúp cho hàng trăm nghìn hộ gia đình trên khắp cả nước có điều kiện nâng cao chất lượng nhà ở. Tuy nhiên, với kết quả hoàn thành gần 7,8 triệu m2 sàn NƠXH thì chỉ đạt khoảng 65% so với mục tiêu đề ra đến năm 2020.

Các chính sách phát triển NƠXH được triển khai suốt thời gian qua chỉ thu về được kết quả “khiêm tốn” trên cho thấy mô hình đang được vận hành tại nước ta có những góc khuất, hạn chế nhất định. Điều này đặt ra yêu cầu cho các nhà quản lý cấp thiết phải nghiên cứu, nhận diện rõ nguyên nhân do đâu? Bất cập thế nào? Chỉ ra đâu là “điểm nghẽn” cần khơi thông hay những “nút thắt” phải sớm gỡ để xây dựng chính sách phát triển NƠXH thực sự hiệu quả và cho ra kết quả tối ưu.

Những góc khuất trong chính sách có thể kìm hãm sự phát triển loại hình NƠXH – mô hình nhà ở nhân văn dành cho các đối tượng đặc biệt trong xã hội. Chúng ta sẽ phân tích làm rõ những góc mờ này trong bài tiếp theo.