Nguồn cung tăng mạnh, vì sao người mua nhà vẫn loay hoay tìm chốn an cư?
Nguồn cung căn hộ tại hai đô thị lớn đang cải thiện đáng kể, nhưng sự tập trung vào phân khúc trung và cao cấp khiến khoảng cách giữa sản phẩm trên thị trường và nhu cầu của người mua ở thực vẫn còn hiện hữu, đặt ra yêu cầu cân bằng hơn trong cơ cấu nguồn cung.
Theo dữ liệu của CBRE Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 16.600 căn hộ mở bán mới – mức cao nhất của nửa đầu năm kể từ năm 2020. Riêng quý II có khoảng 8.590 căn hộ được tung ra thị trường, và tổng nguồn cung cả năm 2026 được dự báo có thể đạt gần 39.000 căn, vượt cả mức đỉnh của năm 2019 nếu các dự án triển khai đúng kế hoạch.
Tại TP.HCM, thị trường cũng ghi nhận đà phục hồi nguồn cung rõ rệt. Trong quý II/2026, CBRE thống kê được 6.573 căn hộ và 1.934 căn nhà liền thổ mở bán mới, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung mới của khu vực phía Nam hiện đến từ các đô thị vệ tinh và khu vực giáp ranh - nơi còn quỹ đất phát triển trong bối cảnh quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng hạn hẹp.
Ở phạm vi cả nước, theo Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS), quý I/2026 toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm bất động sản nhà ở thương mại mở bán, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2025. Khu vực miền Trung nổi lên như một điểm sáng khi chiếm tới 26% nguồn cung nhà ở mới cả nước, nhờ lợi thế về quỹ đất, hạ tầng và định hướng phát triển đô thị.
Nguồn cung tăng nhưng lệch pha nhu cầu
Theo ghi nhận tại Hà Nội, quý II/2026 là quý thứ hai liên tiếp thị trường không ghi nhận căn hộ mới nào có giá dưới 60 triệu đồng/m². Hai phân khúc có giá từ 80-110 triệu đồng/m² và trên 120 triệu đồng/m² chiếm tới 65% tổng nguồn cung mới, kéo giá bán sơ cấp trung bình lên khoảng 95 triệu đồng/m², cao hơn 21% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, thị trường thứ cấp lại diễn biến trái ngược khi giá bán trung bình giảm gần 3% so với quý trước, còn khoảng 60 triệu đồng/m² lần đầu tiên giảm kể từ cuối năm 2022, phản ánh áp lực bán ra của một bộ phận nhà đầu tư và người mua đang gặp khó khăn tài chính.
Tại TP.HCM, giá căn hộ sơ cấp bình quân trong quý II/2026 cũng đã lập mặt bằng mới ở mức khoảng 76 triệu đồng/m², dù tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường vẫn đạt tới 90% nhờ một phần nguồn cung mới có mức giá dễ tiếp cận hơn tại khu vực Bình Dương cũ - nơi đóng góp gần 80% lượng căn hộ mới ra thị trường trong quý. Ngược lại, tại Hà Nội, sức hấp thụ đã có dấu hiệu chững lại rõ rệt: tổng lượng giao dịch quý II chỉ đạt hơn 5.800 căn, tương đương 68% nguồn cung mở bán mới, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025 khi tỷ lệ hấp thụ thường xuyên vượt 90%.
Lãi suất thả nổi: Nỗi lo thường trực của người vay mua nhà
Câu chuyện của một gia đình tại khu vực Xuân Phương (Hà Nội) là ví dụ điển hình cho áp lực này. Năm 2024, gia đình vay 3,5 tỷ đồng để mua căn hộ giá 6,5 tỷ đồng, được ngân hàng miễn lãi trong hai năm đầu. Nhưng khi khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, cùng lúc thu nhập gia đình giảm sút, họ buộc phải rao bán căn hộ cũ với giá thấp hơn 300-500 triệu đồng so với mức giao dịch trước đó mà vẫn khó tìm được người mua.
Theo chia sẻ của một cán bộ tín dụng ngân hàng thương mại, lãi suất cho vay mua bất động sản hiện không còn chênh lệch nhiều so với một số khoản vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm. Các chương trình ưu đãi miễn lãi hoặc ân hạn gốc trong 18-24 tháng đầu giúp người mua dễ tiếp cận khoản vay ban đầu, nhưng sau khi hết ưu đãi, số tiền phải trả hàng tháng tăng lên đáng kể, khiến không ít gia đình trẻ buộc phải bán nhà khi thu nhập giảm hoặc phát sinh biến cố.
Theo các chuyên gia tài chính khuyến nghị, người dân chỉ nên dành khoảng 30-40% tổng thu nhập hàng tháng để trả nợ mua nhà, đồng thời cần tính toán khả năng trả nợ theo mức lãi suất sau ưu đãi thay vì chỉ nhìn vào mức lãi thấp trong giai đoạn đầu, và luôn duy trì một khoản dự phòng để ứng phó khi thu nhập bị gián đoạn.
Theo định hướng chung, việc gia tăng nguồn cung được xem là giải pháp căn cơ để cân đối cung - cầu theo cơ chế thị trường, song giới chuyên gia cho rằng nguồn cung tăng chỉ thực sự chuyển hóa thành giao dịch khi cơ cấu sản phẩm phù hợp hơn với khả năng chi trả của số đông, đi kèm chính sách tín dụng ổn định giúp người mua yên tâm sử dụng đòn bẩy tài chính trong dài hạn.
Minh Trí
