Thị trường bất động sản trước bài toán đưa giá nhà về gần sức mua

Báo cáo quý III/2026 của CBRE cho thấy thị trường căn hộ Hà Nội đã đổi chiều. Nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 6.200 căn, giảm 28% so với quý trước và 40% so với cùng kỳ, do một số chủ đầu tư chủ động lùi thời điểm mở bán. Giá chào bán sơ cấp bình quân toàn thị trường khoảng 86 triệu đồng/m², giảm 9% theo quý; riêng nội đô khoảng 102 triệu đồng/m², giảm 6% theo quý và 3% theo năm. Đây là giá chưa gồm VAT, phí bảo trì và chiết khấu.

Chiều thanh khoản giảm sâu hơn nhiều. Lượng căn hộ bán được quý III chỉ hơn 3.900 căn, giảm 66% so với cùng kỳ và là mức thấp nhất kể từ quý I/2024. Thị trường thứ cấp cũng có diễn biến mới: giá chào bán trung bình khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 8% theo năm, lần đầu giảm sau khoảng hai năm tăng nóng, chủ yếu do nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao phải hạ giá.

TP.HCM có xu hướng tương tự. CBRE ghi nhận giá sơ cấp căn hộ quý III khoảng 75 triệu đồng/m², tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 45%. DKRA cho biết lượng tiêu thụ sơ cấp căn hộ quý III là 3.471 căn, giảm 66% so với quý trước.

Diễn biến này cho thấy giá chưa điều chỉnh theo sức mua, trong khi người mua đã giảm giao dịch. Hà Nội cũng cho thấy một biến số khác: hơn một nửa nguồn cung mới quý III đến từ các đại đô thị ở Văn Giang, Hưng Yên, giáp ranh Hà Nội, nên mức giảm bình quân phần nào phản ánh sự dịch chuyển cơ cấu sản phẩm ra ngoại vi.

Với giả định vay 70% giá trị căn hộ trong 30 năm, lãi suất 7%/năm, người độc thân thu nhập 21–25 triệu đồng/tháng, dành 8–10 triệu đồng trả nợ, có thể mua căn hộ 35–40 m² với giá tối đa khoảng 32–47 triệu đồng/m². Hộ gia đình thu nhập 33–50 triệu đồng/tháng có thể mua căn khoảng 50 m² ở mức 38–58 triệu đồng/m².

So với mặt bằng nội đô Hà Nội khoảng 102 triệu đồng/m², ngưỡng chi trả này chỉ bằng khoảng 30–57%. Con số thực tế có thể còn thấp hơn, vì phép tính dùng lãi suất 7%/năm trong khi CBRE ghi nhận lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng đã lên 13–15%/năm. Đây là so sánh giữa hai nguồn số liệu có giả định khác nhau, nên cần đọc như chỉ báo về quy mô chênh lệch chứ không phải con số tuyệt đối.

Bộ Xây dựng cho biết, quỹ đất cho nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ được giao theo bảng giá đất địa phương, không qua đấu giá, đấu thầu hay hệ số điều chỉnh. Chi phí đầu tư xây dựng được tính đúng, tính đủ và không quy định giá cứng. Lợi nhuận chủ đầu tư dự kiến khống chế ở mức định mức khoảng 15%. Theo tính toán của Bộ, cơ chế này có thể đưa giá bán về khoảng 40–50 triệu đồng/m².

Mức 40–50 triệu đồng/m² nằm trong khoảng DKRA tính cho hộ gia đình hai người thu nhập, và chạm ngưỡng trên của nhóm độc thân. Nếu đạt được, sản phẩm sẽ thấp hơn đáng kể so với mặt bằng sơ cấp hiện nay. Từ tháng 7, cơ chế ưu đãi này đã được bổ sung vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để trình Quốc hội trong tháng 10/2026. Trước đó, dự thảo nghị quyết thí điểm của Bộ Xây dựng từng đề xuất người mua chỉ được mua một căn từ chủ đầu tư và không được bán lại trong tối thiểu 5 năm.

Về chi phí vốn, tín hiệu đang theo hướng giảm. Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm lãi suất huy động và cho vay ít nhất 0,5%/năm. Theo thông tin ngày 21/10, ngân hàng nào không giảm có thể bị hạ chỉ tiêu tín dụng. Tuy nhiên, các chương trình giảm lãi suất đã công bố đến nay chủ yếu nhắm vào sản xuất, kinh doanh, ví dụ VPBank giảm 1,5% cho khách hàng thuộc sáu ngành trọng điểm. Mức truyền dẫn sang lãi suất vay mua nhà vẫn cần thêm thời gian theo dõi.

Về nguồn cung, các chủ đầu tư đang trì hoãn mở bán. CBRE cho rằng nguồn cung mới quý IV có thể tăng trở lại nếu các giỏ hàng bị hoãn từ quý III được chào bán. Ở phía đất đai, TP.HCM đang đẩy nhanh thí điểm Nghị quyết 171, với 450 khu đất đăng ký thực hiện dự án.

Giá nhà quanh 100 triệu đồng/m² ở nội đô so với ngưỡng chi trả 32–58 triệu đồng/m² của nhóm thu nhập trung bình là khoảng cách mà một nhóm giải pháp đơn lẻ khó thu hẹp. Điều chỉnh giá sơ cấp hiện nay chủ yếu đến từ cơ cấu nguồn cung và thanh khoản yếu, chưa phải từ sự thay đổi chi phí đầu vào. Khoảng cách chỉ thu hẹp được khi nguồn cung giá phù hợp xuất hiện thực tế, chi phí vốn giảm bền vững và quy định về giá, lợi nhuận, đối tượng mua được thiết kế đủ rõ để triển khai. Kết quả thảo luận của Quốc hội về Luật Nhà ở (sửa đổi) trong những ngày tới sẽ cho thấy phần đầu của lộ trình đó.

Hoàng Nguyễn